“衣食住行”是人生的大事，“住”尤為重要。在的上海，有一套舒心的住房，對(duì)每個(gè)普通人都是一種向往，因此，購(gòu)房無(wú)疑成為人生中的大事。但是，如何購(gòu)購(gòu)一套稱(chēng)心如意的商品房呢？總結(jié)筆者多年的經(jīng)驗(yàn)，建議購(gòu)房者從十八個(gè)方面評(píng)判自己初步中意的商品房。

第1看：房屋所在位置

不動(dòng)產(chǎn)座落位置是影響其價(jià)格的較重要因素，房屋所處位置對(duì)其使用和保值、增值起著決定性的作用。雖然位于市的房?jī)r(jià)始終居高不下，但其保值增值功能也較有保障，因此，即使購(gòu)房的頭要目的是為了居住，購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)，在條件允許的前提下，仍應(yīng)充分考慮房產(chǎn)位置的重要性。在選擇區(qū)位時(shí)還要注意小區(qū)位于所處地段、交通是否方便，有多少路公共汽車(chē)能夠通到小區(qū)。

第2：看房屋出售價(jià)格

價(jià)格自然是購(gòu)房的核心。一個(gè)樓盤(pán)由于所屬朝向、位置、層數(shù)不同，價(jià)格也會(huì)有差異?？磧r(jià)格的比較時(shí)，頭先要弄清價(jià)格到底是什么價(jià)，有的是“開(kāi)盤(pán)價(jià)”，即較低價(jià)；有的是“均價(jià)”；有的是“較高限價(jià)”；有的是整套價(jià)格、有的是套內(nèi)建筑面積價(jià)格。而房屋出售時(shí)是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會(huì)對(duì)房屋的價(jià)格有影響。因此，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意價(jià)格計(jì)算的依據(jù)是哪種價(jià)格。 字串2

第3：看小區(qū)整體配套

配套是否完備，直接影響著居住的舒適性。一個(gè)成熟的社區(qū)，應(yīng)當(dāng)具備學(xué)校、超市、菜市場(chǎng)、小區(qū)餐廳、健身器材、會(huì)所等便民設(shè)施，這些服務(wù)設(shè)施的價(jià)格，也是購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)了解和掌握的基本信息。

第4：看小區(qū)綠化情況

根據(jù)上海市的有關(guān)規(guī)定，新建居住綠地率不應(yīng)低于30%.綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。綠色不僅讓人賞心悅目，放松身心，而且對(duì)于保障人身健康十分重要。因此，了解擬購(gòu)房產(chǎn)所在小區(qū)的綠化率，也是一個(gè)重要的參考因素。

第5：看小區(qū)整體布局

主要看小區(qū)的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)，諸如建筑容積率、車(chē)庫(kù)位置、垃圾清運(yùn)場(chǎng)所、水泵房位置等。其中較為重要的二個(gè)指標(biāo)是建筑容積率和日照間距。

建筑容積率是指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。一般說(shuō)來(lái)，居住區(qū)內(nèi)的樓層越高，容積率也越高。為了取得更高的經(jīng)濟(jì)效益，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)提高建筑高度，爭(zhēng)取更高的容積率。但容積率過(guò)高，會(huì)出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，大大影響居住區(qū)的生活環(huán)境。

日照間距是指在居住區(qū)規(guī)劃中，為保證每戶(hù)都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長(zhǎng)軸外墻之間保持一定的距離。《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》及《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對(duì)日照時(shí)段和日照間距做了相關(guān)的規(guī)定。日照間距越大，越能保證您能夠沐浴陽(yáng)光的明媚。對(duì)經(jīng)常在家的老人和兒童來(lái)說(shuō)，陽(yáng)光入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛(wèi)生，提高住宅的舒適度。

第6：看小區(qū)內(nèi)部交通

由于住宅小區(qū)的主要功能在于居住，因此，保障交通安全是非常重要的。特別對(duì)于小區(qū)內(nèi)常有玩耍的孩子，如果車(chē)輛隨意出入，對(duì)于保障安全是非常不利的因素。目前，滬上有些小區(qū)做到了“人車(chē)分流”，汽車(chē)在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車(chē)庫(kù)，車(chē)行與步行互不干擾，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有汽車(chē)穿行、停放、噪音的干擾。因此，注意小區(qū)內(nèi)交通設(shè)施及布局，對(duì)于購(gòu)房者而言是非常重要的。

第7：看室內(nèi)通風(fēng)狀況

通風(fēng)好，會(huì)增加屋內(nèi)空間的流暢，調(diào)解室內(nèi)的溫度。如果小區(qū)容積率過(guò)高，樓盤(pán)之間圍合過(guò)緊，或是前后倚靠高大建筑物，會(huì)嚴(yán)重影響室內(nèi)通風(fēng)。

第8：看擬購(gòu)房屋的戶(hù)型

購(gòu)房者應(yīng)該注意“玄關(guān)”設(shè)計(jì)，屋內(nèi)“動(dòng)靜”分區(qū)。即經(jīng)常有人出入的客廳、餐廳與相對(duì)安靜的臥室應(yīng)不要緊緊相連，從客廳不能直接看到臥室內(nèi)的陳設(shè)等。廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計(jì)且有獨(dú)立可靠的排氣系統(tǒng)。下水管道及回水不得在室內(nèi)外露等。另外，在考慮裝修改變整體室內(nèi)結(jié)構(gòu)時(shí)，不能破壞室內(nèi)的承重墻結(jié)構(gòu)。

第9：看室內(nèi)及公共設(shè)備

主要指住宅設(shè)備與公共設(shè)施。住宅設(shè)備包括管材、門(mén)窗塑材、電源開(kāi)關(guān)品牌、粉墻涂料等。主要應(yīng)注意選擇這些設(shè)備質(zhì)量是否精良、安裝是否到位，是否有方便實(shí)用。公共設(shè)施如電梯的品牌、規(guī)格、底樓大廳石料質(zhì)材等，要注意這些材料是否與售樓書(shū)中的描述是否一致。

第10：看節(jié)能設(shè)施的安裝

住宅應(yīng)采取冬季保溫和夏隔熱、防熱及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。如果擬購(gòu)房屋有安裝太陽(yáng)能裝置的條件更佳。

第11：看室內(nèi)私密性措施的防范

隨著時(shí)代的發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越重視自己個(gè)人生活空間的私密性。住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線(xiàn)的干擾。若設(shè)計(jì)考慮不周，兩棟樓之間往往能夠相互看到，個(gè)人隱私一覽無(wú)余，因此，購(gòu)房時(shí)應(yīng)予以注意。 字串9

第12：看防止噪聲污染的措施

噪聲來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面，一個(gè)是小區(qū)外部的噪聲。上海道路、輕軌、**三位一體“的產(chǎn)生的噪聲對(duì)周?chē)挠绊懯呛艽蟮?；另一個(gè)是小區(qū)內(nèi)部的噪聲，如水泵房、垃圾清運(yùn)車(chē)產(chǎn)生的噪聲。噪聲對(duì)人體的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會(huì)引起多種疾病?！蹲≌O(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級(jí)白天應(yīng)小于50分貝，夜間應(yīng)小于或等于40分貝。住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲應(yīng)有綠化屏幕、分戶(hù)墻；樓板應(yīng)有合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲性能，一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯布置以防噪音干擾。擬購(gòu)房屋為底樓的應(yīng)注意避開(kāi)地下室水泵房的干擾。

第13：看結(jié)構(gòu)

住宅的結(jié)構(gòu)類(lèi)型主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用材料來(lái)劃分的，一般分為磚混結(jié)構(gòu)、鋼盤(pán)混凝土結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等。對(duì)于多層住宅而言，一般是磚混結(jié)構(gòu)，它的優(yōu)點(diǎn)是造價(jià)低，保溫、隔熱性能好，便于施工。缺點(diǎn)是房屋開(kāi)間、進(jìn)深受限制，室內(nèi)格局一般不能改變，墻體結(jié)構(gòu)占據(jù)空間過(guò)多，整體性、耐久性較差。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)適用于中高層住宅，其中高層住宅以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)為佳，多層或小高層、高層住宅常用框架結(jié)構(gòu)?？傮w說(shuō)來(lái)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，防火性能、耐久性能好，室內(nèi)面局較磚混結(jié)構(gòu)靈活。但這種結(jié)構(gòu)的施工難度相對(duì)較大，結(jié)構(gòu)造價(jià)也相對(duì)較高。 字串8

第14：看抗震防火

根據(jù)抗震防火性能是判斷樓盤(pán)好壞的一個(gè)重要指標(biāo)。對(duì)于小高層或高層住宅，應(yīng)注意是否安裝了防煙樓梯以消防設(shè)施。

第15：看商品房使用年限

如果擬購(gòu)二手房，住宅使用年限是一個(gè)重要的指標(biāo)。住宅的使用年限是指住宅在有形磨損下能維持正常使用的年限。住宅的折舊年限是指住宅價(jià)值轉(zhuǎn)移的年限，是由使用過(guò)程中社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件決定的社會(huì)必要平均使用壽命。不同建筑結(jié)構(gòu)的折舊年限國(guó)家的規(guī)定是：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60年；磚混結(jié)構(gòu)50年。此外，住宅所占土地的規(guī)劃用途不同，使用年限也會(huì)不同。對(duì)于居住用地，其使用年限一般為七十年。對(duì)于商業(yè)用地的使用年限為四十年。因此，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)十分注意擬購(gòu)房屋占地的土地規(guī)劃用途，必要時(shí)，可去小區(qū)所在的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易查詢(xún)。

第16：看購(gòu)房實(shí)際需要面積

對(duì)于絕大多數(shù)購(gòu)房人而言，居住是購(gòu)房的主要目的。購(gòu)房用于投資的畢竟只占少數(shù)。因此，購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的住房，“面積”大小是一個(gè)重要指標(biāo)。目前，小戶(hù)型在上海銷(xiāo)售非常走俏，因?yàn)樾?hù)型不僅價(jià)格低，而且適于事業(yè)、工作剛剛起步的年輕人。對(duì)于已有孩子的家庭而言，70—90平方米的房型，如果能夠充分利用空間，應(yīng)該可以滿(mǎn)足基本需要了。如果家里經(jīng)常有人借住，100平方米左右的房型可以滿(mǎn)足這種需要。 字串5

第17：看套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣裁娣e的變化

商品房的銷(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e包括公共走廊、門(mén)廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等。購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)，一定要注意公攤面積是否合理，一般多層住宅的公攤面積較少，高層住宅由于公共交通面積大，公攤面積較多。此外，根據(jù)2003年上海市房地資源局的規(guī)定，購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)，套內(nèi)建筑面積與公共分?jǐn)偯娣e增減，購(gòu)房者是否支付相應(yīng)變化的房款是有區(qū)別的，購(gòu)房者應(yīng)予以注意。

第18：看物業(yè)管理

一般新建商品房開(kāi)發(fā)商會(huì)指定前期物業(yè)管理。上海小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因住宅等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度而異。物業(yè)管理費(fèi)都有哪些內(nèi)容、小區(qū)停車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、車(chē)位是租是賣(mài)等，購(gòu)房前都應(yīng)該問(wèn)清楚，以便于估算資金，量力而行。此外，小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)后，可以解聘或重新選聘物業(yè)管理公司。因此，對(duì)于不滿(mǎn)意的物業(yè)管理，您可以充分利用業(yè)主的權(quán)利，決定對(duì)小區(qū)物業(yè)管理公司的取舍。

總之，全面、充分的購(gòu)房前的準(zhǔn)備，可以使您避免購(gòu)房糾紛的發(fā)生，切實(shí)保障您的權(quán)益。

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