商品房擔(dān)保貸款，也就是人們通常所說的商品房“按揭”，目前已經(jīng)成為購(gòu)房人購(gòu)購(gòu)商品房融資的一種主要手段。由于我國(guó)(除香港外)法律中沒有關(guān)于“按揭”的規(guī)定，因此人們對(duì)商品房“按揭”的認(rèn)識(shí)不一致，由此而產(chǎn)生的糾紛也時(shí)常發(fā)生。

商品房購(gòu)賣合同的當(dāng)事人在簽訂商品房購(gòu)賣合同時(shí)，明確約定以擔(dān)保貸款方式付款的，如因當(dāng)事人一方的原因或者不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，購(gòu)房人不能簽訂擔(dān)保貸款合同而導(dǎo)致購(gòu)賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況，當(dāng)事人可以解除合同；

當(dāng)商品房購(gòu)賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除擔(dān)保貸款合同。

武女士同某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了商品房預(yù)售合同，購(gòu)購(gòu)開發(fā)公司開發(fā)的一套房屋，合同約定，以擔(dān)保貸款方式付款，由武女士在3個(gè)月期間辦理?yè)?dān)保貸款。由于后來?yè)?dān)保貸款在約定的時(shí)間內(nèi)沒辦成，開發(fā)公司便通知武女士解除商品房預(yù)售合同。

武女士認(rèn)為，因開發(fā)公司向我們提供的貸款相關(guān)資料有缺陷，使我們拖延了貸款時(shí)間。另外，正在辦理的貸款還有一周就辦成，且不同意解除合同。因此訴至法院，請(qǐng)求判令開發(fā)公司按約定交付房屋。

開發(fā)公司認(rèn)為，武女士在規(guī)定期間沒有辦理?yè)?dān)保貸款，我公司又寬延了其10天的時(shí)間，仍沒有辦成貸款，因此我公司書面通知武女士解除合同，是符合合同約定的。因雙方簽訂的商品房預(yù)售合同已解除，我公司不同意向武女士交付房屋。

法院經(jīng)審理查明，合同簽訂后，武女士按約定向開發(fā)公司支付了定金、房款。在履行合同過程中，武女士經(jīng)開發(fā)商同意將商業(yè)貸款變更為住房公積金貸款。武女士從開發(fā)公司取走公積金貸款的相關(guān)材料。時(shí)隔3個(gè)月，開發(fā)公司向武女士發(fā)出催辦公積金貸款的通知，要求武女士在10天內(nèi)將辦理完畢的公積金貸款的相關(guān)證明提交給開發(fā)公司，逾期將解除合同。當(dāng)天武女士回電稱由于辦理公積金的手續(xù)煩瑣，恐怕在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦不成貸款，所以準(zhǔn)備一次性付款。開發(fā)公司沒有應(yīng)允，隨后，書面通知武女士解除合同。武女士當(dāng)天再次復(fù)電，表明貸款還有一周就辦成，且不同意解除合同。

法院認(rèn)為，開發(fā)公司向武女士提供的貸款材料雖有瑕疵，但武女士并未及時(shí)要求開發(fā)公司更換，拖延貸款的主要原因在于武女士一方，但開發(fā)公司解除合同的理由不是約定的單方提出解除合同的理由，開發(fā)公司以雙方合同已解除而拒付房屋的理由不能成立。

專家坐堂

我國(guó)實(shí)踐中所稱的“按揭”與香港及國(guó)際上所稱的“按揭”是不相同的，所以《解釋》根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定的原則，將商品房“按揭”貸款統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款，并且在總結(jié)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)審理商品房擔(dān)保貸款糾紛案件中遇到的主要問題的處理原則作出了相應(yīng)的規(guī)定。

(一)明確了當(dāng)事人可以行使商品房購(gòu)賣合同解除權(quán)

當(dāng)事人在簽訂商品房購(gòu)賣合同時(shí)，明確約定了以擔(dān)保貸款方式付款的，如因當(dāng)事人一方的原因或者不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，出現(xiàn)了購(gòu)房人不能簽訂擔(dān)保貸款合同而導(dǎo)致購(gòu)賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人解除合同，否則購(gòu)房人沒有能力支付購(gòu)房款，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)商品房購(gòu)賣合同的目的。在上述案例中，如按此《解釋》的規(guī)定，開發(fā)公司解除合同的理由就成立。

(二)明確了當(dāng)事人可以行使擔(dān)保貸款合同解除權(quán)

購(gòu)房人簽訂商品房擔(dān)保貸款合同的目的是為了購(gòu)購(gòu)商品房，當(dāng)商品房購(gòu)賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，購(gòu)房人貸款已經(jīng)失去了意義，如果不允許解除合同，對(duì)購(gòu)房人是不利的。同時(shí)，貸款銀行在沒有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款供給購(gòu)房人，也將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在商品房購(gòu)賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除擔(dān)保貸款合同?！　　　　?

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