“樓市拐點論”、“不購房論”正成為目前業(yè)界持續(xù)交鋒的熱點。以王石為代表的“唱拐”派，以任志強為代表的“反唱拐派”，及以潘石屹為代表的“保留派”，成為其中的三大典型言論勢力。大領(lǐng)軍人物的三大典型言論勢力的交鋒似乎表明，2008年的房地產(chǎn)行業(yè)不會“輕裝”上陣。

樓市拐點已然確立

今年初萬科董事長王石拋出“樓市拐點”的論調(diào)，是來自于對政策氛圍的體悟，乃至萬科在全國各地推案的實際感受，樓市的拐點的確已經(jīng)確立。

為了證明“拐點”的到來，王石不惜以萬科樓盤作為“試驗”，于元宵節(jié)當(dāng)天提供10多個在推樓盤計240余套，以降價5%～8%的折扣價進行特賣，此一舉引起消費者與開發(fā)商的強烈關(guān)注，甚至到場隨時掌握銷售狀況，表現(xiàn)得比萬科還要緊張。因為去化成績的優(yōu)劣，將會嚴(yán)重影響其他開發(fā)商的經(jīng)營決策。而“賣得極差”(低于3成)、“賣得一般”(5成上下)、“賣得不錯”(7成上下)、“賣得”(9成上下)各有其代表意義，并會引起截然不同的市場反應(yīng)。

“賣得極差”顯示消費者預(yù)期房價還有降價空間?！百u得一般”恐怕較令開發(fā)商難以回應(yīng)，因為這種狀況說明降價有效但效果有限，降與不降間令人為難?！百u得不錯”則突顯降價是解套的可行方案，關(guān)鍵在于降幅的拿捏罷了?！百u得”乃至形成，則王石勢必成為開發(fā)商間的眾矢之的，因為這說明即使不降價，仍有可能賣得很好。當(dāng)萬科元宵特賣的成果揭曉之后，7成的比例不多不少剛剛好。

以萬科開發(fā)商領(lǐng)頭羊角色，素以“質(zhì)佳價昂”(同區(qū)段比較)著稱，而如今它都降價求售，其他同地段樓盤，在品牌、品質(zhì)都不如它的情況下，焉有不降價而能順利售出之理？以此觀之，多數(shù)開發(fā)商只剩下明降還是暗降，及降幅到底多少，才能達成既催促購購又不致太傷筋動骨的議題探索了。

購房不如租房

按揭并不適合所有人“購房子吧,租房也要每月1000多元,拿著這筆錢做按揭,也能購一套不錯的房子了,幾十年之后,這房子就歸你了。”不知道有多少人是聽了這句話,頭腦一熱就購了房。今天花明天的錢,提前消費獲得了不容質(zhì)疑的認(rèn)同。于是,按揭購房成了許許多多人的一致行為,不購房成了落伍的標(biāo)志。其實,按揭購房并不適合所有人。許多城市家庭里6個人購一套房,小兩口所有的積蓄,加上雙方父母的養(yǎng)老錢,只為了能交上一套新房的頭付。

在接下來的很多年內(nèi),還要承擔(dān)著每個月幾千元的月供。父母總會老,后輩也可能跳槽甚至失業(yè),對于未來這些可能需要的花費,房子卸去了許多家庭的應(yīng)付能力。于是,生活的開支被盡可能地壓縮,生育的計劃被一再地擱置,所有的業(yè)余愛好都變成一種 ,不敢跳槽,不敢創(chuàng)業(yè)。為了一套房子,除了這些付出的代價外,或許還要面對加息的風(fēng)險、持有成本的提高和樓市本身的風(fēng)險。對于目前工作還不穩(wěn)定的年輕人,不妨在置業(yè)時考慮一下租房。

自住需求者不妨現(xiàn)在出手

今年房地產(chǎn)市場有一個顯著的變化———比較強調(diào)政策性住房，即通常所說的保障性住房。這類供給投放到市場上以后，我相信會對樓市產(chǎn)生一個較大影響。

但這還不足以對市場形成沖擊，因為它對不同的結(jié)構(gòu)性物業(yè)產(chǎn)生的影響并不相同。比如說，現(xiàn)在進行價格調(diào)整的基本上都還是靠近雙限房、配套商品房周邊的或者說這個區(qū)域有供應(yīng)的這種房子。而屬于核心資源一類的房價調(diào)整到目前來說還沒有看到，換言之，經(jīng)濟適用房和限價房的推廣對目前整體高位運行的房價會有一定影響，但主要是對周邊區(qū)域房價影響顯著。

我認(rèn)為，目前樓市整體的市場格局應(yīng)該仍會表現(xiàn)為：整體房價的平緩上升，局部區(qū)域的房價理性回歸，以及個別熱點城市和區(qū)域的房價繼續(xù)快速增長，三者并存。盡管萬科和綠地都有殺價動作，但若仔細觀察他們推出的降價樓盤處于什么板塊就會有所發(fā)現(xiàn)：綠地的是處于昆山，還不屬于上海；萬科的一些房屋我相信也不是他們的主流區(qū)域板塊。這就是我之前說的，對不同結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)性物業(yè)產(chǎn)生不同影響。

王石所說的“拐點”到來，我覺得，對他來說是指漲幅的拐點來了。這點好像大家已經(jīng)達成共識了。但整體房價的走向，我覺得要觀察很長一段時間才能看出端倪?，F(xiàn)在雖然部分地區(qū)新房跌到萬元以下了，但這種單周的價格變動不足以說明任何問題。整體的均價體系很難對短時期內(nèi)的變化做出明顯的反應(yīng)。

回顧2007年的樓市發(fā)展可以看出，其下半年房價的整體增幅可謂平緩，在第四季度局部地區(qū)，特別是珠三角地區(qū)的城市，房價還出現(xiàn)了下滑。而北京上海的房價綜合指數(shù)則在第四季度不同程度地表現(xiàn)出增長乏力。因此，城市的房地產(chǎn)市場整體還是在高位運行，局部地區(qū)房價則在年底出現(xiàn)了一定程度的回調(diào)和震蕩。

我認(rèn)為，適度降價對資金回流是有幫助的，特別是對一些中小型開發(fā)商。其物業(yè)、資金面比較緊張的情況下，套現(xiàn)對他們是很有誘惑的。但我們同時還應(yīng)看到，這些降價樓盤的降幅往往是1000元左右，甚至還出現(xiàn)了排隊現(xiàn)象，可見需求還是很旺盛的。

其實，對有真實自住需求的人來說，現(xiàn)在可能真的是一個購房的好機會。這么說并不是從經(jīng)濟角度來判斷，而是從目前的賣方心態(tài)和輿論環(huán)境的支持力度來說是好的。至于房價會不會繼續(xù)往下走，現(xiàn)在是不是一個較佳的點位，這就很難判斷了。

購房時機如何確定

現(xiàn)在購房合適嗎？要回答這個問題，不妨先來分析一下房價走勢。

從目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，北京、廣州的平均房價已經(jīng)超過1萬元/平方米，上海、深圳更是高達1.5萬元/平方米，2007年幾個大城市的房價漲幅都在兩位數(shù)以上。這是否意味著房價已經(jīng)到頂了，要走下坡路了？答案是否定的。

以上海為例，2007年第4季度的統(tǒng)計表明，平均房價與前3季度相比有所下降，造成了某些人的錯誤預(yù)期。真實情況怎樣呢？城區(qū)由于供應(yīng)量少、土地稀缺，房價一直居高不下，而且還有一定幅度的上漲；昆山、奉賢、崇明等郊區(qū)縣供應(yīng)量、成交量較大，但價格相對較低，對上海平均房價有一個拉平效應(yīng)。所以，2008年的上海房價會比較平穩(wěn)，不可能暴漲，也不會大跌。

對于購房投資的人來說，現(xiàn)在入市可能不再是一個很好的選擇，由于要面臨較大的政策風(fēng)險，建議關(guān)注其他金融理財產(chǎn)品，尋找更好的保值增值工具。

對于購房自住的人來說，要根據(jù)自己的實際情況決定，既不要對后市抱有太大的期望而長期持幣待購，也不必太過恐慌而急于購房。另外，還需要考慮購房的位置，然后決定購房時機。如果你選擇在城市地帶購房，年末春初是個不錯的時間———由于銀行剛好用完了貸款指標(biāo)，而新的款項還沒有批下來，貸款購房者數(shù)量減少，此時開發(fā)商若急于出手套現(xiàn)，就會在價格上給予優(yōu)惠。如果你選擇在郊區(qū)購房，不妨再等上一等，因為其供應(yīng)量較大，房價不可能快速上漲，切不可輕信開發(fā)商和中介的紙面宣傳，匆忙之間妄下決定。

　　　　　(作者：付毳)