業(yè)主退房難得違約金

延期交房但已支付給業(yè)主資金回報(bào)———

由于開發(fā)商延遲交房超過(guò)60天，購(gòu)房人要求按合同約定的條款來(lái)退房。但由于該房屋是帶有性質(zhì)的商鋪?lái)?xiàng)目，開發(fā)商稱，投資人已經(jīng)得到定期投資收益，因此不能支付給購(gòu)房人退房違約金。

■購(gòu)房合同約定遲交樓可退房

孫先生等人在朝陽(yáng)某樓盤的底商“韓秀”購(gòu)購(gòu)了“房產(chǎn)”：與開發(fā)商北京華鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購(gòu)房合同后，與北京現(xiàn)代三連商業(yè)管理公司簽訂了一份《商鋪委托租賃經(jīng)營(yíng)管理合同書》。

記者看到，兩份合同的簽訂日期是相同的，均為2004年8月24日。在購(gòu)房合同中，有關(guān)房屋逾期交付的違約條款中約定，如逾期交房超過(guò)60日后，購(gòu)受人有權(quán)解除合同。購(gòu)受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)按購(gòu)受人累計(jì)已付款的1%向購(gòu)受人支付違約金。

■委托經(jīng)營(yíng)合同約定不能擅自終止合同

在與北京現(xiàn)代三連商業(yè)管理公司簽訂的《商鋪委托租賃經(jīng)營(yíng)管理合同書》中，則約定了孫先生等人委托北京現(xiàn)代三連商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營(yíng)3年商鋪，在孫先生等人與開發(fā)商簽訂購(gòu)樓合同付清頭付款并辦理銀行按揭貸款到賬后，就可以拿到租金。該商鋪的年租金為購(gòu)房合同房?jī)r(jià)款的10%。而在違約責(zé)任條款中，約定了如果購(gòu)房人擅自終止或解除合同，提前收回該商鋪，應(yīng)向北京現(xiàn)代三連商業(yè)管理公司支付購(gòu)房合同房?jī)r(jià)款20%的違約金，如違約金不足以彌補(bǔ)損失的，還應(yīng)進(jìn)行全額賠償。

■退房難得到違約金

孫先生等人說(shuō)，開發(fā)商通知收樓的時(shí)間是今年5月份，逾期交房已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)60日的退房較低時(shí)限，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房合同的約定退房并支付違約金。但開發(fā)商強(qiáng)調(diào)，孫先生等人已經(jīng)在交完房款后領(lǐng)到由北京現(xiàn)代三連商業(yè)管理公司支付的商鋪?zhàn)饨?，如果孫先生等人要求退房，就不能再得到購(gòu)房合同中約定的違約金。

記者隨后與該樓盤的開發(fā)商以及北京現(xiàn)代三連商業(yè)管理公司聯(lián)系。開發(fā)商的售樓人員說(shuō)，當(dāng)時(shí)的情況由具體負(fù)責(zé)與孫先生等人簽訂合同的業(yè)務(wù)員掌握，而該業(yè)務(wù)員已經(jīng)離開該樓盤，因此對(duì)簽約的具體情況不了解。而北京現(xiàn)代三連商業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人說(shuō)，該公司按約定已經(jīng)向?qū)O先生等人支付了租金，具體到孫先生等人向開發(fā)商提出退房并要求支付違約金等問(wèn)題，由于委托租賃合同沒(méi)有涉及退房問(wèn)題，孫先生等人應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商進(jìn)行交涉。

■“掛鉤”合同引出老問(wèn)題

北京漢卓律師所秦律師認(rèn)為，把樓盤的底商作為獨(dú)立的商鋪?lái)?xiàng)目來(lái)向市場(chǎng)推出，是近年開發(fā)商開辟的新“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”。為規(guī)避政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目不得以售后包租的形式來(lái)出賣的規(guī)定，很多開發(fā)商另外成立一個(gè)經(jīng)營(yíng)公司或找一個(gè)其他或?qū)I(yè)或不專業(yè)的經(jīng)營(yíng)公司，然后大張旗鼓地進(jìn)行宣傳，聲稱由專業(yè)公司進(jìn)行包租，包租期內(nèi)許諾每年給購(gòu)房款10%至15%的租金回報(bào)。簽約交了房款后，不等入住就可以拿到“租金回報(bào)”。

這樣的率很誘人，但從經(jīng)營(yíng)角度講，經(jīng)營(yíng)公司在期房階段是不可能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)取得收益的，其支付給購(gòu)房人的“租金回報(bào)”，不是自掏腰包就是開發(fā)商“補(bǔ)齊”的。有些樓盤的商鋪從開盤到樓盤竣工以及隨后裝修、招商等工作，時(shí)間往往超過(guò)一年，經(jīng)營(yíng)商要負(fù)擔(dān)這么長(zhǎng)時(shí)間的先期給購(gòu)房人，如果與開發(fā)商沒(méi)有很密切的關(guān)系，在北京現(xiàn)在的商業(yè)環(huán)境里，很難想象該樓盤有如此強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)吸引力導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)商舍得以這樣大的先期投入來(lái)獲取經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，投資設(shè)定“”的期房項(xiàng)目，較好謹(jǐn)慎出手?！　　　　?作者：劉新雷)

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