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原告訴訟主體資格不符的案例

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 1017 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
案情介紹:



上海五金商店(集團(tuán))物業(yè)有限公司受上海市閘北區(qū)天晉小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。該小區(qū)內(nèi)的住戶沈某(住該小區(qū)五樓)在裝修時(shí),私自在五樓的上、下防火通道處安裝了不銹鋼柵欄,又在五樓走廊及樓口處搭建私人建筑物,還在自己的住宅內(nèi)破墻開(kāi)窗,樓頂開(kāi)洞,給整幢大樓帶來(lái)了極其嚴(yán)重的安全隱患。物業(yè)公司雖多次對(duì)沈某進(jìn)行勸阻,要求其恢復(fù)原狀,但沈某一直不予理睬,故物業(yè)公司于2003年6月將沈宇范訴至上海市閘北區(qū)人民法院,要求判令其拆除不銹鋼柵欄和樓道的搭建物,并恢復(fù)墻體和樓頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)。法院審理后,以原告訴訟主體資格不符為由裁定駁回起訴。原告不服,向上海市中級(jí)人民法院提起上訴,二審法院認(rèn)定原裁決并無(wú)不當(dāng),依法駁回上訴。 2003年10月,違章建筑的搭建人沈某將自己的房屋出售給了新的業(yè)主吳某。
2004年1月,天晉小區(qū)業(yè)主委員會(huì)再次以沈某為被告向閘北區(qū)人民法院提起訴訟,訴訟請(qǐng)求和事實(shí)與理由與前次起訴基本相同,先進(jìn)的變化就是原告由物業(yè)管理公司改成了業(yè)主委員會(huì)。法院認(rèn)為:沈某在將房屋出售給了第三人之后,已經(jīng)不再是房屋的權(quán)利人,作為訴訟主體的被告已不適格,故仍以訴訟主體資格不符為由裁定駁回起訴。業(yè)主委員會(huì)不服裁定,再次向上海市中級(jí)人民法院提起上訴。上海市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:原告的起訴符合法律規(guī)定,一審法院裁定有誤。依法撤銷裁定,發(fā)回重審?,F(xiàn)本案正在重新審理中。

分析:
本案作為物業(yè)管理糾紛案件,在訴訟主體的確定方面具有很強(qiáng)的典型性,既涉及到了物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主三方,又是關(guān)于某一特定業(yè)主違反業(yè)主公約、侵犯其他業(yè)主的共同權(quán)益的案件,而且在審理過(guò)程中還出現(xiàn)了房屋業(yè)主變更的情況。當(dāng)物業(yè)管理糾紛發(fā)生時(shí),由誰(shuí)來(lái)提起訴訟,將誰(shuí)作為被告,都可以從本案中得到一定的啟示。
一、原告的確定
所謂原告的確定,就是要解決“誰(shuí)來(lái)告”的問(wèn)題。本案的次訴訟,是由物業(yè)管理公司提起的,但是一、二審法院都以原告資格不符為由裁定駁回起訴。物業(yè)管理公司的原告資格為什么不符?在回答這個(gè)問(wèn)題之前,讓我們頭先來(lái)了解一下物業(yè)管理公司的法律地位和權(quán)利義務(wù)。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定:“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同?!?第三十六條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。” 第四十六條規(guī)定:“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。” 第五十三條規(guī)定:“業(yè)主需要裝飾 屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主?!睆倪@些條款可以看出,物業(yè)管理公司是受業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))委托的,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修等項(xiàng)目進(jìn)行日常管理、維護(hù)和服務(wù)的機(jī)構(gòu),其權(quán)利義務(wù)受到物業(yè)管理公司和業(yè)主大會(huì)所訂立的服務(wù)合同的嚴(yán)格限制。從法律上講,物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的權(quán)利較終來(lái)自于業(yè)主的委托和授權(quán)。雖然物業(yè)管理公司有權(quán)對(duì)業(yè)主的物業(yè)裝修事項(xiàng)進(jìn)行管理,但其職權(quán)也 于《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條和五十三條所規(guī)定的“告知”、“制止”和“報(bào)告”。對(duì)于業(yè)主違反相關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為,由有關(guān)行政機(jī)關(guān)出面進(jìn)行制止或處罰。業(yè)主的違法行為,沒(méi)有給物業(yè)管理公司造成直接的損害;換言之,物業(yè)管理公司不是直接的受害人。所以在沒(méi)有獲得業(yè)主授權(quán)的情況下,物業(yè)管理公司不能直接進(jìn)行處罰或提起訴訟。
那么業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)對(duì)這種行為提起訴訟呢?《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定:業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行下列職責(zé):(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。在本案中,原告所在的上海市閘北區(qū)天晉小區(qū)業(yè)主公約中明確規(guī)定:業(yè)主不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌;不得占用或損壞樓梯、通道等公用設(shè)施;不得損壞、拆除或改造消防設(shè)施。沈某也曾在該業(yè)主公約上簽字。但其后來(lái)的行為顯然是違反了業(yè)主公約,該行為不僅為有關(guān)法律法規(guī)所明文禁止(如《中華人民共和國(guó)消防法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等),而且還侵犯了該單元樓內(nèi)其他業(yè)主的合法權(quán)益。因此,除了有關(guān)主管部門可以依法對(duì)其進(jìn)行處罰外,合法權(quán)益受到侵犯的業(yè)主也可以提起民事訴訟。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。而業(yè)主委員會(huì),作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),當(dāng)然也應(yīng)該在日常管理活動(dòng)中代表全體業(yè)主的利益。當(dāng)特定業(yè)主違反業(yè)主公約、侵害了其他業(yè)主的共同利益時(shí),業(yè)主委員會(huì)就可以也應(yīng)當(dāng)站出來(lái),作為原告對(duì)其提起訴訟,維護(hù)全體業(yè)主的利益。
二、被告的確定
所謂被告的確定,就是要解決“告誰(shuí)”的問(wèn)題。本案在次起訴的過(guò)程中,一審法院曾經(jīng)以被告資格不符為由裁定駁回起訴,但其裁定卻被二審法院撤銷并發(fā)回重審。為什么一、二審法院會(huì)做出截然不同的判決?本案的被告究竟應(yīng)該是誰(shuí)?在回答上述問(wèn)題之前,讓我們先來(lái)看一下一審法院認(rèn)為被告資格不符的理由。一審法院認(rèn)為:案件起訴的被告曾經(jīng)是五樓房屋的所有權(quán)人,但其已經(jīng)將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。他雖然實(shí)施了違反業(yè)主公約、侵害其他業(yè)主權(quán)益的行為,但是他已非五樓房屋的權(quán)利人,所以作為訴訟主體的被告已不合格。在本案中,原房屋所有權(quán)人沈某所實(shí)施的違反業(yè)主公約、進(jìn)行違章搭建、侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為,從性質(zhì)上講,屬于侵權(quán)行為,違反了民事法律規(guī)定,需要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。而其轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán),屬于物權(quán)行為,是一種合法有效的行為,應(yīng)該受到法律的保護(hù)。他所實(shí)施的違法行為、所要承擔(dān)的民事責(zé)任,并不因?yàn)榉课菟袡?quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移。房屋出售后,違章建筑依然存在,依然是沈某搭建的,不歸新的產(chǎn)權(quán)人所有;大樓被破壞的部分、對(duì)全體業(yè)主合法權(quán)益的侵害,也依然是沈某的行為造成的,不是新的產(chǎn)權(quán)人所為。再退一步說(shuō),如果一審法院的裁定成立,那么本案只能以新的產(chǎn)權(quán)人為被告,這顯然與“每個(gè)人對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)”的原則相違背。新的產(chǎn)權(quán)人只要說(shuō):“違章建筑不是我搭建的,大樓也不是我破壞的,你們起訴我沒(méi)有道理”,那樣原告依然會(huì)敗訴。而這樣的較終結(jié)果,就是違法行為的真正實(shí)施者得以逃脫,而廣大業(yè)主的合法權(quán)益將會(huì)被永遠(yuǎn)地侵犯下去。綜上所述,一審法院的裁決混淆了違法的侵權(quán)行為與合法的物權(quán)行為的關(guān)系,是錯(cuò)誤的。二審法院撤銷裁決、發(fā)回重審的裁定,也印證了上述觀點(diǎn)。
通過(guò)對(duì)于這一典型的物業(yè)管理糾紛案件訴訟主體的分析,我們會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)物業(yè)管理還是挺復(fù)雜的,光是原告和被告的確定就這么麻煩。只有充分認(rèn)識(shí)到糾紛的性質(zhì),明確其主體,我們才能更好地解決糾紛,打贏物業(yè)管理官司。在實(shí)踐中,對(duì)于類似案件中被告的確定,一般沒(méi)有什么太大的爭(zhēng)議,都是將侵權(quán)行為的直接實(shí)施人作為被告;而原告的確定,在不同的地方卻有不同的做法。如果以物業(yè)管理公司為原告提起訴訟,有的法院會(huì)受理,而有些卻不會(huì);而如果以業(yè)主委員會(huì)為原告,一般情況下法院都會(huì)受理??蓡?wèn)題是,業(yè)主委員會(huì)的成員是由業(yè)主中選舉產(chǎn)生的,可能缺乏足夠的時(shí)間和相應(yīng)的知識(shí)去進(jìn)行訴訟。所以我認(rèn)為,行之有效的解決方法是由業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同中,授權(quán)物業(yè)管理公司代表自己,對(duì)類似的情況提起民事訴訟,以維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

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