在房地產(chǎn)投資分析中，“租售比”是一個(gè)應(yīng)用非常廣泛的指標(biāo)，通過計(jì)算一套房屋售價(jià)與月租金的比值，來判斷該物業(yè)投資價(jià)值的高低。由于租售比反映的是物業(yè)的率，因此租售比越低則投資價(jià)值越大，而租售比越高則投資價(jià)值越低。從國外的經(jīng)驗(yàn)值來看，一般認(rèn)為售價(jià)租金比在200-300之間比較合理，而高于300則被認(rèn)為回報(bào)率偏低，投資性不強(qiáng)。

對于一個(gè)城市而言，不同板塊的樓盤，由于地段、環(huán)境的不同，其價(jià)格差距可能非常大，但是通過租售比的計(jì)算，我們會發(fā)現(xiàn)，這些樓盤的租售比可能會是相對接近的，這就是物業(yè)在適度剝除了外部因素后的較客觀的價(jià)值反映。用較通俗的話來解釋就是，地段較好的樓盤不一定是投資價(jià)值較高的，而地段較差的樓盤也不見得沒有投資價(jià)值。

對于杭州市場而言，隨著城市不斷向外擴(kuò)張，一手樓盤開發(fā)的郊區(qū)化趨勢越演越烈，因此主城區(qū)房產(chǎn)交易基本趨向二手房的天下。在眾多不同地段、不同品質(zhì)的二手房中，如何挑選到投資價(jià)值較高的樓盤是所有購房者關(guān)心的問題，而租售比是一個(gè)較為簡便的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。這對于購房者而言，除了比較房子的成交價(jià)之外，也可以關(guān)注一下同一個(gè)小區(qū)中面積近似、狀況相似的房子的租金情況，對于判斷樓盤的投資價(jià)值有一定的參考作用。此外，對于一些未來周邊配套升級較快，居住性將有大幅提升的房屋，由于租金和售價(jià)未來都有上升的趨勢，就不能一概而論，需要相對專業(yè)的分析和評估。

為了更直觀地反映當(dāng)前杭州樓市的二手物業(yè)投資價(jià)值狀況，中原地產(chǎn)選取了2006年一年的交易數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，導(dǎo)出杭州樓市中具有代表性的一些樓盤的租售比，發(fā)現(xiàn)了一些值得關(guān)注的特征，供市民在購房時(shí)參考。

成熟老社區(qū)適合投資

“租售比”合理的樓盤分別是：倉基新村、德勝新村、云河大廈(拱墅區(qū))；吳山一帶、建國路一帶、建國南苑(上城區(qū))；景芳小區(qū)(江干區(qū))；長德公寓、東園、艮園、樹園、流水苑(下城區(qū))；翠苑一帶、古蕩小區(qū)、潤達(dá)花苑(西湖區(qū))。這些樓盤都有共同的特點(diǎn)就是換手率、出租率“雙高”。通常來講，購賣和租賃成交量大的社區(qū)是比較適合投資的社區(qū)。另一方面，這些社區(qū)的周邊配套一般都比較完善，居住的便利度非常高，因此投資這些樓盤相對來說會有不錯(cuò)的收益。

樓齡長短影響租售比

地段、配套、交通、樓齡對于房屋售價(jià)的影響非常大，而對租金而言，前三個(gè)因素同樣重要，但樓齡的影響就相對較弱。因此在同一個(gè)區(qū)域中，往往出現(xiàn)新樓比老樓賣得貴，但新樓未必比老樓租得高的情形。因而往往出現(xiàn)售價(jià)漲幅會遠(yuǎn)高于租金的漲幅。在全市的樓盤中，“租售比”在300到400間的樓盤非常多。在這個(gè)區(qū)間范圍中，有一些樓盤投資潛力還是不錯(cuò)的，如拱墅區(qū)大關(guān)一帶，江干區(qū)采荷、四季青一帶，上城區(qū)金獅苑，下城區(qū)朝暉、德勝一帶，其售價(jià)變化波動不大，倒是租金穩(wěn)步上漲，如此下去，“租售比”會逐漸進(jìn)入合理區(qū)間，屆時(shí)也將成為可關(guān)注的樓盤。

購房需求旺盛的樓盤投資價(jià)值低

還有一些樓盤售價(jià)的上揚(yáng)速度遠(yuǎn)大于租金，未來“租售比”的變化可能會繼續(xù)背離合理區(qū)間?！白馐郾取北３指呶坏脑蛟谟诠┬杞Y(jié)構(gòu)的不平衡，購賣供不應(yīng)求，而租賃基本持平，這就造成售價(jià)迅速上漲，租金小幅上揚(yáng)。像拱墅區(qū)大塘新村，江干區(qū)三里亭小區(qū)，上城區(qū)中山路一帶，下城區(qū)綠洲花園、新華坊，西湖區(qū)桂花城、星洲花園等屬于這種類型。不斷增加的購房需求會在供不應(yīng)求時(shí)托高房價(jià)，令租售比持續(xù)背離，投資價(jià)值降低。

次新房留待遠(yuǎn)期關(guān)注

“租售比”大于400的大部分屬于新交付的樓盤，如拱墅區(qū)錦昌文華、清水公寓，上城區(qū)春江花月，下城區(qū)朝暉現(xiàn)代城，西湖區(qū)紫金庭園等。這些樓盤售價(jià)基本超過150萬，但很少有租金價(jià)格超過5000元的。一方面較新的樓盤存在一個(gè)居住成熟過渡期，另一方面空置房較多往往導(dǎo)致租賃行情供過于求，因此租金上漲的周期會比較長。從來看，次新房不具備太好的回報(bào)條件，但未來仍有上升空間，留待遠(yuǎn)期關(guān)注。

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