案例：張先生是一家外資企業(yè)的高層管理人員，工資收入較高，有一定的經驗和個人資產。

幸運的是，他所購入的幾套物業(yè)都在2004年底前售出了，沒有陷入今年二季度以來的市場低谷。

近期，不少樓盤開始進行價格調整，這讓手頭資金寬裕的張先生，再次萌發(fā)了入市投資的念頭。但住宅市場的整體形勢尚不穩(wěn)定，張先生對于商務類產品又不熟悉，應該如何選擇呢？張先生希望得到專家的指點。

點評：張先生比較偏向于住宅類產品，重視物業(yè)的，只要到達心理價格就果斷出擊，不失為一個理性的投資者。不過，目前市場形勢有所改變，建議張先生以中長期投資作為今后的投資原則。從中長線來看，房地產仍是較安全的投資產品之一，太計較一時得失，反而不利投資。

近幾個月來，上海的住宅市場受宏觀調控影響已陷入低迷狀態(tài)，投資者紛紛轉向有穩(wěn)定租金收益的投資。于是，具有較高和良好前景的小戶型物業(yè)，引起了人們關注。小戶型物業(yè)具有面積小、總價低、變現能力相對較強等特點，比較適合資金實力有限的個人投資者。建議張先生將其作為主要選擇方向。

適合于長期投資的小戶型物業(yè)可分為兩種，一種是以長期投資為主的酒店式公寓，另一種則是自用和投資皆宜的小戶型辦公物業(yè)。

投資酒店式公寓(包括產權式酒店)，應從以下幾個方面進行考慮：

一、物業(yè)的地理位置：一般應選擇配套齊全、交通發(fā)達、具有成熟的商務氛圍或良好規(guī)劃的區(qū)域。

二、考察其經營管理者的情況：因為酒店類投資產品的主要特點就是其經營性，物業(yè)回報能力的強弱和投資風險的高低也由此決定。

三、投資模式：大多數酒店類物業(yè)的投資模式是開發(fā)商委托專業(yè)的酒店管理單位負責經營管理。投資者短時間內可以獲得穩(wěn)定的。這種方式既可以降低投資者的風險，也通過專業(yè)、統(tǒng)一的管理提升了物業(yè)品質和獲益能力。

小戶型辦公物業(yè)在選擇時則要注意以下幾方面：

一、區(qū)域位置和商務氛圍：交通便利，具有較為成熟的商務氛圍，是選擇辦公樓產品的基本要素；

二、產品品質和配套檔次：包括規(guī)模、配置、物業(yè)、戶型和面積等；

三、租金售價比：由于前兩項因素基本決定了其租賃情況，售價高低將關系到投入成本和回報率。

一般來說，較好的辦公物業(yè)率可達8%以上，投資者可在考察周邊同類物業(yè)租金行情的基礎上，確定合理的心理價位?！　　　　?作者：鄭翎昀)

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