小王和小郭剛從上海財(cái)經(jīng)大學(xué)畢業(yè)，目前就職于一家知名傳媒機(jī)構(gòu)。小王昨天向《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》描述了她倆目前租借的一套群租房：“房子160平方米左右，二房東出具的原始憑證顯示當(dāng)時(shí)租賃下來(lái)的租金是3300元/月，現(xiàn)在房子被二房東分割成9個(gè)小房間，較小的房間4個(gè)平方米左右，而月租卻要750元左右。如果出租率高的話，二房東賺大了！”

一套公寓的大門打開(kāi)，十來(lái)名年輕的男男女女在被隔成“房中房”的“小盒子”里各自忙碌，共用兩個(gè)洗手間。有的房間沒(méi)有窗戶，只有狹小縫隙可以透風(fēng)，面積不超過(guò)8平方米，僅能容下一張1米寬小床和一個(gè)1米寬寫字臺(tái)。夏季天熱，想要乘涼，同一屋子的十多人同時(shí)從房間內(nèi)跑出來(lái)，還真有些容納不下。

上述令人瞠目結(jié)舌的“群租亂象”發(fā)生在滬上規(guī)模的樓盤之一中遠(yuǎn)兩灣城。中遠(yuǎn)物業(yè)公司副總經(jīng)理杜恩毅在此前舉辦的“群租現(xiàn)象”研討會(huì)上也坦言：“中遠(yuǎn)兩灣城前三期業(yè)主基本自住，但是四期的4071戶業(yè)主中，有12%辦理了出租手續(xù)，其中有部分就演變成了群租?！?p>業(yè)內(nèi)人士分析，如今的“群租亂象”其實(shí)禍起于2003、2004年樓市火爆期，當(dāng)時(shí)大量投機(jī)、投資者踴躍炒房。然而，自去年5月至今，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，使未及時(shí)離場(chǎng)的部分投機(jī)者被迫由售轉(zhuǎn)租。市場(chǎng)上租賃房源大量增加，又進(jìn)一步提高了房屋的出租難度。

面對(duì)愈演愈烈的“群租”現(xiàn)象，上海市3名律師杜躍平、孫加鋒、謝學(xué)鋒，共同發(fā)起起草《關(guān)于規(guī)范群租行為的上海市地方立法的民間建議書》（下稱“建議書”）。建議書認(rèn)為，就“群租”而言，既有投資理財(cái)獲得經(jīng)濟(jì)效益的一面，也有電力超負(fù)荷使用存在的重大隱患，更有在消防、安全、衛(wèi)生等方面發(fā)生重大事故的一面，還嚴(yán)重影響了相鄰業(yè)主的權(quán)利。

上海市躍平律師事務(wù)所主任杜躍平昨天告訴《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，建議書已經(jīng)呈交給市房地局，預(yù)計(jì)專門的立法規(guī)范或?qū)⒉痪贸雠_(tái)，對(duì)群租行為進(jìn)行嚴(yán)格管理。

群租亂象

發(fā)生群租問(wèn)題的樓盤遠(yuǎn)不止中遠(yuǎn)兩灣城。據(jù)記者了解，“一套兩房一廳的房子內(nèi)較多住了二三十人?！薄ⅰ案叨诵^(qū)有高空拋物”、“白色一次性飯盒占據(jù)走道”、“晚上20多個(gè)人輪流洗澡，半夜聲控?zé)粢涣烈婚W”，基本是每個(gè)遭遇群租的小區(qū)存在的普遍現(xiàn)象。浦東新區(qū)錦和路的知名大盤——綠城小區(qū)也難以幸免于難。

據(jù)綠城小區(qū)居委會(huì)統(tǒng)計(jì)，今年6月小區(qū)業(yè)主自住房700余戶，出租住房205戶，出租房中的80％為群租。與之相對(duì)應(yīng)的數(shù)字是，小區(qū)常住居民有1600余人，而租房客已經(jīng)達(dá)到了1200余人。房東或二房東把包括廚房、衛(wèi)生間在內(nèi)的房間用木板隔開(kāi)，以500元左右的價(jià)格出租，一間100多平方米的房子較多住了18人，一些二房東每月獲利約3000元。

綠城小區(qū)已入住的900多戶中，有200多戶面積約100平方米的房子被分割后出租，消防、治安隱患令其他業(yè)主擔(dān)憂。群租客往往來(lái)自各地，素質(zhì)不一、文化和生活習(xí)慣有差異，加上年輕人作息缺乏規(guī)律，容易引發(fā)矛盾。

綠城小區(qū)居委會(huì)書記蔡志興介紹，不少業(yè)主為此向居委會(huì)和物業(yè)反映，但由于目前房屋群租沒(méi)有被任何法規(guī)禁止，他們接到業(yè)主投訴后也很難處理。目前他們能做的是對(duì)租賃戶登記后發(fā)放出入證件，同時(shí)通過(guò)各種方式聯(lián)絡(luò)業(yè)主，通過(guò)業(yè)主與二房東交涉，禁止其轉(zhuǎn)租行為。

負(fù)責(zé)該小區(qū)物業(yè)的上海綠宇物業(yè)管理有限公司上海綠城物業(yè)管理，已經(jīng)向業(yè)主發(fā)放整治轉(zhuǎn)租戶、群租戶管理措施的征詢表，希望通過(guò)業(yè)主表決形成業(yè)主公約，解決房屋可否群租的問(wèn)題。

根據(jù)有關(guān)調(diào)查，目前僅徐匯、盧灣、黃浦、浦東四區(qū)，就有數(shù)十個(gè)新建小區(qū)存在“群租”現(xiàn)象，有些150平方米的三房二廳內(nèi)居住人口甚至超過(guò)了30人，平均每間房住6人。

借助于“分割出租”，投資者渡過(guò)了還貸“難關(guān)”。陳先生是一位樓市的長(zhǎng)期投資者，他算了這樣一筆賬：一套淮海路四房?jī)蓮d的房子，全裝全配整租的價(jià)格大概在15000元/月左右，但是如果分間出租，按每天180元至250元的價(jià)格出租，一個(gè)月的租金就達(dá)24000元，即使加上50%的空置率，一個(gè)月也能有12000元的租金收入，這筆租金收入與其每月還貸額持平。

上海大學(xué)社會(huì)學(xué)院教授顧峻表示，“分割出租”現(xiàn)象的流行反映了樓市在房?jī)r(jià)和租賃價(jià)格之間的巨大落差，正常的情況下，房?jī)r(jià)應(yīng)該相當(dāng)于100～150個(gè)月的房租收入總和，但目前上海樓市中，很多新房的價(jià)格相當(dāng)于50年房租的總和。另一方面，因?yàn)闊o(wú)法承擔(dān)交通和時(shí)間成本，普通收入群體需要居住在市，但市的房?jī)r(jià)是他們無(wú)法承受的。在這樣的情況下，“群租”出現(xiàn)了巨大的市場(chǎng)空間，而且越來(lái)越受到投資者和普通收入群體的歡迎。但不容忽視的是，這一租賃方式導(dǎo)致很多新建小區(qū)在管理方面遇到了挑戰(zhàn)。

立法呼吁

此前不久，閘北區(qū)已在北方佳苑樓盤試點(diǎn)開(kāi)展取締非法群租行動(dòng)，這在全市尚屬頭次。市房地局有關(guān)人士透露，他們已針對(duì)群租現(xiàn)象起草專門法規(guī)，等待相關(guān)部門批準(zhǔn)。根據(jù)這份法規(guī)，將由房地、公安、工商、稅務(wù)等多個(gè)部門聯(lián)動(dòng)管理群租行為，而且小區(qū)業(yè)委會(huì)應(yīng)在業(yè)主公約中對(duì)租賃作出限制。

上海信利律師事務(wù)所劉福元律師表示，目前雖然法律沒(méi)有針對(duì)“群租”作出特別規(guī)定，例如強(qiáng)制性規(guī)定一間房間可以容納居住的人數(shù)范圍，因此小區(qū)物業(yè)、居委會(huì)存在管理上的困惑。

但他同時(shí)認(rèn)為，民法、物業(yè)管理?xiàng)l例中的相關(guān)規(guī)定仍對(duì)“群租”進(jìn)行了一些限制?！叭鹤夥坷?0個(gè)人發(fā)出的噪音和一般住戶發(fā)出的噪音肯定不同，因此，生活受到妨礙的業(yè)主基于相鄰關(guān)系可以向法院提起訴訟。”

此外，雖然每戶居民都支付物業(yè)管理費(fèi)，可群租房客的垃圾產(chǎn)生、電梯使用、公用設(shè)施的損耗也明顯高于一般住戶，因此物業(yè)部門基于物業(yè)管理?xiàng)l例也能加以限制。

而事實(shí)上，《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》的第八條對(duì)于人均承租進(jìn)行了面積規(guī)定：人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米?！鞍凑者@一規(guī)定，‘群租’就違規(guī)。”然而，實(shí)施辦法是上海市政府在2004年頒布的，那時(shí)候上海沒(méi)有那么多高價(jià)新樓盤，也沒(méi)有“群租”現(xiàn)象，只是對(duì)集體宿舍作出了規(guī)定，而且在這些法規(guī)后面也沒(méi)有處罰辦法。

上述提及的建議書中，3位律師力陳“群租”存在的各種弊端，并認(rèn)為現(xiàn)有的管轄、規(guī)范群租行為的法規(guī)、政府規(guī)章——《上海市房屋租賃條例》和《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》存在不足和盲點(diǎn)。他們呼吁，上海市人大常委會(huì)可以創(chuàng)立《上海市房屋租賃群租條例》，明確出租條件的禁止和承租人的權(quán)利義務(wù)，明確對(duì)違反“群租”條例行為設(shè)置可操作的制裁措施。

在9月28日上海市12屆人大常委會(huì)第30次會(huì)議上，市房地資源局將部分群租房認(rèn)定為一種新型的“居改非”，市政府還將出臺(tái)相關(guān)的管理規(guī)定，對(duì)“群租房”現(xiàn)象予以規(guī)范和處理。

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各界聲音

租客小王：上海房子太貴，購(gòu)不大起，所以只能租了。群租有規(guī)模效應(yīng)，也是不得已為之。

二房東陳先生：分割租賃達(dá)到收支平衡，也是合理的嘛。

鄰居劉先生：“這么多人混租，有時(shí)候住一個(gè)月就換人，業(yè)主生活得提心吊膽?！?

申大物管公司副總經(jīng)理張紅軍：與其有時(shí)間與業(yè)主糾纏，處理投訴，還不如花時(shí)間和費(fèi)用自己去管理。在操作過(guò)程中，物業(yè)公司只能“摸著石頭過(guò)河”，一邊自己找法規(guī)，一邊應(yīng)急處理問(wèn)題。

上海申達(dá)律師事務(wù)所的律師周知明：如果群租的人數(shù)和方式?jīng)]有與現(xiàn)行的法律、法規(guī)相違背，業(yè)主公約制訂的管理措施對(duì)房東沒(méi)有強(qiáng)制性效力，即使一些業(yè)主因?qū)θ鹤庥幸庖?jiàn)而向法院提起訴訟，也應(yīng)當(dāng)引用國(guó)家的相關(guān)法律。業(yè)主公約不具有法律效應(yīng)，較多是對(duì)現(xiàn)有法規(guī)的歸類和總結(jié)。

上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡興發(fā)：改變房屋使用功能，將房屋當(dāng)作旅館使用，獲取經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)，涉嫌違反《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定。

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