《北京市商品房預售合同》和《北京市商品房認購書》示范文本出臺———

結合2005年3月15日北京市即將實施的商品房預售合同網(wǎng)上簽約和登記管理辦法，北京市建設委員會、北京市工商行政管理局共同制訂了《北京市商品房預售合同》和《北京市商品房認購書》的示范文本。今后，在實施的商品房預售合同網(wǎng)上簽約和登記管理時，開發(fā)商可使用《北京市商品房預售合同》和《北京市商品房認購書》示范文本，也可依法自行制定相關文件，但必須要在申請預售許可證時提交北京市建委變更網(wǎng)上的合同文本樣式。與原有的合同相比，此次新版合同的出臺，旨在通過預售登記等相關措施增加購房過程中的透明度和對稱性。

■陽光銷售是新版合同變化

本次制訂的商品房預售合同部分為房屋交易的基本內容，主要包括合同雙方當事人情況，項目建設和預售依據(jù)、所售房屋層數(shù)、面積、戶型、分攤等基本情況，抵押情況，計價方式，價款及付款方式等內容。此部分內容包括示范文本中的至六條，要求開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同時，與其申請預售許可時向政府提交的項目情況和樓盤表信息及進行預售登記的相關信息相一致，從而增加預售商品房信息的透明度和對稱性。

合同示范文本第七條起側重雙方對房屋具體事項的約定，在原有條款的基礎上，增加了對商品房質量、裝飾、設備標準和節(jié)能措施的約定；并對房屋交接、設計變更進行單獨約定。該部分在不與相關法律法規(guī)、規(guī)定相抵觸的情況下，強調了雙方應具體協(xié)商自主約定。另外，合同對商品房交付的條件進行了細化，提供了多種方案供當事人選擇。

按照建設部《關于加強住宅工程質量管理的若干意見》的規(guī)定，住宅工程質量問題應在銷售合同中明確。本次制訂的《北京市商品房預售合同》示范文本提示，開發(fā)企業(yè)建設商品房必須使用合格的建筑材料、構配件，房屋質量符合國家工程質量規(guī)范、標準和設計文件的要求。開發(fā)企業(yè)交付使用的商品房地基基礎、主體結構質量、室內空氣質量經(jīng)檢測不合格的，購房人有權退房；開發(fā)企業(yè)交付商品房時有其他問題的或未達到約定標準的，開發(fā)企業(yè)應承擔修復和賠償責任。對工程質量問題發(fā)生爭議的，可委托有資質的建設工程質量檢測機構檢測。

■節(jié)能措施居民將受益

能源問題是關系我國長遠發(fā)展的戰(zhàn)略問題。隨著房屋建設的快速增長和房地產(chǎn)市場的競爭激烈，節(jié)能建筑造價高。采暖、空調、熱水供應、照明、電梯等在建筑中的能源消耗題越來越嚴重。因此政府推廣節(jié)能的作用很重要。通過合同來對節(jié)能措施做出約定，為實現(xiàn)城市建設可持續(xù)發(fā)展，提高人們的節(jié)能意識有重要意義。同時對居民居住能源成本的節(jié)約大有益處。

增加了市政基礎設施和其他設施達到使用條件的提示。開發(fā)企業(yè)應承諾與該商品房正常使用直接相關的上水、下水、電、供暖、燃氣等按約定的日期達到使用條件；公共綠地、道路、停車場、幼兒園、學校、會所、購物、體育設施等其他設施也應按約定的日期達到使用條件。

■繳費是否愿意委托業(yè)主有自主權

在商品房交接環(huán)節(jié)中，增加了購房人是否同意委托開發(fā)企業(yè)代交相關稅費的約定。購房人對開發(fā)企業(yè)入住時必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務費用、供暖費等稅費，存在較大爭執(zhí)，甚至引起集體上訪。本次制訂的《北京市商品房預售合同》示范文本提示雙方在簽約時可就有關稅費的繳納是否委托進行約定。購房人不同意委托開發(fā)企業(yè)代交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務費用、供暖費等稅費的，購房人必須按有關規(guī)定自行依法繳納。當事人雙方就交費的具體事宜應進行約定。

合同中明確了開發(fā)企業(yè)辦理初始登記手續(xù)的責任，出賣人應當在約定時間完成該房屋所在樓棟的初始登記工作，取得該房屋所在樓棟的權屬證明。商品房交付使用后轉移登記手續(xù)的辦理應是購賣雙方共同的責任，雙方須按有關規(guī)定交納契稅、維修基金等稅費，可以共同向產(chǎn)權登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，購房人也可以委托他人辦理房屋所有權證，委托辦理的，相關費用在簽訂商品房預售合同時約定。

本次制訂的《北京市商品房預售合同》示范文本約定開發(fā)企業(yè)應明確所售商品房前期物業(yè)管理企業(yè)的名稱，該物業(yè)企業(yè)必須已取得物業(yè)管理資質，同時還需約定地上停車費、地下停車費的收費標準。

■認購、定金問題做出明確規(guī)定

《北京市商品房認購書》示范文本不僅適用于預售商品房，也可適用于現(xiàn)房項目的交易。該文本不是簽訂商品房購賣合同的必經(jīng)程序，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房購賣合同。認購書對所認購商品房的購受人進行了約定。認購書簽訂后進行預售合同簽訂的，合同主體不得隨意變更。簽訂合同的購受人應為認購人本人或是認購人在其同一戶籍內的或是預定時已明確的其他人員。

認購書對定金的約定。該示范文本對支付定金的期限、解除認購書和返還定金的情況作了以下約定：

（1）認購人逾期未支付認購定金的，出賣人有權解除本認購書，并有權將該商品房另行出賣給第三方。

（2）認購人未在約定期限內與出賣人協(xié)商商品房購賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。

（3）對商品房購賣合同相關條款未達成一致意見的，在約定期限內本認購書自動解除，雙方也可以協(xié)商解除認購書。出賣人應當在約定期限內將已收取的定金退還認購人。

（4）出賣人在認購人支付認購定金之日起至該認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，須向認購人雙倍返還定金?！　　　　?作者：/張正為)