置業(yè)者與開發(fā)商是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一對(duì)主要矛盾。由于目前房地產(chǎn)開

發(fā)、銷售及后期的管理當(dāng)中存在許多不規(guī)范之處，致使糾紛頻頻發(fā)生，其結(jié)

果往往導(dǎo)致置業(yè)者要求退房，這個(gè)問題可以說是雙方利益沖突的焦點(diǎn)。那么

置業(yè)者在什么情況下有權(quán)退房呢？依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定和法律的一

般原則，置業(yè)者的退房權(quán)可以分為以下幾種情況：

一、置業(yè)者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，置業(yè)者有權(quán)退房

合同無效，當(dāng)事人所期望的行為結(jié)果不會(huì)得到法律上的支持和保護(hù)，應(yīng)

恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)（導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)方應(yīng)賠償他方的經(jīng)濟(jì)損

失，雙方都有過錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任）。置業(yè)者與開發(fā)商訂立的房屋

銷售合同被法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)為無效后，置業(yè)者則有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)

將購(gòu)房款退還置業(yè)者。

在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中，導(dǎo)致房屋銷售合同無效的過錯(cuò)方往往是開發(fā)商，表

現(xiàn)形式主要有以下兩種：

1、開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法

律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會(huì)公共利益，導(dǎo)致合同無效。

依據(jù)國(guó)家《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)行政法規(guī)、地

方法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商銷售房屋，必須已經(jīng)履行了法律所規(guī)定的有關(guān)手

續(xù)，報(bào)請(qǐng)行政主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可

證、土地使用證、開工證、商品房銷售許可證，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持

有房屋所有權(quán)證書，尤其是開發(fā)商必須依法繳納全部土地使用權(quán)出讓金取得

土地使用權(quán)證書。否則，由于其違反法律的禁止性規(guī)定，侵犯國(guó)家及社會(huì)公

共利益，合同無效。

2、開發(fā)商采取欺詐手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同，合同無效

開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期、裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，

或者故意隱瞞真實(shí)情況（很多情況下是其所開發(fā)項(xiàng)目的非法性），可以認(rèn)定

為欺詐行為，合同無效

開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況主要發(fā)生在商品房預(yù)售行為中，其目的

是吸引置業(yè)者搶占市場(chǎng)，彌補(bǔ)資金不足。常見的是開發(fā)商利用宣傳材料或媒

體，對(duì)房屋的特定事項(xiàng)或其他相關(guān)情況（公共設(shè)施、自然環(huán)境、文化環(huán)境等）

進(jìn)行不實(shí)或夸大的宣傳，如果這些商業(yè)吹噓具有清楚、明白的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或?qū)?p>質(zhì)內(nèi)容，如“小區(qū)內(nèi)商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施齊全”、“三分之一公共

綠地面積”、“意大利進(jìn)口材料高端裝修”等，而實(shí)際情況并非如此即構(gòu)成

欺詐，如無實(shí)質(zhì)內(nèi)容，如“理想居所”、“置業(yè)頭選旺地”、“巨

大”等則不構(gòu)成欺詐。

二、置業(yè)者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請(qǐng)求法院予以撤消，要

求退房

從房地產(chǎn)購(gòu)銷雙方的經(jīng)濟(jì)地位來看，置業(yè)者明顯處于弱者的境況。開發(fā)

商往往利用其優(yōu)勢(shì)和置業(yè)者的毫無經(jīng)驗(yàn)，與置業(yè)者簽訂雙方權(quán)利、義務(wù)明顯

不公平的合同。例如，某開發(fā)商與置業(yè)者訂立的房屋預(yù)售合同規(guī)定，置業(yè)者

應(yīng)按規(guī)定的日期分期付款，逾期未付，經(jīng)開發(fā)商書面催告10日后，仍未付款

即視為違約，所有已繳樓價(jià)款不予退還，開發(fā)商有權(quán)終止合同，并可將房屋

另售他人；而對(duì)開發(fā)商的逾期交房卻規(guī)定了種種詳而不漏的免責(zé)事由。從這

些條款中可以看出合同雙方的權(quán)利、義務(wù)明顯不對(duì)等，顯失公平。對(duì)于此種

合同，置業(yè)者可以在訂立合同之日起一年內(nèi)，請(qǐng)求法院予以撤消，法院判令

予以撤消的，雙方應(yīng)恢復(fù)到訂立合同之前的狀態(tài)，即置業(yè)者有權(quán)退房，開發(fā)

商應(yīng)返還置業(yè)者所繳付的樓盤和定金及其利息。

三、開發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，并追究開發(fā)商的責(zé)任

依據(jù)合同法的一般理論，開發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以

退房并追究開發(fā)商的違約責(zé)任，主要有以下三種情況：

1、逾期交房超過一定期限

合同中一般都有規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)于約定的時(shí)間交付房屋，逾期超過一定

期限，仍未交付的，置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房，并要求返還樓價(jià)款及

利息，雙倍返還定金，賠償損失。當(dāng)然置業(yè)者也可以不解除合同，只追究開

發(fā)商的違約責(zé)任，對(duì)此置業(yè)者有選擇權(quán)。如果開發(fā)商逾期交房沒有超過合同

規(guī)定的期限，置業(yè)者則不能解除合同，予以退房，只能請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)逾期

交房的違約責(zé)任。

2、房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約

定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，置業(yè)者有權(quán)退房

房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，主要表現(xiàn)是室內(nèi)裝修不符和約定的材

質(zhì)、規(guī)格、布局、結(jié)構(gòu)等，若經(jīng)修復(fù)能夠符合約定的，置業(yè)者不能退房；如

不能修復(fù)，或者經(jīng)修復(fù)仍不能符合規(guī)定，則置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房，

并要求返還樓價(jià)款及利息，雙倍返還定金，并要求開發(fā)商賠償其他損失。

有的合同中沒有約定房屋質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn)，那么，對(duì)此事項(xiàng)的認(rèn)定原則

是：是否符合居住、使用的條件，若該房屋不符合居住、使用的條件，開發(fā)

商即構(gòu)成根本違約，置業(yè)者有權(quán)退房，并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

3、由于開發(fā)商的過錯(cuò)，置業(yè)者不能依約取得房屋所有權(quán)證書

開發(fā)商的此種根本違約在房屋預(yù)售合同履行過程中表現(xiàn)得較為明顯。但

無論是預(yù)售還是現(xiàn)房交易，若由于開發(fā)商方面的原因，使置業(yè)者不能依法取

得房屋所有權(quán)證書，則開發(fā)商構(gòu)成根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，并要求

開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

（煒衡律師所 引自《北京房地產(chǎn)》）