隨著高院有關(guān)個人住宅拍賣司法解釋的出臺和“高齡”老公房的獲貸難現(xiàn)象出現(xiàn)，一時間，個人房貸問題再次成為普通百姓街頭巷尾的熱點話題。昨日，本報記者從權(quán)威渠道調(diào)查獲悉，滬上多家銀行目前都在出臺貸款細分措施嚴控個人房貸的風(fēng)險，以保証金融秩序的穩(wěn)定和住宅市場的健康發(fā)展。

多家國有大型銀行的貸款業(yè)務(wù)指南擺在記者的案頭，我們選取了其中幾家銀行的部分個人房貸規(guī)定，供讀者參考選擇符合自己情況的銀行。

有關(guān)常規(guī)

目前，滬上銀行的一手房貸款業(yè)務(wù)主要包括住宅、別墅、商鋪、辦公房；二手房貸款業(yè)務(wù)主要包括住宅、別墅、新里、花園住宅、商鋪和辦公樓。一手房較長貸款年限30年，二手房較長年限20年。

在一些國有銀行，房價單價低于7000元以及總價100萬元以內(nèi)的新房較高仍可貸款8成，單價高于7000元或總價超過100萬元的為較高7成；辦公房一般貸款額度不超過5成、年限不超過8年。

有關(guān)二手房

一家國有銀行在房齡上劃分了嚴格的分界線，房齡8年內(nèi)（含8年）的按標準即較高7成；房齡5年內(nèi)、總房價100萬以內(nèi)、單價小于7000元的房屋甚至較高可貸8成且為優(yōu)質(zhì)客戶；房齡在8-10年（含10年）可貸6成；房齡在10-15年（含15年）的可貸5成；房齡在15-20年（含20年）可貸4成。但該銀行也表示，老式花園洋房不受房齡限制，新里的貸款成數(shù)一般為5成，較高不超過6成。二手商鋪一般貸款成數(shù)小于5成，年限不超過5年。房齡和貸款年限之和不得超過30年，主貸人年齡和貸款年限之和不得超過70周歲。

有關(guān)別墅和商鋪貸款

該銀行也設(shè)置了房價和貸款成數(shù)比。房價超1000萬以上的別墅貸款成數(shù)較高不超過4成（含）；房價超700萬至1000萬（含）的別墅貸款成數(shù)較高不超過5成（含）；房價超400萬至700萬（含）的別墅貸款成數(shù)較高不超過6成（含）；房價在400萬（含）以下的別墅貸款成數(shù)較高不超過7成（含）。

某一大型商業(yè)銀行曾下發(fā)內(nèi)部規(guī)定，非住宅的商業(yè)用房貸款完全不做，其他銀行雖然網(wǎng)開一面，但也規(guī)定了不少限制：辦公樓及地理位置偏僻的房屋不能貸款；外環(huán)線內(nèi)的住宅（不包括售后公房）才能貸款；商鋪利率上浮10%、辦公房利率上浮5%、新里和花園洋房要掛銅牌，即被政府認可的方可貸款，并且采用商業(yè)性貸款。

有關(guān)提供資料

身份証、暫住証（外地人）/護照、居留証（外籍人士）、工作証、港澳臺通行証、回鄉(xiāng)証，戶口簿全本/臺灣戶籍謄本，結(jié)婚証/離婚証/未婚聲明書，收入証明一概需要。

還有一些特殊規(guī)定，比如留公司簽發(fā)人的姓名及固定電話，超過2萬元需稅單，2萬以下時視收入的可信度情況有可能也要提供稅單，近三個月的工資單/工資入卡對帳單/工資存折，還款額占收入的50%以內(nèi)；參考收入包括公司收益分紅、股票股息、國債、全產(chǎn)權(quán)無抵押房產(chǎn)、私營公司業(yè)主可提供營業(yè)執(zhí)照及近期財務(wù)報表。

在收入証明的提供上，有些銀行還規(guī)定，公司必須是在上海市工商行政管理局網(wǎng)站上可查詢到的單位，月收入1.5萬元甚至1萬元以上就必須提供稅單、勞動合同、公司營業(yè)執(zhí)照等；近期三個月的水、電、煤帳單原件有時也需要。

“房齡在1990年以后、外環(huán)線內(nèi)、房屋的成交價在60萬以上（以評估價為準）、他証放款、貸款總額一人不能超200萬元?！边@家股份制銀行的負責人透露了具體條件，“外地人或外籍人士需提供有一位上海戶借的聯(lián)系人，此人的身份証與戶口本全本與貸款資料一起交進銀行審核，簽約時也需到場，需提供電話。商業(yè)貸款額度不能低于5萬（且適用于組合貸款），所有貸款均需強制公証等?！?p>有關(guān)地區(qū)區(qū)別

部分銀行的外環(huán)線以外房貸受到或多或少的控制。一家國有銀行規(guī)定，部分郊縣房貸只能由了解當?shù)厍闆r的當?shù)刂凶?；而一些小型股份制銀行更為干脆，原則上不貸郊縣房屋，別墅或高價房可視情況而定。

比如在一家股份制銀行的內(nèi)部信貸指引里，郊區(qū)二手房以評估價為準且盡量成數(shù)不貸足。內(nèi)環(huán)線內(nèi)二手房貸較高7成；內(nèi)外環(huán)線之間較高6成；外環(huán)線外不能貸款。產(chǎn)証上的土地性質(zhì)為劃撥的，貸款比例降一成。

有關(guān)特殊人群

外籍人士在國內(nèi)銀行眼里，特別是國內(nèi)沒有固定收入的外籍人士獲貸一般會減少，少貸1成，且主貸人年齡和貸款年限之和要小于60周歲，而不是國內(nèi)客戶的70周歲。

有銀行規(guī)定，每一份貸款的主貸人及配偶都需進行社保三金查詢，主貸人社保金基數(shù)不得在市府較低標準以下。

有銀行規(guī)定，農(nóng)業(yè)戶口較高貸6成，較長10年。由于對于年齡過小人士的還款能力以及對于年齡過大人士的健康問題需要考慮，有些銀行規(guī)定18歲以下及55歲以上人士不能貸款；有些銀行則放寬到主貸人年齡不能小于25歲。

有關(guān)貸款套數(shù)

有銀行規(guī)定貸款成數(shù)套按新房8成或二手房7成的固定標準；套降0.5成；第三套降1成，按照商業(yè)貸款利率而非優(yōu)惠利率；第四套降1.5成，也按商業(yè)貸款利率，并且原則上不能辦理。

有關(guān)房產(chǎn)評估

不僅房齡5年以上或貸款超5成的二手房要評估，一手辦公房也需評估。免評估的房產(chǎn)只限于房齡在5年以內(nèi)（含5年）的商品房，且必須提供原預(yù)售合同或銷售合同及發(fā)票。

■解析

老公房房貸為何難？

“在近期公佈的滬上各銀行今年二手房個貸審貸標準中，對面積不大、房屋總價偏低、年齡偏老的必須居住房貸有了限制?！卑布壹瘓F銀行部經(jīng)理張蔚瑋告訴記者。老公房為何難獲貸款呢？

一難在房齡：老公房的誕生均在九十年代，甚至在八十年代；當時是全民奔溫飽奔小康的年代，對房屋的要求只在乎擁有而沒有心思顧及房屋的質(zhì)量及佈局等品質(zhì)。所以老公房大多面貌滄桑。對于銀行評判風(fēng)險來說，地理位置雖然好但房屋本身太舊。

二難在購房群體：在購購老公房的人群中主貸人常為收入較低并不穩(wěn)定的。另外，上海本地中老年人可說是老公房購購者的另一大主力，缺乏收入來源。雖然子女掏錢為父母購單的情況非常多，但因子女多為多套購房者，因此申請起銀行貸款也困難。

三難在新實行較高司法解釋：《較高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中明確表示：被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！叭绻J款人由于種種原因無法還款，銀行對生活必需房屋又無法行使抵押權(quán)，房貸風(fēng)險必然會增加。而在目前的情況下，加強前期貸款資格的審查更為重要，對該司法解釋的影響程度也要靜觀其變?！蹦臣覈秀y行的負責人稱。

■新聞背景

房貸增長過快

上海銀行業(yè)需調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)

本報訊（記者王慶慧）央行上海分行房地產(chǎn)貸款專項調(diào)查顯示，2004年上海房地產(chǎn)貸款強勁增長，全年新增貸款超過1000億元，占中資金融機構(gòu)全部新增貸款的3/4強。央行上海分行向各金融機構(gòu)發(fā)出預(yù)警，房地產(chǎn)貸款作為中長期貸款，導(dǎo)致銀行“短存長貸”矛盾日漸突出，并要求銀行要高度重視房地產(chǎn)市場風(fēng)險可能向銀行信貸轉(zhuǎn)移的可能性。

而年初較高院開始實施的關(guān)于個人債權(quán)處置的司法解釋，使得銀行對所發(fā)放貸款可能產(chǎn)生不良貸款的擔憂開始放大，有關(guān)人士表示，目前滬上銀行采取的種種收緊措施，都可能直接與上述兩個因素相關(guān)。

但上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究印坤華教授認為，盡管銀行需要考慮這種嚴峻的貸款環(huán)境，但是作為商業(yè)銀行，選擇資產(chǎn)質(zhì)量較好的個人房貸業(yè)務(wù)，依然是必然的發(fā)展方向。印坤華認為國內(nèi)銀行缺乏更多的贏利模式，存貸業(yè)務(wù)仍然是主要獲利來源，在擁有大量存款資金以后，必須尋找優(yōu)質(zhì)貸款客戶。比較而言，個人房貸業(yè)務(wù)是銀行目前較好的業(yè)務(wù)。

中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜分析說，這幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快，增幅較大。但從總量上來看，目前房地產(chǎn)貸款余額(開發(fā)貸款＋個人貸款)在整個金融機構(gòu)貸款余額中所占比重未超過20%，結(jié)構(gòu)并沒有失衡。美國房地產(chǎn)貸款余額(開發(fā)貸款＋個人貸款)在整個貸款余額中所占比重在30%左右。從這個角度來看，國內(nèi)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險不是非常大。上海房地產(chǎn)貸款增幅比較快，但上海的房地產(chǎn)價格漲得也比較快，主要是有巨大的需求支撐在那里，只要資金鏈不斷，不會有很大的問題。

■對策

對沖拒貸

對于銀行來說，盡管風(fēng)險必須控制，但房貸畢竟是不錯的生意，很多銀行對于優(yōu)質(zhì)客戶都“大開綠燈”。

一些大型國有銀行規(guī)定，即使是二手房，如貸款申請人為國家公務(wù)員，金融機構(gòu)從業(yè)人員、醫(yī)務(wù)人員、具有高端職稱且收入穩(wěn)定其它人員，可提高相應(yīng)的貸款比例，較高不超過房產(chǎn)評估值的80%。

面對銀行當前對于高齡房日益卡緊的房貸政策，購房者也不是一無所為。對于房齡超出10年左右的房子，除一些小銀行堅決不做外，其他銀行還是可以辦出貸款的，盡管成數(shù)可能不盡如人意。這種時候較好找安家集團、麥格里咨詢公司這樣的專業(yè)房貸商提供服務(wù)，因為他們和銀行有比較密切的接觸，相對客戶自己找銀行，申請成功比例相應(yīng)要高。還有公積金對老公房貸款是沒有限制的。

另外，嘗試以下幾步或許可以獲貸：一是適當提高頭付款比例，可以讓銀行擔心業(yè)務(wù)損失的警惕降到較小；另外，購房者選購一些地段和房型較好的房子如內(nèi)環(huán)內(nèi)的小戶型老公房；第三，購房者如果能証明自己的資金實力和信譽良好也能幫助自己獲貸?！　　　　?作者：柯鵬)

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