前天，浙江省第九屆人大常委會(huì)十三次會(huì)議通過(guò)了《浙江

省實(shí)施中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施

辦法》）。新修訂的《實(shí)施辦法》頭次將商品房的購(gòu)賣(mài)、物業(yè)管理、

裝修等內(nèi)容列入消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的范圍之內(nèi)。新《實(shí)施辦法》將保

護(hù)購(gòu)房者哪些方面的權(quán)益？消費(fèi)者如何更好地使用該法？我們特意

請(qǐng)省消協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)王永木等有關(guān)人員來(lái)回答消費(fèi)者的疑問(wèn)。

問(wèn)：為什么要在《實(shí)施辦法》中增添商品房的內(nèi)容？

答：近年來(lái)，商品房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。與此同時(shí)，商品房質(zhì)

量無(wú)法保證，面積缺斤少兩等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。由于有關(guān)法規(guī)的不健

全，商品房的投訴處理成了難點(diǎn)問(wèn)題。為了更好地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)

益，省人大在修訂草案中增添了這些內(nèi)容。

問(wèn)：商品房被列入《實(shí)施辦法》后，它是否和家電等商品一樣，

屬于“三包”范圍？

答：《實(shí)施辦法》十八條、十九條對(duì)商品房退房、保

修做出了明確規(guī)定。商品房因其特殊性，不可能像家電那樣的產(chǎn)品

隨意調(diào)換。

問(wèn)：消費(fèi)者在什么樣的情況下，可以要求退房？

答：凡經(jīng)營(yíng)者有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求負(fù)責(zé)

退房。1、未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的；2、將未經(jīng)竣工驗(yàn)收（包

括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收）合格的商品房交付

使用的；3、商品房建筑面積、使用面積、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、交付

時(shí)間等違反合同約定；4、未在約定時(shí)間內(nèi)提供辦理契稅證、房屋所

有權(quán)證和土地使用權(quán)證的所有材料，或者未在委托辦理協(xié)議約定的

時(shí)間內(nèi)辦妥上述證件；5、小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)

境以及其他配套設(shè)施與承諾（包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告）不相符的。

但因國(guó)家建設(shè)需要致使規(guī)劃改變的除外。

問(wèn)：如果要退房，是否按照當(dāng)初的購(gòu)房?jī)r(jià)退？

答：消費(fèi)者要求退房時(shí)，如果遇房?jī)r(jià)上漲時(shí)，經(jīng)營(yíng)者必須按同

類(lèi)地段同類(lèi)商品房標(biāo)準(zhǔn)的新價(jià)格退還房款；如遇房?jī)r(jià)下降，經(jīng)營(yíng)者

按原價(jià)格退還房款。也就說(shuō)，就高不就低。

問(wèn)：聽(tīng)說(shuō)新《實(shí)施辦法》規(guī)定，商品房超過(guò)合同約定面積的，

可以不付錢(qián)，是這樣嗎？

答：不完全正確。新《實(shí)施辦法》規(guī)定，商品房面積超過(guò)合同

約定允許誤差上限，消費(fèi)者未要求退房的，經(jīng)營(yíng)者不得要求消費(fèi)者

支付超過(guò)部分面積的價(jià)款；商品房面積不足合同約定允許誤差下限，

消費(fèi)者未要求退房的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)退回不足部分面積價(jià)款，并按不

足部分面積價(jià)款的一倍賠償消費(fèi)者的損失。

問(wèn)：如果我購(gòu)購(gòu)了100平方米的房子，合同約定誤差可在3％內(nèi)，

假如實(shí)際面積只有110平方米，我該怎么做？

答：你既可以選擇退房，也可以選擇不退房。如果退房，則按

照就高不就低的原則；如果不退房，按照合同約定誤差即3％以?xún)?nèi)（包

括3％）的要補(bǔ)足房?jī)r(jià)款（即補(bǔ)＃平方米的房款），超過(guò)3％的則不

需要再付錢(qián)（即余下的7平方米算是開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者的了）。

問(wèn)：我購(gòu)了100平方米的房子，購(gòu)房合同約定誤差可在3％，如

果實(shí)際面積只有90平方米呢？

答：你可選擇退房。如果不退房的，3％以?xún)?nèi)（包括3％）部分

（3平方米）由開(kāi)發(fā)商退給你房?jī)r(jià)款，余下的7平方米開(kāi)發(fā)商就要按

照14平方米的面積補(bǔ)給你房?jī)r(jià)款。

問(wèn)：房產(chǎn)廣告上有某些關(guān)于房屋及配套設(shè)施的承諾未兌現(xiàn)，但

又沒(méi)有寫(xiě)入商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中，開(kāi)發(fā)同稱(chēng)這些承諾不具有法律效力。

遇到這種情況怎么辦？

答：一些房地產(chǎn)廣告吹得天花亂墜，房子的戶(hù)型、質(zhì)量有多好，

綠化有多少，交通便利，配套有豪華游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、學(xué)校、超市……

但當(dāng)消費(fèi)者實(shí)際拿到房子，或是房子本身有質(zhì)量問(wèn)題，或是公交車(chē)

未通，綠地縮水，學(xué)校、超市建成無(wú)期。這種情況下，不管承

諾內(nèi)容是否載入商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，只要是構(gòu)成要約的廣告承諾就具

有法律約束力（內(nèi)容明確具體，可操作性強(qiáng)，針對(duì)特定對(duì)象的商業(yè)

廣告。編者按），必須得到兌現(xiàn)。否則消費(fèi)者可要求退房，或者要

求賠償相應(yīng)損失。

問(wèn)：商品房如何進(jìn)行“包修”？

答：新《實(shí)施辦法》十九條規(guī)定，商品房實(shí)行質(zhì)量保修制

度。在正常使用情況下，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房

間和外墻面的防滲漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限按國(guó)

家規(guī)定執(zhí)行；保修期限自商品房交付消費(fèi)者之日起計(jì)算。

問(wèn)：在建設(shè)部98（102號(hào)）文件中規(guī)定，屋面防水的保修期為

三年，如果開(kāi)發(fā)商按照這個(gè)規(guī)定執(zhí)行呢？

答：新《實(shí)施辦法》由省人大立法，地方立法的法律效力應(yīng)當(dāng)

高于規(guī)章。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新《實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定。

問(wèn)：如果房屋滲漏修不好，該怎么辦？

答：在保修期內(nèi)，發(fā)生地基下沉、房屋傾斜、墻體開(kāi)裂等嚴(yán)重

質(zhì)量問(wèn)題的，或者屋面、墻面、地面等部位發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)兩次修

理仍不能正常使用的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求負(fù)責(zé)退房并賠

償損失。退房?jī)r(jià)格仍按照就高不就低的原則。

問(wèn)：保修期內(nèi)的維修費(fèi)用，該由誰(shuí)來(lái)出？

答：維修費(fèi)用，包括公共部位的維修費(fèi)用，由經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)，不

得使用物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)基金。

問(wèn)：商品房如果因施工的原因發(fā)生問(wèn)題時(shí)，還能向開(kāi)發(fā)商索賠

嗎？

答：可以，因勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人的原因致使商品房在合

理使用期限內(nèi)造成消費(fèi)者人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和負(fù)有

責(zé)任的勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

問(wèn)：新《實(shí)施辦法》在物業(yè)管理上有何新規(guī)定？

答：其第三十條規(guī)定，住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)按規(guī)定選擇物業(yè)

管理公司；物業(yè)管理公司未按照合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)

有權(quán)解除合同。

問(wèn)：住宅裝修上有何規(guī)定？

答：經(jīng)營(yíng)者對(duì)裝修部位應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)予以保修。并且從事住宅

裝修的經(jīng)營(yíng)者應(yīng)和消費(fèi)者書(shū)面約定施工限期、施工質(zhì)量、施工費(fèi)用、

質(zhì)量保證方式、違約責(zé)任等內(nèi)容；由經(jīng)營(yíng)者提供裝修材料的，應(yīng)書(shū)

面約定材料的名稱(chēng)、規(guī)格、等級(jí)、價(jià)格等。

問(wèn)：新《實(shí)施辦法》出臺(tái)后，現(xiàn)在或者以前購(gòu)購(gòu)的商品房能否

參照新的《實(shí)施辦法》來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益？

答：新《實(shí)施辦法》從明年1月1日起實(shí)行，也就是說(shuō)，只對(duì)

明年1月1日后發(fā)生的商品房消費(fèi)行為適用。

（錢(qián)江晚報(bào) 葉元春 余潔 程潔）