置業(yè)方向

　　無論時(shí)局如何，購房的人總是廣泛存在。購什么房，什么房子值得你出手，是購房人應(yīng)該認(rèn)真了解的關(guān)鍵內(nèi)容。

　　2010年肯定有政策調(diào)整，因此購那些受政策影響小的房子是頭選。受政策影響小的房子一般具有以下特點(diǎn)：

　　1.結(jié)構(gòu)控制在政策范圍以內(nèi)，即90平方米以內(nèi)

　　這類房子將成為未來一段時(shí)間中國樓市較主流的產(chǎn)品，為什么呢，其一，中國為應(yīng)對金融危機(jī)而啟動了農(nóng)村消費(fèi)，已經(jīng)為經(jīng)濟(jì)注入了活力，因此未來圍繞農(nóng)村生產(chǎn)力與消費(fèi)力做文章將構(gòu)成中國政府較關(guān)鍵的決策內(nèi)容，在此前提下，有理由相信，城鎮(zhèn)化將是未來樓市發(fā)展的主要背景。 我們知道，城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的購購群體，主要是價(jià)格型的，也就是追求一分錢一分貨，不會有 性消費(fèi)，同時(shí)這些消費(fèi)往往對地段的要求弱，對戶型的要求高，企望既能夠解決居住問題，同時(shí)還捎帶能夠完成一定的置業(yè)投資欲望。由此可以推斷，未來市場滿足中低端消費(fèi)的主力戶型面積將控制在90平方米以內(nèi)，這些房子同時(shí)也是未來二手房交易的主要產(chǎn)品。

　　2.格局保證在舒適兩居及以上

　　在二三線城市為兩室半，在一線城市及省會城市為小三居，在板樓及小高層中這類產(chǎn)品實(shí)際非常好設(shè)計(jì)，塔樓多戶設(shè)計(jì)也逐漸回歸緊湊產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以滿足未來主要自住消費(fèi)為主的市場需求。同時(shí)，借鑒于人口生育政策的松動，未來中高端供應(yīng)與普通供應(yīng)將產(chǎn)生嚴(yán)格分流，這樣態(tài)勢下，現(xiàn)購入的緊湊小三居與舒適兩居將是未來中產(chǎn)置業(yè)的主流戶型。

　　3.必備的生活配套應(yīng)是考慮的關(guān)鍵內(nèi)容之一

　　無論未來市政如何發(fā)展，現(xiàn)有生活配套將是這類剛性需求選擇購房的主要因素，因此作為一種潛在投資，也作為滿足自住需求雙重目標(biāo)置業(yè)，在購房時(shí)必須考慮足夠的生活配套，主要是教育醫(yī)療與日常購物。

　　4.二三線城市可以儲備緊湊兩居三居

　　一些二三線城市正在大量城市化城鎮(zhèn)化，過多出讓用地使得城市多層住宅與小高層住宅供應(yīng)非常充足，所以在目前階段如果有能力，應(yīng)儲備這類房子，任何城市房地產(chǎn)發(fā)展，除應(yīng)付政績工程的濱河建筑或主要商務(wù)街的高層建筑，其他快速城市化區(qū)域的多層小高層都是未來土地稀缺市場的緊俏產(chǎn)品，目前持有將獲得未來良好的升值。　住宅投資

　　房產(chǎn)投資 在調(diào)控中前行

　　去年12月14日開始，遏制房價(jià)的一系列嚴(yán)厲政策出臺，在觀望情緒中，新一輪博弈開始了。房產(chǎn)投資客們有著什么樣的購房訴求和感想呢？

　　■案例1　　半年內(nèi)不會出手

　　投資客：張小姐 IT業(yè)金領(lǐng)

　　張小姐是一個(gè)月收入過10萬的標(biāo)準(zhǔn)IT業(yè)金領(lǐng)，作為一個(gè) 房產(chǎn)炒家，雖然才年滿30，但張已有8年的房齡。 由于眼光獨(dú)到，張小姐在房市中屢有斬獲。在2009年初樓市的小陽春行情端倪初現(xiàn)時(shí)，張果斷出手，一口氣盤下了6套住宅，轉(zhuǎn)手后獲利超過百萬元。

　　然而新年伊始張小姐卻決定封刀掛劍?，F(xiàn)在的市場看不清，半年之內(nèi)我不會出手拿房子。在接受記者采訪時(shí)，張小姐表示，由于受新出臺的地產(chǎn)新政影響，二手房交易的成本激增。與往常不同，在現(xiàn)今的市場氛圍下，這部分增加的成本幾乎不可能轉(zhuǎn)嫁給購家。而更為可怕的是，新政的影響是增加了市場的觀望情緒，在房價(jià)高位運(yùn)行的背景下，觀望就意味著有價(jià)無市。炒房子其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)是很大的，講究的就是一個(gè)快字，如果房子兩三年都無法出手，到時(shí)候我可能真要變成包租婆了。張小姐笑著說。

　　【購房感想】

　　雖然對政策的調(diào)整心有余悸，但是張小姐認(rèn)為在危機(jī)中同樣蘊(yùn)藏著商機(jī)。就她看來住宅的價(jià)值和消費(fèi)潛力在去年的樓市反彈中已經(jīng)被透支，需要一定時(shí)間來積蓄能量。在住宅無法走量的情況下，為解決資金缺口，很多開發(fā)商會把以前只租不賣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目拿出來套現(xiàn)救急，這部分物業(yè)的升值能力非常高，特別是一些熱點(diǎn)居家區(qū)域的社區(qū)商業(yè)的底商，租金回報(bào)率都在10%以上，非常有投資價(jià)值。

　　■案例2　　去三亞炒房

　　投資客：楊澤林 外企中層管理人員

　　38歲的楊澤林是一知名外企的中層管理人員，今年元旦三天假期，他購了機(jī)票飛到三亞，購了一套大東海夏日百貨對面的房子，這套自己度假住，我還想再購一套用來投資。

　　稀缺的優(yōu)質(zhì)度假資源，是楊澤林看好三亞的根本原因。父母十月中旬就過去，四月再回來。我們可以春節(jié)去度個(gè)假。像楊澤林這樣飛來三亞的候鳥族在全國乃至全世界都有，可鳥巢就這么大，供求一緊，價(jià)格自然上去了。

　　當(dāng)楊澤林被問，這段時(shí)間意在控制房價(jià)的政策密集出臺，是否會影響他的后續(xù)投資計(jì)劃時(shí)，他搖搖頭說：較近出來的政策對三亞的影響可以說微乎其微。那里的房子本來就很少有人用按揭，即使有也早就是頭付一半了。海南島的房子特別是三亞的，以后肯定走高端路線，資金鏈不存在斷裂的可能，投資的風(fēng)險(xiǎn)極小。

　　【購房感想】

　　在老楊看來，全國只有一個(gè)三亞，那里的度假資源是無獨(dú)有偶的，太多的人想跑去住上兩三個(gè)月，加上剛出來的國際旅游島這個(gè)利好，所以他認(rèn)為資源稀缺性決定了三亞的房價(jià)是剛性的。

　　■深入觀察調(diào)控出來的機(jī)會

　　有人說，如果你不能改變環(huán)境，你就適應(yīng)環(huán)境。這句話套用在樓市就是：如果你無法改變樓市的漲價(jià)趨勢，你就利用它賺一把。

　　從2004年8月以來，樓市每年都有調(diào)控政策出臺，包括2005年、2006年的國八條、90/70政策；2007年的二套房貸政策、不斷加息；2009年底的國四條、提高土地頭付打擊囤地、營業(yè)稅2改5，以及2010年1月10日出臺的國十一條，細(xì)細(xì)數(shù)來已達(dá)數(shù)十項(xiàng)之多。

　　幾乎無一例外，每一次政策出臺，樓市在觀望之后，緊接著報(bào)復(fù)式反彈，漲得更高更快。因此，政策調(diào)控一度被戲稱為越調(diào)越漲，調(diào)控也似乎陷入一個(gè)怪圈。 (責(zé)任編輯：admin)

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