較近有部分讀者打來電話咨詢，已簽了購房合同，各項手續(xù)也都辦齊，但發(fā)展商一再延期交房或是交房時發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量不合格，如果購主已辦了銀行貸款，這時還能退房嗎？如果退房，貸款怎么辦？房屋保險怎么辦？

關(guān)于這些問題，我們請教了專業(yè)的律師，請他們來給大家解答一下。

能不能退房

從法律角度講，退房實際上是購家作為購房合同一方當(dāng)事人行使其合同解除權(quán)的表現(xiàn)，因此肯定是可行的。認(rèn)為得到了按揭貸款就無法再退房，這是不對的。

購家與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，購家與發(fā)展商之間是一種房屋購賣關(guān)系，兩者雖有關(guān)系，但完全是兩種獨立的法律關(guān)系，所以對購家的解約權(quán)并沒有任何妨礙。購家向銀行貸款與向親戚朋友借錢，其性質(zhì)是一樣的。作為債權(quán)人，銀行或其他機(jī)構(gòu)、個人都只有權(quán)要求購家按約還款，但無權(quán)干涉購家的解約權(quán)利。

所以，只要出現(xiàn)了購家有權(quán)依法解約的情形，不管購家是否已經(jīng)取得按揭貸款，都有權(quán)依法解除購房合同。

按揭貸款怎么辦

退房以后，按揭貸款怎么辦呢？有些購家有一種模糊的認(rèn)識，即按揭貸款是由于購房才申請的，現(xiàn)在不購房了，所以按揭貸款也不用還了。

這種認(rèn)識肯定是不對的。購家與銀行之間的借貸關(guān)系是獨立于房屋購賣關(guān)系之外的，所以，解除購房合同并不同時解除貸款合同。也就是說，購家雖然不購房了，但與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，這筆借款是一定要還的。

怎么還呢？頭先由于購房合同被解除，發(fā)展商從購家處取得的所有購房款項均應(yīng)返還購家。購家申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購家。然后，購家應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與貸款人協(xié)商”的規(guī)定，與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。

關(guān)于房屋抵押

實際上，這種還款方法是一種理論上的做法，實踐中很難這樣操作，因為購家所購房屋已經(jīng)向銀行做抵押。如果購家拿到這筆錢后不還給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣已設(shè)定抵押的購家所購房屋。但此時房屋已不歸購家所有，處分該房屋就損害了發(fā)展商的利益，發(fā)展商絕不會吃這個虧。所以，就只能由發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分，其中屬于購家頭付款的部分直接退還給購家，屬于購家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購家已向銀行提前還款。銀行依據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第三十條之規(guī)定：“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。”從而接收還款，終止借款合同。

我國《擔(dān)保法》第五十二條之規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”借款合同終止后，抵押權(quán)即告消滅，當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。

關(guān)于房屋保險

以按揭貸款購購房屋時，一般都會要求購家為其所購房屋辦理保險，保險受益人為貸款銀行。解除售房合同勢必牽涉到保險問題，由于保險法律關(guān)系是房屋購賣關(guān)系、借貸關(guān)系之外的又一獨立法律關(guān)系，所以保險問題有其自身特點。《中華人民共和國保險法》第十四條規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或保險合同另有約定外，保險合同成立后，投保人可以解除保險合同?！币簿褪钦f，如果購家簽訂的保險合同中沒有不許退保的字樣，購家在解除購房合同的同時，即可解除保險合同。

《中華人民共和國保險法》第三十八條規(guī)定：“保險責(zé)任開始前，投保人要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)向保險人支付手續(xù)費(fèi)，保險人應(yīng)當(dāng)退還保險費(fèi)。保險責(zé)任開始后，投保人要求解除合同的，保險人可以收取自保險責(zé)任開始之日起至合同解除之日止期間的保險費(fèi)，剩余部分退還投保人?！?p>購家可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費(fèi)手續(xù)。　　　　　

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