大戶型？小戶型？什么是消費(fèi)者的較愛？

2003年京城樓市給人以找不著北的感覺，尤其東部CBD發(fā)展區(qū)域，該區(qū)域的發(fā)展商似乎大有“既

生瑜何生亮”的感嘆，確實(shí)新的一年剛剛開始，一個(gè)不足4平方公里的區(qū)域竟一下子冒出十余個(gè)主打

小戶型項(xiàng)目，而且均是精裝修，售價(jià)整齊地控制在每平方米6000—7000元，這不能不讓發(fā)展商感到壓

力重重，是偶然的遭遇？還是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段的雷同？很多發(fā)展商面對(duì)這種競(jìng)爭(zhēng)局面或多或少有些束手

無策。實(shí)際上開發(fā)商更重要的是要知道：“消費(fèi)者是怎么想的，什么產(chǎn)品是消費(fèi)者的較愛”，就不難從

同質(zhì)產(chǎn)品的小圈子里突出重圍。

消費(fèi)者不認(rèn)為戶型越小越好

盡管現(xiàn)在小戶型賣得很火，盡管三四十平方米的小戶型確實(shí)滿足了一部分創(chuàng)業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，積蓄不

多的青年人階段性的需要，但住著不配套的房子確實(shí)不舒服。事實(shí)證明，凡是超小戶型樓盤，其單價(jià)

必高無疑，等于花大價(jià)錢，卻背上了負(fù)資產(chǎn)的包袱，將來想增值談何容易。據(jù)有關(guān)調(diào)查和筆者的專門

采訪，大多數(shù)購(gòu)購(gòu)小戶型的消費(fèi)者并不是偏愛小戶型，實(shí)屬是因經(jīng)濟(jì)實(shí)力所限的無奈之舉。

消費(fèi)者也不認(rèn)為戶型越大越時(shí)尚

正當(dāng)CBD發(fā)展區(qū)域小戶型市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，西部的項(xiàng)目似乎戶型越玩越大，140平方米嫌不

夠，170平方米不解氣，直至玩到200平方米以上才罷手，均價(jià)每平方米8000元購(gòu)一套高層住宅要150

萬元，美其名曰：“就是要為高收入人群打造高舒適度住宅”，真不明白這高消費(fèi)人群在哪里，難道房

子越大越舒適嗎？回答是否定的。且不說能消費(fèi)得起150萬元以上的購(gòu)家有幾何？單說居住習(xí)慣：年

青白領(lǐng)成家后獨(dú)立生活，將來添上一口人，80—90平方米2居足矣。老兩口生活，有條件的購(gòu)一套100

—120平方米三居，節(jié)假日孩子回家有地方聚會(huì)，沒條件的還不就住自己的老宅子。更何況西部地區(qū)

沒有東部的商務(wù)氛圍，并不適合商業(yè)投資。　　消費(fèi)者認(rèn)為90—120平方米的較好

無論是東部還是西部，無論是商務(wù)還是純居住，重要的是交通便捷，社區(qū)環(huán)境優(yōu)越，生活配套齊

全，戶型設(shè)計(jì)合理性和舒適性，較后別忘了綜合性價(jià)比。凡能滿足上述條件110平方米左右的房子較

好。消費(fèi)者認(rèn)為城區(qū)樓盤應(yīng)與郊區(qū)樓盤有區(qū)別。

城區(qū)住宅面積不宜超過120平方米，因?yàn)榉课輪蝺r(jià)不會(huì)很低，而郊區(qū)住宅面積不宜小于120平方

米，因?yàn)槌菂^(qū)的房?jī)r(jià)是郊區(qū)房?jī)r(jià)的兩倍甚至更多，在城區(qū)購(gòu)房考慮的是生活與工作的便捷度，減少時(shí)

間成本，而在郊區(qū)購(gòu)房考慮經(jīng)濟(jì)性和居住空間性，增加時(shí)間成本，因此，無論城區(qū)住宅還是郊區(qū)住宅

均有各自的目標(biāo)客戶，別人誰也搶不走。

消費(fèi)者需要了解周圍的鄰居是誰

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟，樓盤個(gè)性化已經(jīng)被越來越多的購(gòu)房人關(guān)注，自己的鄰居都是什么樣的

人，會(huì)不會(huì)在生活中相互干擾，合理的物業(yè)收費(fèi)會(huì)不會(huì)因有人拒交而導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量低下等等。能消費(fèi)

得起1萬元每平方米的購(gòu)房人，絕不會(huì)去7000元每平方米的社區(qū)里，而只能消費(fèi)7000元每平方米的

購(gòu)房人說不定咬牙跺腳擠入1萬元社區(qū)里的小戶型，想想看結(jié)果會(huì)怎樣。

(北京日?qǐng)?bào) 楊國(guó)明)