2月28日清晨，家住通州路周家嘴路香港麗園小區(qū)的徐先生上班前到車庫取車時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)車已不翼而飛，現(xiàn)場未留下任何痕跡。徐先生報(bào)警后立刻與小區(qū)保安人員聯(lián)系，保安表示車輛失竊他們無能為力，也并非他們責(zé)任范圍。同日早上，小區(qū)另有兩名車主也發(fā)現(xiàn)自己的燃?xì)庵鷦?dòng)車被盜。該事至今也未解決。

較近幾年，經(jīng)常可以聽見小區(qū)發(fā)生偷盜案件，但往往事件發(fā)生后，業(yè)主卻不知如何維護(hù)自己合法權(quán)益，業(yè)主和物業(yè)也各持己見。記者通過對(duì)本市多個(gè)小區(qū)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)和業(yè)主在賠償、物業(yè)安全服務(wù)范圍和責(zé)任認(rèn)定方面，存在很大的分歧。

　　■雙方爭執(zhí)

　　業(yè)主:交了保安費(fèi)就應(yīng)得保障

　　香港麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)歷經(jīng)3年多的漫長歷程，于2005年1月31日才正式成立。香港麗園小區(qū)目前的物業(yè)公司為開發(fā)商下來的物業(yè)公司，按照相關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例，由開發(fā)商接管的物業(yè)公司在2年后應(yīng)自動(dòng)解聘。業(yè)主委員會(huì)主任馮建國說，由于業(yè)委會(huì)目前正在招聘新的物業(yè)公司，所以該物業(yè)目前尚未自動(dòng)解聘。業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)為每平方米1.50元，其中就包含保安費(fèi)?！氨０病奔幢ＷC安全，業(yè)主付的保安費(fèi)不是站崗費(fèi)，是希望財(cái)產(chǎn)安全能得到一定保障，物業(yè)不能以業(yè)主把車停在免費(fèi)車庫為由拒絕承擔(dān)車輛被竊的相關(guān)責(zé)任。

　　物業(yè):保安只是協(xié)助提醒管理

　　而香麗園物業(yè)公司王經(jīng)理告訴記者，物業(yè)公司多次提醒業(yè)主將車輛停放在收費(fèi)車庫內(nèi)，每月交納30元。若車輛在收費(fèi)車庫內(nèi)失竊，根據(jù)簽訂的車輛管理合同，業(yè)主可獲得一定賠償。即使在免費(fèi)車庫內(nèi)，物業(yè)也專門配備了地樁鎖供業(yè)主使用，保安會(huì)每隔一個(gè)公里到免費(fèi)車庫檢查一次。

　　保安費(fèi)每月每平方米僅0.35元，包含小區(qū)治安、夜間巡邏等多個(gè)方面，并非車輛管理一方面。物業(yè)在治安方面僅是協(xié)助提醒業(yè)主進(jìn)行管理。至于賠償，因?yàn)闃I(yè)主購房時(shí)所簽訂的“管理公約”中，明確規(guī)定車輛丟失物業(yè)是不賠償?shù)?。而且前兩年物業(yè)曾經(jīng)找人到免費(fèi)車庫看管，但由于業(yè)主不同意，所以取消了。

　　對(duì)于探頭的問題，王經(jīng)理解釋，小區(qū)12個(gè)探頭現(xiàn)在全部正常使用，其中8個(gè)是固定的，4個(gè)是360度旋轉(zhuǎn)的。而監(jiān)控室只有一個(gè)人，一次只能操作一個(gè)探頭，客觀上是存在漏洞的。

　　■事件回放

　　小區(qū)一夜偷走三輛助動(dòng)車

　　半年前，徐先生特地購購了一輛價(jià)值5830元的燃?xì)庵鷦?dòng)車（加上牌照共約1萬元）。出于安全考慮，徐先生本想將助動(dòng)車停放在收費(fèi)的機(jī)動(dòng)車庫內(nèi)，每月收費(fèi)30元，除24公里有專人看管外，車庫還設(shè)有監(jiān)控探頭。由于剩余車位都在車庫內(nèi)側(cè)，進(jìn)出諸多不便。徐先生考慮再三，遂將助動(dòng)車停放在自家2號(hào)樓下免費(fèi)的非機(jī)動(dòng)車庫內(nèi)。因?yàn)槭敲赓M(fèi)車庫，既無人看管又全天開放，物業(yè)配備的地樁鎖由于高度不夠也無法使用。

　　徐先生事后稱，小區(qū)實(shí)行過車輛憑牌出入制度，后由于居民意見不統(tǒng)一，該制度被取消了，助動(dòng)車、自行車可隨意進(jìn)出。半年來相安無事，不料2月28日，竟有三輛助動(dòng)車被盜。

　　偷盜事件發(fā)生后，物業(yè)公司在車庫門口張貼了幾張告示，請(qǐng)業(yè)主們小心防范。徐先生事后翻看監(jiān)控錄像，只看到當(dāng)晚自己騎車進(jìn)小區(qū)的畫面，未能看到失竊助動(dòng)車被騎出的可疑人員身影，他還發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的監(jiān)控探頭涉及不到他所居住那棟樓的地下車庫。徐先生納悶，明明付了物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)管理在安全方面卻存在如此多的漏洞，難道付了30元的停車費(fèi)物業(yè)就確保車輛安全了嗎？

　　■專家釋疑

　　根據(jù)香港麗園小區(qū)一夜之內(nèi)被盜數(shù)輛助動(dòng)車，而賠償責(zé)任不明確的情況下，知名物業(yè)管理咨詢專家劉生敏認(rèn)為，物業(yè)管理公司肯定要負(fù)有責(zé)任，其具體責(zé)任的大小應(yīng)根據(jù)保安費(fèi)用的高低以及物業(yè)和業(yè)主雙方簽訂的《物業(yè)管理合同》中的具體規(guī)定來衡量。

　　問題一：物業(yè)能否取消出入憑證？

　　出入車輛是否需要憑證，應(yīng)根據(jù)雙方所簽訂的物業(yè)合同約定的內(nèi)容決定。由于檢查車輛出入憑證物業(yè)需要配備一定的人力資源，物業(yè)在收取的物業(yè)費(fèi)中包含了此項(xiàng)費(fèi)用。如徐先生所說：“后來由于居民意見不統(tǒng)一，憑牌制度取消了”，這種現(xiàn)象應(yīng)該認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有降低的情況下，物業(yè)臨時(shí)取消了一定的保安職責(zé)，物業(yè)公司應(yīng)該適當(dāng)?shù)亟档褪召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則就屬違約。

　　問題二：車被偷物業(yè)有無責(zé)任？

　　物業(yè)認(rèn)為由于徐先生的車停在免費(fèi)車庫，車被偷后他們沒有責(zé)任。專家卻持相反意見，劉生敏認(rèn)為無論車是停在免費(fèi)車庫還是收費(fèi)車庫，小區(qū)車庫內(nèi)的車輛一旦丟失，物業(yè)都負(fù)有不可推卸的責(zé)任，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)中已經(jīng)包含保安費(fèi)用。

　　問題三：監(jiān)控運(yùn)行是否與物業(yè)有關(guān)？

　　劉生敏認(rèn)為，業(yè)主并不能要求物業(yè)將監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置到小區(qū)的各個(gè)地方，因?yàn)殇浵癖O(jiān)控是開發(fā)商在房屋開發(fā)時(shí)就已設(shè)置完畢的，和物業(yè)公司關(guān)系并不大。但物業(yè)公司必須保證錄像監(jiān)控的正常運(yùn)行，并對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行日常的養(yǎng)護(hù)和維修。

　　■專家支招

　　招業(yè)主大會(huì)表決“憑牌出入”

　　物業(yè)專家認(rèn)為車輛憑牌出入制度的實(shí)施，可由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)，發(fā)放意見征詢單，50%以上的業(yè)主參與投票，在50%以上的業(yè)主同意的情況下，采取憑牌出入的具體做法。

　　如果物業(yè)管理費(fèi)中涉及到收費(fèi)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容變動(dòng)，必須召開業(yè)主大會(huì)，且要求三分之二以上的業(yè)主參加，全體與會(huì)業(yè)主通過之后才能訂下新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　招按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)算物業(yè)賠償額

　　物業(yè)專家認(rèn)為，業(yè)主可先根據(jù)現(xiàn)行物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，特別是其中的物業(yè)保安費(fèi)，對(duì)物業(yè)應(yīng)付的責(zé)任大小進(jìn)行預(yù)算。如果物業(yè)合同中對(duì)丟失車輛，物業(yè)應(yīng)付賠償數(shù)額有明確規(guī)定的話，可按照合同要求物業(yè)賠償。如果合同中沒有明確規(guī)定，業(yè)主可以找物業(yè)協(xié)商具體賠償方法。在雙方協(xié)商沒有結(jié)果的情況下，業(yè)主可以找到法院，再由法院找到相關(guān)的價(jià)格鑒證機(jī)構(gòu)進(jìn)行核算，根據(jù)交納的保安費(fèi)，來決定保安服務(wù)應(yīng)達(dá)到什么樣的程度，再進(jìn)行賠償。

　　第三招業(yè)委會(huì)集資多設(shè)監(jiān)控探頭

　　錄像監(jiān)控一般設(shè)置在小區(qū)出入口以及一些出入頻繁的地點(diǎn)，如果業(yè)主需要多設(shè)置監(jiān)控點(diǎn)，可以集體出錢，由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一找人安裝。專家解答業(yè)主問題

　　今天中午12點(diǎn)至下午2點(diǎn)，本報(bào)熱線將邀請(qǐng)物業(yè)管理專家接聽讀者電話，解答讀者疑問，您對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)有意見，請(qǐng)及時(shí)撥打62716999。

　　專家介紹：
黃武雙華東政法學(xué)院房地產(chǎn)法研究所副所長上海中茂律師事務(wù)所律師
劉生敏上海頭家業(yè)主咨詢公司總經(jīng)理物業(yè)管理咨詢專家

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