從北京市各商業(yè)銀行目前提供的個人住房擔(dān)保貸款（又稱商業(yè)性貸款）、

個人住房擔(dān)保委托貸款（又稱商業(yè)性貸款）、個人住房擔(dān)保委托貸款（又稱

政策性貸款）、個人住房組合貸款這三種方式來看，辦理個人住房貸款可能

發(fā)生的費用可以用一個簡單的公式來表示。

即：個人住房貸款涉及的費用＝評估費＋律師費＋保險費＋抵押登記費

上面列出的公式嚴(yán)格來說并不準(zhǔn)確（因具體情況不同，辦理個人住房貸

款涉及的費用也不盡相同）?，F(xiàn)就上述各項費用做一具體說明，以供參考。

評估費

建設(shè)銀行個人住房貸款中規(guī)定：新建商品房的個人住房貸款不需支付評

估費：利用公積金政策性貸款的申請人簽定購房合同后，需要支付評估費用。

一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評估費，如果按要求必須評

估，則其費用按500元計收。

住房資金管理規(guī)定的商品房評估費收取標(biāo)準(zhǔn)為：

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分檔 抵押物價值 費用（元）

-------------------------------------

1 20（含）萬元以下 1500

2 20－50（含）萬元 2500

3 50萬元以上 3500

-------------------------------------

（注：經(jīng)濟適用住房的評估費為500元）

律師費

辦理商業(yè)性貸款時，銀行委托律師事務(wù)所或公證部門對借款人進(jìn)行資格

認(rèn)證，律師事務(wù)所按申請貸款額的4‰向借款人一次性收取法律服務(wù)費，每

單較低額度為100元；辦理政策性貸款時不需支付律師費；如果屬組合貸款

的，商業(yè)資金部分按商業(yè)性貸款辦法收取。

保險費

由于我國目前尚未成立個人信用制度，個人資信難以調(diào)查，為了保證貸

款的安全償還，借款人必須提供擔(dān)保。公積金個人住房貸款的擔(dān)保方式目前

有四種：（1）財產(chǎn)抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保（2）財產(chǎn)抵押加購房綜合險

（3）財產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保（4）連帶責(zé)任擔(dān)保。在四種擔(dān)保方式中，連帶責(zé)任擔(dān)

保和財產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保這兩種方式不需要購購保險；而抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保

和財產(chǎn)抵押加購房綜合險必須購購保險。

一、采用抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保方式是借款人或第三人提供住房作為

抵押，同時提供第三人連帶責(zé)任保證擔(dān)保。借款人可以用所購住房作為抵押，

抵押房屋必須購購太平洋保險公司北京分公司的房屋財產(chǎn)保險。連帶責(zé)任保

證的保證人一般為借款人所在單位，也可以是愿意為借款人擔(dān)保且有代為償

還能力的單位。連帶責(zé)任保證的保證期限從貸款發(fā)放日至抵押登記辦理完

畢。

商業(yè)性個人住房貸款和組合貸款需全額全程購購房屋財產(chǎn)險；政策性貸

款保險費用的規(guī)定如下：凡貸款期限為1－5年（含）的個人貸款借款人，

按相應(yīng)個人貸款期限的保險費檔次購購保險；凡貸款期限為5年以上的借款

人，可先按個人貸款期限為5年的保險費檔次購購保險；高于5年（含）的

可繼續(xù)按5年期購購保險，直至貸款還清。

房屋財產(chǎn)保險費計算公式為：保險費＝保險金額×年保險費率×換算現(xiàn)

值系數(shù)

年保險費率表

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保險費率 ‰

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鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 0.8

混合結(jié)構(gòu) 1.2

磚木結(jié)構(gòu) 2

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二、采用抵押加購房綜合險擔(dān)保，是借款人或第三人提供抵押擔(dān)保的同

時購購購房綜合險。擔(dān)保抵押物的規(guī)定同上，購房綜合險是向太平洋保險公

司北京分公司購購的一種綜合險種，包括房屋財產(chǎn)保險與人身險兩部分；須

按照兩部分的費率計算所須交納的保險費。此種方式僅是公積金政策性貸款

所提供的一種擔(dān)保方式。

房屋財產(chǎn)保險＝貸款金額×年保險費率×換算現(xiàn)值系數(shù)

人身險＝貸款金額×（主險保險費率＋附加失業(yè)險保險費率）

注：人身險的保險費率參照中國太平洋保險公司喜洋洋消費借貸者定期

壽險費躉繳費率表

（一）貸款期限未滿5年的

1、房屋財險部分：凡貸款期限為1－5年（含）的個人貸款借款人，按

相應(yīng)個人貸款期限的保險費檔次購購保險。

2、人身險部分保險費：凡貸款期限為1－4年（含）且未辦理完成抵押

登記手續(xù)的借款人，按個人貸款期限為3年的保險費（1－3年費率相同）

檔次購購保險。

（二）凡貸款期限為5年（含）以上，且未辦理完成抵押登記的借款人，

可先按貸款期限5年的保險費檔次購購保險；保險到期后，借款人仍未辦理

完成抵押登記手續(xù)，須繼續(xù)購購保險，剩余貸款期限低于5年的，按實際剩

余年限購購保險，高于5年（含）的，按5年期限購購保險，以此類推，直

到貸款還清或抵押登記完成。

當(dāng)屬于組合貸款且采用抵押加購房綜合險擔(dān)保方式時，其保險費的計算

目前分為兩部分：1、房屋財產(chǎn)保險費；按商業(yè)性貸款方式，全程全額購購

保險。2、人身險部分：按政策性貸款方式繳納保費。

抵押登記費

一般借款人在申請辦理貸款手續(xù)時，均沒有產(chǎn)權(quán)證，不能辦理抵押登記

手續(xù)；能夠辦理抵押登記手續(xù)的貸款，抵押登記部門（各區(qū)、縣房屋土地管

理部門的權(quán)屬科）將收取抵押登記費。

收費標(biāo)準(zhǔn)一般在0.30元／平方米（建筑面積）

假設(shè)貸款申請人李先生今年32歲，欲購購的商品房擬成交價格為60萬

元，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、建筑面積100平方米的一套房屋。李先生頭先要與房

地產(chǎn)商正式簽訂一式四份的商品房預(yù)售合同，扣掉頭付款后，剩下42萬元準(zhǔn)

備申請個人住房貸款，貸款期限為15年。

（一）如采用商業(yè)性貸款且以抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保方式申請貸款，

其涉及的費用包括：

1、律師費：420000×4‰＝1680元

2、保險費：600000×0.8‰×12.90＝6192元

合計：7872元

（二）如以計算較為繁瑣、采用較高的組合貸款方式，即公積金政策性

貸款39萬元，商業(yè)貸款3萬元。選擇的擔(dān)保方式為抵押加購房綜合險，其涉

及的費用為：

1、評估費：3500元

2、律師費：30000×4‰＝120元

3、保險費＝（1）＋（2）＝6192＋6702.54＝12894.54

（1）房屋財產(chǎn)險＝6192元

（2）人身險＝171.86×39＝6702.54元

費用合計＝1＋2＋3＝16514.4元

或許大多數(shù)購房者都和李先生一樣為支付的費用而感覺有些出乎意料。

在自己尚未住進(jìn)花了大半生積蓄貸款購的房子時，頭先就要拿出上萬元錢來

交個人房貸的相關(guān)費用；此外，貸款合同生效后，您需要按照借款合同的要

求按時還本付息，貸款利息包含在您的月均還款額中。如出現(xiàn)不能夠按時還

本付息，需要支付貸款的罰息，則還需要支付處置抵押物或質(zhì)物的費用?？?p>來，購房者在確定購房預(yù)算時還真需要合理安排購房資金，多列出幾種可選

擇的方案，比較一下再去簽訂房屋預(yù)售合同。

換算現(xiàn)值系數(shù)表

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保險期限 換算現(xiàn)值 保險期限 換算現(xiàn)值 保險期限 換算現(xiàn)值

年數(shù) 系數(shù) 年數(shù) 系數(shù) 年數(shù) 系數(shù)

-------------------------------------------------------------

1 1 11 9.87 21 16.96

2 1.98 12 10.65 22 17.59

3 2.93 13 11.41 23 18.20

4 3.87 14 12.16 24 18.80

5 4.78 15 12.90 25 19.39

6 5.68 16 13.61 26 19.96

7 6.55 17 14.31 27 20.52

8 7.41 18 15.00 28 21.07

9 8.25 19 15.67 29 21.61

10 9.07 20 16.32 30 22.13

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（北京房地產(chǎn) 劉惠娟）

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