在房地產(chǎn)交易過程當中，有許多法律問題值得注意。尤其是在簽訂房地產(chǎn)

購賣契約時，在一些條款中，應盡量準確地闡明和表達立契雙方的真實意圖，

否則，由于概念不清，表達不準確，就會引起歧意，以至在出現(xiàn)法律糾紛時，

會因為雙方意思表達不清，使問題進一步復雜化。

有些明確的法律概念上錯誤的問題，由于在剛開始出現(xiàn)時沒有得到及時的

糾正，久而久之，竟堂而皇之地被人們普遍地接受了。當這些錯誤的法律問題

沒有引起后果時，人們似乎感覺不出它的嚴重之處，但當一連串的問題出現(xiàn)，

并引起眾多的法律訴訟時，人們才驚嘆原來被大家普遍接受的概念竟然是錯誤

的。

在目前北京的房地產(chǎn)交易市場中，購賣雙方在訂立契約時，幾乎都在違約

條款中規(guī)定“如購方逾期付款，賣方可以或有權向購方追索違約金。違約金自

契約規(guī)定付款之日起至實際付款之日止按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計

算。”或“賣方未能按契約之規(guī)定準時將房屋交給購方的，購方有權向賣方追

索違約金。違約金自房屋交付之日天起至交際日止按中國人民銀行固定資

產(chǎn)貸款利率計算?！?p> 上述法律概念不清的條款幾乎出現(xiàn)在了所有的房屋購賣契約中。幾乎所有

的簽約人，不管是對上述款的意義理解的或是不理解的，都接受了。這樣一個

顯而易見的錯誤問題，竟然沒有被人們發(fā)現(xiàn)，不能不說是一件令人吃驚和遺憾

的事。

違約金即指合同當事人約定的，由違約一方因其違約行為給對方造成經(jīng)濟

損失而向對方支付的賠償金，實際上是因其違約行為給對方造成的損失約定的

一種補償。上述條款將違約金與占用他人資金比照固定資產(chǎn)貸款利率支付利息

這兩個概念混為一談。這里實際上存在兩個概念：一是由于違約一方的違約行

為應該向對方支付違約金，違約金的數(shù)額應在契約中明確約定；二是由于違約

導致占用對方資金就應支付占用資金的利息，因為資金占用是用于房地產(chǎn)方

面，所以利息比照中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算。

對于購方來說，如果逾期付款，就應該向賣方支付違約金，因為購方的違

約行為給賣方造成了一定的經(jīng)濟損失，同時，由于購方未在規(guī)定的日期向賣方

付款，實際上就等于賣方在從購方應該付款之日至實際付款之日這段時間里為

購方墊付購方應該支付的款項，相當于賣方在為購方提供貸款購房，購方在這

段時間內(nèi)占用了賣方的資金，當然購方除了向賣方支付違約金之外，還應向賣

方再支付由于占用資金而需支付的利息。

對于賣方來說，如果未能按契約的規(guī)定之時間將房屋交給購方，亦應該向

賣方支付違約金。因為賣方的違約行為給購方造成了某種程度的經(jīng)濟損失。除

了支付違約金之外，賣方在契約規(guī)定應交付房屋之日至實際交付日這段期間實

際上占用了購方的資金，所以賣方應向購方再支付所占用資金的利息。

如果不是這樣，對于違約一方來說，無異于鼓勵違約，因為違約實際上并

沒有受到懲罰，相反卻得到了相當于從銀行貸款條件一樣的資金的使用。眾所

周知，房地產(chǎn)行業(yè)想從銀行得到貸款是相當困難的，而由于違約行為，會使原

來很難辦到的事情竟然非常輕松地辦到了。對于守約一方來說，就存在著極大

的不公正性。

所以，在房屋賣契約的違約條款中，要同時明確兩個概念，一個是違約金

的概念，一個是在一段時間內(nèi)占用資金的概念，只有將這兩個概念在條款中明

確無誤地表達出來，才能夠將立契雙方的真實意思落實在文字上，才能夠切實

地保護守約一方的權益。

（北京中倫律師事務所 陳文）

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