住房是人類的基本需求，它作為人類日常生活的基本消費資料，也是世界上任何一個國家所關(guān)注的社會經(jīng)濟問題。我國的城鎮(zhèn)住房制度改革從20世紀(jì)70年代末80年代初開始，至今已有二十幾年的歷程。這些年，通過建立和發(fā)展房屋購賣市場，居民的住房狀況有了明顯改善。但是，政府所采取的各種房改政策，包括目前實施的住房公積金制度和經(jīng)濟適用房政策等，幾乎都是圍繞房屋的購賣制定的。而在住房消費觀念上，居民普遍認為購房是解決自身住房問題的根本途徑甚至是惟一途徑。人們對購房保持著較高的熱情，在很多地區(qū)出現(xiàn)了“購房熱”，有些地方甚至出現(xiàn)全民購房的景象。

然而，通過房屋購賣能完全解決我國現(xiàn)階段的住房問題嗎?

應(yīng)否鼓勵大家都去購房?

市場化的住房制度，使得對住房的需求必須根據(jù)自己的貨幣支付能力，通過市場交換來滿足，即可支配收入決定了對住房的支付能力。

近兩三年來，我國房價增長迅速，而居民收入的增長速度卻明顯小于房價的增長速度。國家統(tǒng)計信息網(wǎng)公布的數(shù)字顯示， 2004年，全國商品房平均銷售價格漲幅由年初的3．6％加速到年末的14．4％。其中，商品住宅平均銷售價格上漲15．2％。而2004年同年，我國城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入為9422元，僅比2003年的 8472元增長11．2％，收入增長幅度明顯小于房價的增長幅度。

面對房價增長過快且居高難下的狀況，我國多數(shù)居民按照其貨幣支付能力，還遠不具備購房的實力。

為解決中低收入家庭的購房問題，我國政府推出了面向中低收入家庭的經(jīng)濟適用房政策。何為經(jīng)濟適用房?即以行政劃撥土地，享受政府優(yōu)惠政策，以保本微利為原則，面向中低收入家庭的普通商品房。按國際通用慣例，一般居民家庭收入劃分為高、中等偏高、中等、中等偏低、低5個檔次。一個國家里高收入與低收入都不會占有太大的比重。照此劃分，我國經(jīng)濟適用房政策面向的對象為中低收入者，但這里的中低收入者并未明確界定，它是指所有高收入以下的所有，還是僅指中等偏低和低收入?

還以北京為例，按照北京市《經(jīng)濟適用住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，經(jīng)濟適用房建筑面積應(yīng)控制在54平方米至117平方米之間，以80平方米中小戶型為主，單套總價較高32萬元。北京 2005年較低工資標(biāo)準(zhǔn)為580元，較低生活保障金為300元。這一標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)屬于我們所說的低收入，年收入為7000元左右，30萬元左右的房價約是年收入的42倍。顯然，這一根本就不可能跨入購購經(jīng)濟適用房的行列。如果按有關(guān)文件的規(guī)定，經(jīng)濟適用房的購購對象界定為年收入6萬元以下的無房戶，那么經(jīng)濟適用房就是面向中等偏低收入的。暫且不論在我國現(xiàn)階段年收入在3-6萬元的家庭是否應(yīng)當(dāng)享受政府補貼，但即使是帶有政府保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用房也面臨與商品房同樣的問題——高房價與低收入的矛盾。事實上，多數(shù)居民連所謂的“經(jīng)濟適用房”都支付不起。

此外，經(jīng)濟適用房政策的制定也有目標(biāo)選擇問題。經(jīng)濟適用房政策的目的是解決中低收入家庭的“購房”問題。政策制定者把中低收入家庭的住房需求定義為了“購房”，認為“購房”是解決中低收入家庭住房需求的惟一途徑。這在一定程度上是鼓勵大家都去購房。

退一步講，我們假設(shè)人們都有經(jīng)濟實力購房，全民購房在實踐中就是必要的嗎?或者說，人們就必須都通過購房來滿足自己的住房需求嗎?答案仍然應(yīng)當(dāng)是否定的。不同的居民有不同的住房需求。有些人通過短期租賃即可解決自己的住房需求，比如職業(yè)不穩(wěn)定或流動性較強的人群。如果一旦在某地購購了一套住房，就相當(dāng)于在此地定居。若因為工作或其它原因需要遷移此地時，房子不同于其它消費品，要進行轉(zhuǎn)讓勢必是一件麻煩事。另一方面，人們因為購購了房子，在找工作時會局限于房子所在城市，這在一定程度上影響了人才的流動。

租房與購房都是住房消費的合理形式

深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)之一是停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，由原來的實物分房 (或稱福利分房)改為居民通過市場自行解決住房。但是，通過市場自行解決住房并不等于全民購房。

住房分配的貨幣化，也即要實現(xiàn)住房的商品化。但住房商品化包含房屋購賣商品化和房屋租賃商品化兩層含義。在制定住房政策、發(fā)展住房市場時，需要統(tǒng)籌考慮住房的購賣和租賃兩個方面。這些年的住房制度改革一直強調(diào)房屋購賣市場，房屋購賣市場也的確得到了較快的發(fā)展，但房屋租賃市場卻被忽視了。

然而，要實現(xiàn)“居者有其屋”，并非需要人人都通過購房解決住房問題。租房與購房都是住房消費的合理形式，不一定要求居民都擁有產(chǎn)權(quán)住房，只要有可居住的住房便可。

在我國，現(xiàn)在人們普遍存在“租房不如購房劃算”的觀念，認為每月交房租還不如每月付房屋按揭款。前者在十幾年或二十幾年后還是別人的房屋，而后者則在十幾年或二十幾年后成為自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋。而在西方發(fā)達國家，低收入、剛參加工作或剛畢業(yè)不久的年青人，職業(yè)或居住地尚不穩(wěn)定的中等收入者，一般都是通過租房解決居住問題，當(dāng)經(jīng)濟條件改善或職業(yè)、居住地穩(wěn)定后才購購產(chǎn)權(quán)房。高收入者則除了購購自己居住的房屋外，還會購購其它房屋作為投資品，進行房屋出租。

近期在我國北京、上海、廣州等大城市開始實行的廉租房制度，恰恰說明解決中低收入者住房的有效途徑除了購房還包括租房。與其為了一套房子而過著窘迫的日子，不如先通過租房解決居住需求，等經(jīng)濟實力改善后再購購住房。

或許有人會質(zhì)疑：如果通過租房解決住房問題，那么加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點這一住房制度改革的指導(dǎo)思想就不能實現(xiàn)。其實，所謂只有全民購房才能促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的觀念是沒有依據(jù)的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并非只有靠全民購房來帶動。

讓我們來舉個簡單的例子：假設(shè)普通住房20萬元一套，市場上存在 10戶年收入1萬元以下、家庭儲蓄 2萬元以下的低收入家庭和1戶年收入100萬以上、家庭儲蓄1000萬元以上的家庭。如果讓他們都購房，那么 10戶低收入家庭購購住房0套，購房金額0元，1戶高收入家庭購購高端住宅3套，每套價格為100萬元，購房金額300萬元。在這種情況下，購房總金額為300萬元，而且有10戶家庭沒有房子住。假定那1戶高收入家庭僅僅是為了防止貨幣貶值才購購第 3套住宅，那么，還有1套高端住宅空置。

如果實行購房與租房并舉：1戶高收入家庭購購住房2套，購房金額 200萬元，同時這戶高收入家庭購購普通住房10套，出租給那10戶低收入家庭，購房金額200萬元。在這種情況下，購房總金額400萬元，比全民購房時的購房金額多100萬元，而且11戶家庭都有房子住，還不存在住房空置?？梢姡笠环N方案不僅能夠更有效地解決住房問題，而且也能更有效地帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。西方國家成功解決居民住房問題的經(jīng)驗告訴我們，只有房屋的購賣市場與租賃市場同時健全，才能促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

結(jié)語

應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展房屋租賃市場，逐步實現(xiàn)住房的購賣市場和租賃市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。同時鼓勵人們轉(zhuǎn)換住房消費觀念，改變只有購房才算解決自己住房需求的傳統(tǒng)觀念。鼓勵中等偏低收入的人通過租房解決住房問題，低等收入的人由政府進行租金補貼到市場上租房或由政府提供廉租公房。

　　　　　(作者：楊麗 郭廣迪)