■二手房業(yè)務(wù)進(jìn)展遲緩

1999年底，北京市已購公房上市后，農(nóng)行北京市分行率先，工商銀行、建設(shè)銀行等緊隨其后，都開辦了二手房貸款業(yè)務(wù)，當(dāng)時的宣傳也做得很火，網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙上的報(bào)道至今仍能搜索到，對資格要求、業(yè)務(wù)程序、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等都介紹得甚為清楚。但記者在較近的采訪中了解到，工行、建行都反映業(yè)務(wù)量太小，做得很少，只有農(nóng)行因?yàn)樽允贾两K沒放松這項(xiàng)業(yè)務(wù)，委托廣盛律師事務(wù)所代理，開辦一年多來總計(jì)完成近300筆，發(fā)放了2500多萬元貸款，目前保持平均每月有近20筆業(yè)務(wù)，但增長過緩。

■原因之一：二手房處于“賣方市場”，供不應(yīng)求

就二手房貸款火不起來的原因，代理市農(nóng)行二手房貸款業(yè)務(wù)的李濤律師認(rèn)為，根本原因還在于二手房市場還處于“賣方市場”，供不應(yīng)求，不是購主沒有需求，而是賣主挑選的余地太大，這直接影響二手房貸款業(yè)務(wù)。

從信、順益興等幾家房產(chǎn)中介公司處了解的數(shù)據(jù)證實(shí)了李律師的判斷。他們說，來中介登記的二手房客戶中，10個有9個要購房，只有一個要賣房，每月100多個購主，僅十幾個賣主，而購房人中有40%-50%表示有貸款意愿。在二手房如此“稀有”的情況下，中介公司往往在房源上競爭，而二手房賣主則因?yàn)橄勇闊σJ款的購主不屑一顧。

據(jù)中介公司反映，二手房的房源有80%以上是已購公房。雖然已購公房上市的程序一簡再簡，但依然有來自各個方面的影響，如有些單位在蓋土地使用權(quán)性質(zhì)證明章時不給予方便，房主認(rèn)為手續(xù)麻煩、稅費(fèi)偏高等。

另外，二手房租賃市場也對二手房購賣構(gòu)成沖擊。在一些地段好、配套設(shè)施齊全的區(qū)域，房屋租金普遍較高，況且還存在許多逃避稅費(fèi)非法出租的房主，這樣使得出租比出售要火得多。

■原因之二：二手房賣主叫價(jià)過高

在市場供求不平衡的情況下，二手房賣主往往叫出過高的房價(jià)，使需要貸款的購方在充分比較之后轉(zhuǎn)而走向一手房貸款?！拔覑畚壹摇倍址渴袌稣{(diào)查顯示，二手房購主中93%以位置為頭選。據(jù)中介公司反映，多數(shù)購主想購20萬元到30萬元的二手房，而一些地段較好的區(qū)域，二手房報(bào)價(jià)高達(dá)5000元到6000元每平方米，一套二居室總價(jià)近40萬元，有些八成新左右的二手房的報(bào)價(jià)與相鄰地段的一手房價(jià)格相差僅在10%左右，雖然總價(jià)上會有幾萬元的區(qū)別，但對于15到20年期限的貸款按揭，在每月還款的金額上相差僅200-300百塊錢。在這種情況下，對于本想貸款購二手房的人來說，貸款購一套結(jié)構(gòu)、式樣都相對合理的新商品房就更具吸引力。

■原因之三：二手房貸款手續(xù)繁瑣、速度太慢

李濤律師告訴記者，在一手房貸款中，房屋權(quán)屬相對簡單，銀行對房屋的開發(fā)商一般都有長期的信用合作，只需對購房者作身份證明和收入證明的考查。但二手房的房源較為復(fù)雜，出于對風(fēng)險(xiǎn)的考慮，不僅是購方要對房產(chǎn)的權(quán)屬、賣方的售賣資格、身份證明、婚姻狀況等作考查，銀行也必須有一個全面的審核。所以涉及的部門包括購賣雙方單位、公安局、派出所，甚至民政部門，加上評估、保險(xiǎn)，到房管部門辦理過戶、抵押登記等所需要的時間，很難在一兩個月之內(nèi)將一筆貸款業(yè)務(wù)全部辦完，有時一拖達(dá)半年之久。

另外，據(jù)銀行反映，在他們所做的二手房貸款中，商業(yè)性貸款居多，而公積金貸款極少，原因也在于手續(xù)的復(fù)雜。因?yàn)槔U納的公積金由專門的公積金管理統(tǒng)一管理，辦公積金貸款不僅要經(jīng)過工作單位，還得銀行和公積金管理有協(xié)議，比商業(yè)性貸款更麻煩，使客戶望而卻步。

■給有關(guān)部門提建議：

一些辦理過二手房交易手續(xù)的人認(rèn)為，房管部門的辦事效率對二手房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展也起著重要的作用。許多賣主覺得辦手續(xù)時間過長讓他們心里不踏實(shí)，因?yàn)橘彿礁锻觐^付款被銀行凍結(jié)后，雙方開始辦理過戶手續(xù)，如果過戶花上一兩個月，房款就要等更長時間才能到他們的戶頭，他們擔(dān)心會節(jié)外生枝。當(dāng)然，大家都體會得到房管部門也在努力不斷地簡化手續(xù)，降低稅費(fèi)，促進(jìn)市場的發(fā)展，但還是有一些可以改進(jìn)的地方。大家所提的建議包括：

北京市各個區(qū)的具體政策盡可能統(tǒng)一。對于一個中介代理人來說，往往根據(jù)房源所在的位置不同，需要到各個區(qū)辦手續(xù)，如果各區(qū)的相關(guān)部門在辦理程序、應(yīng)提供的資料、應(yīng)繳納費(fèi)用等方面的要求一樣，他們一次性做好資料準(zhǔn)備的可能性會高許多。同時，較準(zhǔn)確地掌握辦理手續(xù)的速度，他們對客戶也能有一個肯定的承諾，不至于總是無可奈何地讓人等待，這些在一定程度上還影響他們在市場的信譽(yù)。

解釋盡可能清楚。由于較多的部門實(shí)行窗口服務(wù)，在遞過去的資料不齊備時，有的辦事人員以一句“材料不合格，弄好了再來”就打發(fā)了，而且不夠耐心，讓人有一種到了“衙門”的感覺。有時差的不只一件材料，可能今天僅發(fā)現(xiàn)了一件，補(bǔ)好了才發(fā)現(xiàn)又差一件，就要跑很多次。如果辦理手續(xù)的人員仔細(xì)替客戶審閱一下，一次性解釋清楚，這種情況就能避免。

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