年關(guān)將至，京城樓市的各種盤點翻來覆去得出的結(jié)果依舊是令購房人極度失望的清一色“熱銷”。其實縱觀2005年樓市，雖然房價的懸念已經(jīng)從“升降論”令人遺憾地變成了“漲幅高低論”，眾人期盼的樓市降溫也被證明只是“一廂情愿”，但是，就在不久前，北京榮豐房地產(chǎn)因涉嫌發(fā)布不實銷售信息并擅自收取定金，被北京市建委予以公示，這無疑已經(jīng)讓廣大消費(fèi)者為之一振，不少讀者致電本報詢問真假熱銷樓盤如何辨別，記者特將開發(fā)商慣用的伎倆一一曝光，希望能幫初次置業(yè)的消費(fèi)者“擦亮慧眼”，都2006年了，咱要購就購放心房。

陰招一 開盤雇人排“長龍” 后期熱銷變促銷

樓盤的開盤慶典一般都能見證不少“搶房盛況”，而排出的那條“長龍”也足夠讓人嘆為觀止，然而對于開發(fā)商而言，這一切卻“盡在掌握”。

一個幾十萬平方米的樓盤僅僅拿出少得可憐的一小部分戶型推出，怎能不“排隊”？而另一種排隊則更是開發(fā)商自導(dǎo)自演的杰作，為了聚集人氣，開發(fā)商出手闊綽地請上大批民工“盛裝亮相”假扮購房者，于是“長龍”顯得極為壯觀，媒體頭條紛紛刊登樓盤的搶房盛況，加之售樓人員也在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)“添油加醋”一番，如此火爆的場面迫使購房人趕快“先下手為強(qiáng)”。但嘩眾取寵的花招卻騙不了市場，有的項目過不了幾天，就“門前冷落鞍馬稀”，于是，開發(fā)商再開始轉(zhuǎn)變策略，從“制造熱銷”到“打折促銷”，三八節(jié)優(yōu)惠婦女，五一節(jié)優(yōu)惠工人，教師節(jié)優(yōu)惠老師，甚至還出現(xiàn)過七一節(jié)優(yōu)惠黨員的促銷廣告，而促銷內(nèi)容也變得五花八門：打折、裝修材料、免物業(yè)費(fèi)，不少項目仔細(xì)算下來比排隊期間的價格還要便宜，即便這樣，上海樓市也出現(xiàn)過前期火爆，后來一蹶不振，賣了幾年較終淪為爛尾樓的實例，可憐了被蒙住雙眼的業(yè)主。

陰招二 內(nèi)部認(rèn)購?fù)惺?風(fēng)險消費(fèi)者扛

其實“內(nèi)部認(rèn)購”乍看起來是“雙贏”，開發(fā)商熱衷“內(nèi)部認(rèn)購”，不僅僅給市場造成該樓盤已被一空的假象，同時提前回籠資金，緩解壓力，更是想借此控制一批潛在的購房者；而消費(fèi)者追捧“內(nèi)部認(rèn)購”，看中的正是認(rèn)購期間的價格誘惑，一般都能便宜100~200元/平方米，也容易選到理想的樓層、戶型。而實際上，不少業(yè)內(nèi)人士提醒，沒有得到相關(guān)部門核準(zhǔn)，消費(fèi)者購購后，很有可能無法取得房產(chǎn)證、土地證，這樣的案例在北京出現(xiàn)過兩三起。

記者參照有關(guān)規(guī)定發(fā)現(xiàn)，商品房預(yù)售須取得預(yù)售許可證，若開發(fā)商隱瞞真實情況，擅自“內(nèi)部認(rèn)購”，將受處罰。但是，若開發(fā)商如實相告，購房人在已知的情況下，仍愿意交付定金，政府部門也不好強(qiáng)行制止。購房者還應(yīng)該注意的是，“內(nèi)部認(rèn)購”后，倘若開發(fā)商不能按期交付房子或房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，甚至遇到開發(fā)商“攜款而逃”，購房者都難以受到法律保障，購房者也應(yīng)把這部分風(fēng)險考慮在內(nèi)，特別是對于中小開發(fā)商的樓盤，更應(yīng)謹(jǐn)慎。

即使躲過了前面的風(fēng)險，“內(nèi)部認(rèn)購期”選房時一定別忘了要明明白白地交錢，一般開發(fā)商如果要求你交1000~10000元的“誠意金”，一般而言是可退的；若要求你交20000~50000元定金，定金就不好退了，樓市陰險，不得不防啊。

陰招三 假購造勢 退房解套

隨著網(wǎng)上簽約的公開和透明，目前這招的使用已經(jīng)受到了限制，但是仍然有不少項目會鋌而走險，而在這一環(huán)節(jié)中不少代理行則成為了真正的幫兇。

一項目策劃總監(jiān)告訴記者，為了造成房源銷售“走俏”的假象，某些公司會讓自己的員工先集中參與購房，每人購購一套，造成大量的“事實購購”，給購房人造成項目銷售飄紅的假象，抓住購房人的從眾心理，而實際上，公司內(nèi)部已經(jīng)在逐步給每個員工辦理退房和退定手續(xù)。據(jù)悉，不少與開發(fā)商談包銷協(xié)議的代理行也普遍使用此招，特別是中高端住宅使用較為普遍。

巧合的是，前不久，南京“網(wǎng)上房地產(chǎn)”頭推樓盤“退換房換手率排行榜”，令人吃驚的是，較新排行榜顯示，10家樓盤的退換房換手率在10%上，名為“名店公園購物”的項目高居榜頭，該樓盤納入網(wǎng)上銷售總數(shù)為324套，換手率為21.91%，即其認(rèn)購和已售出的商品房已經(jīng)注銷了70次，對于這樣的項目而言，“熱銷”不過只是“圖有其表”罷了。

陰招四 銷控“千機(jī)變” 蒙您沒商量

不少購房人應(yīng)該有這樣的體會，一進(jìn)售樓處，銷控表上密密麻麻的“紅旗”格外搶眼，樓盤的熱銷程度可見一斑，然而對于業(yè)內(nèi)人士而言，這只是較基本的“銷售技巧”，先將好朝向、好戶型和好單元的房源全部告知“銷售一空”，目的就是為了先將戶型不好、朝向差的房源推向市場，由于感覺房源緊俏，購房者覺得早點下定，待開發(fā)商解決了這部分“心病”后，再慢慢地以“客戶資金不足”、“有人退定”、“某某手續(xù)不全被銀行卡住”等各種理由，逐一解套先前預(yù)留的房源，看著先前還貼滿的小“紅旗”逐一撕下，已經(jīng)簽訂合同的購房人就只能望房興嘆了。

正如一位開發(fā)商自己說的，“樓市銷控的招術(shù)，不求較好只求較多?！碑?dāng)您想約售樓員看房時，售樓員要是告訴您“較好某天再過來時”，您又得留意了，不少開發(fā)商會將要看房的客戶集中在某集體看房，現(xiàn)場自然川流不息、氣氛火爆，本來有備而來的部分購房人心理素質(zhì)不夠過硬就會立刻方寸大亂，對于一時倉促和頭腦發(fā)熱就交錢的購房人而言，無疑又中套了。