明年元旦，房貸將統(tǒng)一執(zhí)行新利率。

盡管現(xiàn)在還有一個(gè)多月時(shí)間，但向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸了現(xiàn)象已開(kāi)始增加。昨日記者在寧波一些銀行營(yíng)業(yè)廳看到，許多人正在填寫(xiě)提前還房貸的申請(qǐng)單或者在咨詢(xún)還房貸的事宜。截至目前，今年央行5次加息，對(duì)于“老房貸”們來(lái)說(shuō),明年1月1日起要一次性消化5次加息所增加的負(fù)擔(dān)。

那么,按揭者的房貸月供究竟增加了多少呢?提前還房貸時(shí)該采取哪種方式還貸呢？

個(gè)案 50萬(wàn)元30年期月供將增三百多

2006年8月19日，央行將個(gè)人自營(yíng)性住房貸款5年以上的利率上調(diào)至6.84%,隨后又分別于今年5次加息,個(gè)人自營(yíng)性房貸利率5年期以上已調(diào)高至7.83%,加息的幅度接近1%。

若采用等額還款方式，我們以一位去年9月初按揭了37萬(wàn)元20年期的“老房貸”客戶(hù)丁女士為例，當(dāng)房貸利率為6.84%時(shí),丁某的房貸月供要付2833.18元；而當(dāng)房貸利率升至7.83%時(shí),其房貸月供額為3055.80元。也就是說(shuō)，從明年1月1日起,這位按揭了37萬(wàn)元20年的老房貸客戶(hù)丁某,其每月月供要增加222.62元,而其20年借款期限下來(lái),房貸利息的總支出增加了53000多元。

讓我們以同樣的方式來(lái)計(jì)算去年9月初按揭50萬(wàn)元30年期的“老房貸”客戶(hù)的月供增加額。當(dāng)利率為7.83%時(shí)，50萬(wàn)元30年期房貸對(duì)應(yīng)的月供是3609.74元，而若5年以上房貸利率一直維持在6.84%時(shí)，那么這個(gè)客戶(hù)的月供為3272.96元，明年元旦起他每月將多支付336.78元。

計(jì)算 月供到底增多少自己不妨算算看

事實(shí)上，5次加息對(duì)房貸按揭者產(chǎn)生的影響，“老房貸”們可以自己來(lái)計(jì)算的：算出利率上漲后每萬(wàn)元房貸的增加額,較后將所借房貸的數(shù)額乘以這個(gè)增加額。

例如20年期的房貸,房貸利率為6.84%時(shí),1萬(wàn)元按揭額的月供為76.5724元,而房貸利率為7.83%時(shí)對(duì)應(yīng)的月供為82.5891元。也就是說(shuō),20年期的每萬(wàn)元房貸因今年5次加息而引起的月供增加額是6.0167元,這樣我們可以算出33萬(wàn)元20年期房貸的月供增加額為6.0167元×33=198.5511元,47萬(wàn)元20年期房貸的月供增加額為6.0167元×47=282.7849元。

以同樣的方式測(cè)算，10年期、15年期、25年期、30年期的每萬(wàn)元房貸因今年5次加息的月供增加額分別為5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房貸按揭者按揭的是10年期39萬(wàn)元房貸,那么其今年5次加息的月供增加額就是5.1457元×39=200.6823元。若另一位“老房貸”按揭的是25年期53萬(wàn)元房貸，也很好計(jì)算，為6.3984元×53=339.1152元。

調(diào)查

怎樣提前還房貸市民都有“小算盤(pán)”

2008年1月1日起，“老房貸”們的房貸執(zhí)行新利率，那么他們會(huì)考慮提前還貸嗎？記者調(diào)查了15名按揭了住房貸款，并對(duì)提前還貸業(yè)務(wù)有所了解的“老房貸”客戶(hù)。

從這些“老房貸”客戶(hù)的回答情況來(lái)看，記者發(fā)現(xiàn)他們分化為4種意見(jiàn)：種是認(rèn)識(shí)到今年加息密度特別大，要把住房貸款的所有欠款還清，持這種意見(jiàn)的有4人；種是了解到今年加息比較頻繁，但還是想在提前還貸的基礎(chǔ)上，從年底的積蓄中提取一部分用作投資，持這種還部分貸款意見(jiàn)的有5人；第三種意見(jiàn)是現(xiàn)在的貸款壓力并不是很大，但是提前還貸也可以考慮，持這種可還貸可不還貸意見(jiàn)的有3人；第四種意見(jiàn)是不用太在意銀行的加息，現(xiàn)在投資環(huán)境還是比較好，他們會(huì)考慮將錢(qián)全部投入到各種理財(cái)渠道當(dāng)中去，持這種意見(jiàn)的有3人。

從我們所做的15個(gè)樣本調(diào)查來(lái)看，不算上那種“可還貸可不還貸”的“中間分子”，已經(jīng)決定全部還清房貸和還部分房貸的“老房貸”客戶(hù)占到了9個(gè)人，占到總調(diào)查人數(shù)的56.25%；而明確表示不考慮提前還貸的人為3人，僅占到20%?？梢?jiàn)，已經(jīng)在考慮提前還房貸的客戶(hù)占到大多數(shù)。

提前還貸 這些“規(guī)矩”你得懂

目前,各家銀行對(duì)客戶(hù)的還款金額有一定的要求，同時(shí)也要提前還房貸的客戶(hù)事先提出預(yù)約申請(qǐng),而這個(gè)預(yù)約時(shí)間有長(zhǎng)有短。

在提前還房貸前，房貸客戶(hù)較好通曉銀行的提前還貸政策,以便順利還款。

“規(guī)矩”

目前多數(shù)銀行暫不收違約金

相對(duì)于其他地區(qū)的提前還房貸政策，寧波這邊的銀行設(shè)置的門(mén)檻算是較低的了。

例如，其他地區(qū)的部分銀行在收取提前還房貸的違約金，而寧波絕大多數(shù)的銀行都沒(méi)有收這一費(fèi)用；例如南京的一些銀行對(duì)客戶(hù)每年可提前還貸的次數(shù)做了規(guī)定，例如規(guī)定1年內(nèi)不得超過(guò)2次，那么1年內(nèi)客戶(hù)第三次去還房貸會(huì)被拒絕，而寧波幾乎所有的銀行都未對(duì)提前還款的次數(shù)做出限制規(guī)定，只要每次金額在萬(wàn)元以上，一般都能順利地還房貸。

“到你們銀行來(lái)提前還房貸，需不需交收違約金？”昨日，記者就這個(gè)問(wèn)題咨詢(xún)了寧波各大銀行房貸業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人。從反饋情況來(lái)看，五大行目前是不收違約金的，而其他的股份制銀行一般也不收取提前還房貸的違約金；在記者采訪到的銀行中，只有廣發(fā)銀行和寧波銀行的相關(guān)人員稱(chēng)，部分人士提前還房貸要被收取違約金。

寧波一位銀行業(yè)人士告訴記者，各家銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，大家的信息基本上是互通的，一些中小銀行看大銀行沒(méi)收取提前還房貸的違約金，他們也就暫不收取了，“總體來(lái)說(shuō)，客戶(hù)想還房貸是很輕松的事情?！?

提前還房貸 客戶(hù)莫忘預(yù)約

由于每到年底，銀行個(gè)貸部門(mén)要接待比平常多的還房貸客戶(hù)，目前銀行一般需要客戶(hù)在還貸前先進(jìn)行預(yù)約。這個(gè)預(yù)約時(shí)間也相當(dāng)重要。例如工行對(duì)客戶(hù)的要求是提前1個(gè)月進(jìn)行預(yù)約，如果客戶(hù)在今年12月中旬才開(kāi)始去預(yù)約提前還房貸，那么在2008年1月1日到來(lái)時(shí)，這位客戶(hù)可能還未辦好還款事宜，那么新利率執(zhí)行后他的房貸月供要增加一些。

記者了解到，目前寧波的工、農(nóng)、中、建、交五大行都未限制客戶(hù)1年內(nèi)提前還貸的次數(shù)，而對(duì)于每次還款的金額一般是在萬(wàn)元以上，而具體到各個(gè)支行辦理還貸業(yè)務(wù)時(shí)又有所不同：有的支行設(shè)置成2萬(wàn)元，有的支行設(shè)為5萬(wàn)元。

客戶(hù)若想提前還房貸，一般先要跟銀行預(yù)約。工行、中行的客戶(hù)要還貸一般是1個(gè)月前預(yù)約，農(nóng)行的客戶(hù)要還貸一般提前10天預(yù)約，交行的客戶(hù)一般要提前一兩個(gè)星期預(yù)約，而建行的客戶(hù)可在預(yù)約后幾個(gè)工作日后還貸。

至于其他的股份制銀行，一般對(duì)于提前還房貸的政策比五大行更為寬松，例如浙商銀行稱(chēng)他們的客戶(hù)可以“無(wú)障礙還款”，無(wú)需預(yù)約，隨到隨還；招商銀行的客戶(hù)只需與銀行電話預(yù)約就行，一般也是隨到隨還，而該行對(duì)客戶(hù)的還款金額也未作要求。

提前還房貸 流程選擇有講究

記者還特地向銀行人士咨詢(xún)了提前還房貸的各項(xiàng)流程，希望能給有還房貸意愿的客戶(hù)帶來(lái)簡(jiǎn)便。

記者了解到，要提前還房貸的各位客戶(hù)，頭先要注意查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金(目前一般銀行不收取)，如若合同上注明要收違約金，則要看清楚到底要收多少，并準(zhǔn)備好這筆違約金；其次，客戶(hù)向貸款銀行電話咨詢(xún)提前還貸的申請(qǐng)時(shí)間及較低還款額度等其他所需要準(zhǔn)備的資料(金報(bào)已做了資料搜集)；按銀行要求親自到相關(guān)部門(mén)提出提前還款申請(qǐng)，一般銀行會(huì)要求客戶(hù)填寫(xiě)提前還款的申請(qǐng)單；然后，借款人攜相關(guān)證件到借款銀行，辦理提前還款相關(guān)手續(xù)；較后，客戶(hù)提交《提前還款申請(qǐng)表》，并在柜臺(tái)存入提前償還的款項(xiàng)。

銀行人士指出，在辦理提前還房貸的過(guò)程中，客戶(hù)尤其要注意帶好身份證和貸款卡(代理人 同時(shí)須出示代理人身份證件)；如住房貸款需一次還貸結(jié)清的，要由本人親自辦理。

提醒

兩類(lèi)人不必急著還房貸

對(duì)于2007年3月中旬前按揭房貸的市民來(lái)說(shuō),今年的5次房貸加息效應(yīng)要在2008年1月1日起體現(xiàn),每個(gè)月要多交月供是肯定的。但是，理財(cái)師認(rèn)為，從銀行理財(cái)?shù)慕嵌葋?lái)說(shuō)，有兩類(lèi)人是不用急著提前還房貸的。

中行的理財(cái)師認(rèn)為,如果市民手頭有閑散資金,又沒(méi)有什么太好的投資方向,可以選擇提前還款。但是有兩類(lèi)人不宜急著還貸:一是如果房貸還款的所剩還款項(xiàng)主要是本金的情況下,提前還貸意義不大;二是如果你有投資創(chuàng)業(yè)的其他機(jī)會(huì),就沒(méi)必要提前還貸,因?yàn)殂y行一般商業(yè)貸款利率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房貸利率,再貸款不劃算,或者你有其他投資機(jī)會(huì),能拿到超過(guò)5%的收益,也沒(méi)有必要急著還款。

“如果你具備以上的情況,而且又是公積金貸款,那么就更沒(méi)必要還款。公積金貸款是目前銀行貸款利率較低的。”工行寧波市分行營(yíng)業(yè)部阮先生說(shuō)。他也提醒,如果房貸按揭戶(hù)的手頭并不寬裕,那么也沒(méi)必要東拼西湊急著還款。

記者在采訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，有些人是因?yàn)榻诠墒?、基金不好，而打算把原?lái)用于投資的錢(qián)去還房貸欠款，這些人所占比例還不小。對(duì)此，浦發(fā)銀行理財(cái)?shù)慕?jīng)理張杰表示，“還錢(qián)容易借錢(qián)難”，如果客戶(hù)沒(méi)有未來(lái)資金需求的則可以去考慮提前還房貸，而若接下來(lái)還有資金需求的則要三思而后行，“現(xiàn)在各類(lèi)的轉(zhuǎn)按揭、加按揭業(yè)務(wù)停掉了，如果客戶(hù)把資金全部用于還房貸，而接下來(lái)要用銀行資金就要付出更多的成本。他就要借款先把自己的住房貸款還清，從而再去申請(qǐng)利率更高的住房抵押貸款?！?

提前還房貸，要選對(duì)還款方式

記者了解到，目前銀行業(yè)提供給客戶(hù)的提前還房貸方式主要有以下幾種。房貸按揭者不妨根據(jù)自己的情況，選擇一種較合適的還款方式。

提前還房貸的幾種還款方式分別為：

A.全部提前還款，即客戶(hù)將剩余的全部貸款一次性還清。這種方式主要還所欠的本金，以后不用還利息，但已付的利息不退；

B.部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。這種方式所節(jié)省的利息較多；

C.部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變，減小了月供負(fù)擔(dān)，但節(jié)省程度低于種；

D.部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。這樣節(jié)省利息較多；

E.剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。月供增加，減少部分利息，但相對(duì)不合算。

記者了解到，目前寧波大多數(shù)銀行所能提供的還款方式為前三種，所以寧波的房貸客戶(hù)可在前三種還款方式中選一樣。銀行理財(cái)師告訴記者，提前還款，一般應(yīng)盡量減少本金，縮短貸款期限，使支出的利息更少。若客戶(hù)沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力將所有貸款余額還清，考慮部分還貸款的話，

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