目前是不是購(gòu)房的較佳時(shí)機(jī)？對(duì)于市場(chǎng)上的報(bào)價(jià)應(yīng)該如何甄別？怎樣才能探得底價(jià)？

較近一段時(shí)間，隨著京城二手房市場(chǎng)成交量的不斷攀升，這些問(wèn)題成了購(gòu)房者較感興趣和較希望獲得答案的話題。對(duì)此，接受記者采訪的專家認(rèn)為，在目前總體大環(huán)境向好的情況下，樓市后市將趨于平穩(wěn)，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)較小，購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)機(jī)相對(duì)成熟，但出手一定要謹(jǐn)慎，注意“價(jià)比三家”。

二手房成交回暖

記者從鏈家地產(chǎn)、我愛(ài)我家、千萬(wàn)家等多個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司獲悉，進(jìn)入2009年后，京城二手房市場(chǎng)率先“破局”并迎來(lái)了一輪交易熱潮。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，1月份，二手住宅成交量達(dá)到7358套，環(huán)比漲幅20%以上。

北京中原地產(chǎn)一位工作人員告訴記者：“2009年春節(jié)期間中高端二手商品房購(gòu)賣咨詢客戶量同比2008年春節(jié)期間上漲近兩倍、租賃咨詢客戶量上漲近一倍，樓市漸顯回暖征兆?！?p>北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理華國(guó)強(qiáng)分析認(rèn)為，二手房成交上漲主要有兩方面原因。一方面，系列新政對(duì)二手房市場(chǎng)需求刺激明顯，隨著營(yíng)業(yè)稅減免尤其是二套改善性住房需求房貸松綁、暫停限外令等讓京城樓市消費(fèi)者的信心漸漸恢復(fù)，壓抑已久的剛性需求得以釋放，眾多有購(gòu)房需求的消費(fèi)者利用春節(jié)假期積極咨詢、看房，以期可以選購(gòu)到合適的房產(chǎn)，其中也不乏懷著抄底心情入市的投資者。

另一方面，國(guó)家信貸稅費(fèi)政策的不斷調(diào)整和消費(fèi)者信心的增強(qiáng)，使部分投資性業(yè)主開(kāi)始將前幾年購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)投放市場(chǎng)，主動(dòng)調(diào)低其售價(jià)，使二手房?jī)r(jià)格更加接近購(gòu)方的心理價(jià)位，這也是導(dǎo)致總體成交上漲的一個(gè)重要原因。

對(duì)于這一觀點(diǎn)，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示贊同。他說(shuō)，從2008年下半年頭次降低貸款利率開(kāi)始，陸續(xù)出臺(tái)的一系列針對(duì)存量房交易稅費(fèi)改革以及利率的大幅下調(diào)等政策，都在刺激樓市回暖。消費(fèi)者的購(gòu)房需求在經(jīng)歷了將近一年的觀望后陸續(xù)開(kāi)始釋放，這都促成了樓市成交量的大幅上漲。

購(gòu)房時(shí)機(jī)相對(duì)成熟

盡管成交量較去年底有較大幅度的攀升，但記者采訪發(fā)現(xiàn)，部分購(gòu)房者對(duì)目前是否應(yīng)該出手購(gòu)房仍猶豫不決。在一家IT公司從事銷售業(yè)務(wù)的崔先生就是其中一員，他無(wú)奈地說(shuō)：“真不知道現(xiàn)在該不該出手購(gòu)房，購(gòu)了怕房?jī)r(jià)下跌，不購(gòu)又怕錯(cuò)過(guò)較佳時(shí)機(jī)，到底應(yīng)該怎么辦呢？”

針對(duì)這些購(gòu)房者的困惑，接受記者采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前的購(gòu)房時(shí)機(jī)已經(jīng)相對(duì)成熟，無(wú)論是自住購(gòu)房者還是投資購(gòu)房者可以考慮出手購(gòu)房。鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理祁世釗解釋說(shuō)，頭先，目前優(yōu)惠政策已經(jīng)基本到位，未來(lái)很難有實(shí)際交易層面的優(yōu)惠，更多的調(diào)控政策會(huì)集中在政策深化執(zhí)行方面。與此同時(shí)，部分優(yōu)惠政策旨在短期內(nèi)刺激觀望需求，例如營(yíng)業(yè)稅新政執(zhí)行期限 于2009年。這對(duì)于寄希望于政策上會(huì)獲得更多優(yōu)惠的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不如在政策優(yōu)惠期內(nèi)加快入市更為實(shí)在。

其次，在經(jīng)歷2007年房?jī)r(jià)的非理性上漲后，需求的承受能力已經(jīng)更為緊繃，而2008年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已急轉(zhuǎn)直下，二手商品房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了一個(gè)從較初的購(gòu)賣雙方拉鋸戰(zhàn)到交易周期變長(zhǎng)再到議價(jià)空間有所加大直至較后房?jī)r(jià)逐步回調(diào)的漫長(zhǎng)過(guò)程，但從當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)穩(wěn)定以及市場(chǎng)成交量回暖明顯來(lái)看，當(dāng)前二手房?jī)r(jià)已是房地產(chǎn)市場(chǎng)盤整一輪后更為理性的體現(xiàn)，未來(lái)二手房?jī)r(jià)再次回落的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于上漲的可能性，當(dāng)前購(gòu)房的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)要低得多。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前北京各典型區(qū)域二手商品房成交價(jià)格已持續(xù)四個(gè)月左右保持穩(wěn)定，相比2007年下半年峰值時(shí)期已普遍有1000元至2000元/平方米的價(jià)格回調(diào)。

北京我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉也認(rèn)為，在過(guò)去的幾年里，北京市房?jī)r(jià)上漲速度較快，但與深圳等南方房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不同，北京多以自住置業(yè)為主，實(shí)際剛性需求支撐著樓市，不存在嚴(yán)重的炒房風(fēng)險(xiǎn)，因此房?jī)r(jià)屬于理性回歸。而樓市在調(diào)整中擠壓掉了房?jī)r(jià)虛高的泡沫，房?jī)r(jià)的適當(dāng)下降必將改變消費(fèi)者繼續(xù)觀望的念頭。

陳國(guó)強(qiáng)表示，房市如股市，能抄到底的人永遠(yuǎn)是少數(shù)，大部分的購(gòu)房人是在房?jī)r(jià)上升通道或下降通道過(guò)程中購(gòu)房，因此，當(dāng)出手時(shí)就出手，否則只能后悔。但是需要注意的是，并不是說(shuō)所有的房子都適合在目前這個(gè)時(shí)機(jī)購(gòu)購(gòu)，還應(yīng)該具體考察物業(yè)的類型、地理位置以及自身的承受能力。

探得房產(chǎn)底價(jià)有竅門

面對(duì)市場(chǎng)上同一區(qū)域并不相同的報(bào)價(jià)，購(gòu)房人又應(yīng)該如何甄別并盡力探得房產(chǎn)的底價(jià)呢？接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士給出了具體建議。

祁世釗說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異化已經(jīng)十分明顯，因此只有牢牢鎖定購(gòu)購(gòu)區(qū)域，了解區(qū)域房產(chǎn)屬性及主要的成交房產(chǎn)類型。例如一些新興區(qū)域以二手商品房為主，主力成交為90至120平方米的房產(chǎn)，這類型房產(chǎn)價(jià)格也就相對(duì)更為堅(jiān)挺；而一些老城區(qū)以二手公房成交為主，主力成交為60至90平方米的房產(chǎn)，這類型房產(chǎn)價(jià)格下浮空間也就相對(duì)更小。房產(chǎn)針對(duì)的主要人群也應(yīng)考慮，例如韓國(guó)人是望京區(qū)域購(gòu)房主力，但由于金融危機(jī)韓國(guó)人撤離，造成了望京區(qū)域房?jī)r(jià)明顯回落；而學(xué)校周邊剛性需求強(qiáng)烈，房?jī)r(jià)則一直相對(duì)穩(wěn)定。因此，只有鎖定區(qū)域并加以了解，才能從大方向上把握基本的房產(chǎn)價(jià)格。

與此同時(shí)，多重比較是具體房源價(jià)格探底的主要手段。與區(qū)域新建商品房?jī)r(jià)格比較，一般二手房?jī)r(jià)格低出10%以上為合理區(qū)間；與區(qū)域同品質(zhì)樓盤價(jià)格比較，一般房?jī)r(jià)差異不超過(guò)正負(fù)5%；即使同一樓盤的不同類型房源也需要進(jìn)行詳細(xì)比較，然后再根據(jù)房源面積、朝向、樓層等具體差異上下浮動(dòng)價(jià)格。

對(duì)于為何有時(shí)網(wǎng)上公布的價(jià)格會(huì)略低于市場(chǎng)上咨詢到的價(jià)格，華國(guó)強(qiáng)說(shuō)，購(gòu)家需注意的是對(duì)于個(gè)別交易網(wǎng)上當(dāng)下公布的交易房?jī)r(jià)，并不適合當(dāng)作參照點(diǎn)，因?yàn)槌鲇诳紤]過(guò)戶價(jià)等綜合因素，消費(fèi)者所看到的部分公示交易價(jià)往往是偏低的，并非真正的交易價(jià)。如果消費(fèi)者要購(gòu)房，不妨以購(gòu)方和賣方的雙重身份到不同的經(jīng)紀(jì)公司去探價(jià)，在幾個(gè)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行比較后，將會(huì)獲得較新、較貼近底價(jià)的交易價(jià)格。

(作者：李佳鵬)