近日，新版《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認(rèn)購書》正式在全市推行使用，其中較值得關(guān)注的有幾點。

新合同專“治”老糾紛

因為商品房預(yù)售交易是期房性質(zhì)的購賣，合同的簽訂要早于商品房的建成，所以，在合同的履行過程中會面臨很多不可知因素和很大的不確定性，容易引發(fā)各類糾紛。此外，還有一些開發(fā)商利用強勢地位，在預(yù)售合同中單方加入一些不公平、不合理的格式條款，進(jìn)一步破壞了購賣雙方之間平等的交易關(guān)系。同時，在商品房的認(rèn)購環(huán)節(jié)中，過去由于沒有合同示范文本，在開發(fā)商自制的商品房認(rèn)購合同中，關(guān)于定金使用等問題的規(guī)定過于簡單、含混，也引發(fā)了不少歧義和糾紛，急需規(guī)范。

新版《合同》和《認(rèn)購書》示范文本，希望通過示范文本的推行使用，引導(dǎo)消費者和房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售商依法簽約和履約，并期望在商品房認(rèn)購和預(yù)售兩個重要環(huán)節(jié)中，矯正因交易信息不對稱、經(jīng)濟(jì)力量不對等造成的利益失衡問題，減少交易糾紛，并便利糾紛的解決。

4種情況消費者可退房

針對以往購房者“購房容易退房難”的狀況，《北京市商品房預(yù)售合同》中規(guī)定了當(dāng)購房消費者遇到4種情況時，可以選擇退房：一是商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的；二是商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的，購房者有權(quán)退房，而且，開發(fā)商不僅應(yīng)在約定日期內(nèi)退還消費者全部已付款，還要支付利息，并承擔(dān)檢測費用以及由此給消費者造成的損失；三是當(dāng)商品房建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比完全值其中有一項超出3%時；四是經(jīng)規(guī)劃主管部門同意變更了商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、朝向、采暖方式等，開發(fā)商應(yīng)在10日內(nèi)書面通知購房者，否則消費者有權(quán)退房。

三項“創(chuàng)新”條款

《北京市商品房預(yù)售合同》中還出現(xiàn)了3項針對節(jié)能、施工進(jìn)度和前期物業(yè)的“創(chuàng)新”條款。

據(jù)介紹，隨著房屋建設(shè)的快速增長和房地產(chǎn)市場的競爭激烈，節(jié)能建筑造價高，采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、照明、電梯等在建筑中的能源消耗問題越來越嚴(yán)重。通過合同來對節(jié)能措施做出約定，可以提高人們的節(jié)能意識，同時對居民居住能源成本的節(jié)約大有益處。因此規(guī)定住宅商品房應(yīng)符合《居民建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的要求，未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，開發(fā)商須補做節(jié)能措施，并承擔(dān)全部費用及賠償責(zé)任。

延誤交房是讓購房者較為頭疼的問題之一。為此新出臺的合同中特別對所售商品房的建設(shè)進(jìn)度作出了具體規(guī)定，簽訂合同時要求開發(fā)商標(biāo)明簽約時該商品房所在樓棟的建設(shè)工程進(jìn)度狀況，為購房者提供一個明確的時間表。

另外，新合同對前期物業(yè)管理的有關(guān)內(nèi)容也進(jìn)行了規(guī)范。要求開發(fā)商須寫明所售商品房前期物業(yè)管理企業(yè)的名稱，該物業(yè)企業(yè)必須已取得物業(yè)管理資質(zhì)，同時還需約定地上停車費、地下停車費的收費標(biāo)準(zhǔn)。

總的來說，新版《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認(rèn)購書》開始正式推行使用，給廣大購房者帶來了福音。但在高興的同時，也應(yīng)該保持謹(jǐn)慎和清醒。尤其是在簽合同的時候更加應(yīng)該冷靜地對待。

相關(guān)人士提醒購房人在簽訂新版《商品房購賣合同》時有三大注意事項。

空格空行別留白

合同文本有很多供開發(fā)商和購房人自行約定或補充約定的空格和空白行，簽合同時一定要注意在這樣的空格或空行部位填寫需要刪除或添加的內(nèi)容，如不作約定或以補充協(xié)議形式另行約定時，應(yīng)劃掉空格或空行部位，避免留下后患。

仔細(xì)核實出賣人

簽合同前頭先要確定在合同上填寫的出賣人與預(yù)售許可證上的售房單位是否一致，上網(wǎng)查一下出賣人的營業(yè)執(zhí)照注冊號和企業(yè)資質(zhì)證書號的真?zhèn)?，不要接受代理人或代理機(jī)構(gòu)將自己的名字代替預(yù)售許可證上的售房單位填寫在出賣人欄目中，以避免購房人付了錢，房地產(chǎn)商卻說沒收到錢的情況出現(xiàn)。如果房地產(chǎn)商是委托代理人或代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售，一定要看清房地產(chǎn)商委托的權(quán)限范圍，要求他們在委托代理人或委托代理機(jī)構(gòu)情況后面添全所有內(nèi)容，如果出賣人授權(quán)代理人或代理機(jī)構(gòu)有權(quán)代表房地產(chǎn)商簽字，購房人一定要看一下授權(quán)書的正本，同時較好要求把該授權(quán)書作為合同的附件。

“五證”較好看“正本”

所謂“五證”即：《土地使用證》、《預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》以及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。購房人看“五證”較好能夠要求看“正本”，留意一下《土地許可證》上有沒有注明土地已抵押給銀行。如果土地抵押了，購房人應(yīng)和房地產(chǎn)商就解除抵押的時間進(jìn)行約定，明確房屋交付時，房地產(chǎn)商如果不能解除抵押應(yīng)具體承擔(dān)什么樣的賠償責(zé)任。

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