如果把去年四季度比喻成“開(kāi)盤潮”，那用“開(kāi)盤荒”來(lái)形容今年的情形，則再貼切不過(guò)了。

　　雖然政策調(diào)控在加碼、銀根一再收緊、成交量持續(xù)下滑，但開(kāi)發(fā)商的資金鏈似乎還未到“臨界點(diǎn)”。根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，大部分一、二線城市11月份的房地產(chǎn)供應(yīng)量將出現(xiàn)大幅下滑。這將是自調(diào)控以來(lái)，頭個(gè)全國(guó)范圍的供應(yīng)低潮。

　　究竟是什么原因，在市場(chǎng)如此看空的情況下，在所有人都預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該“低價(jià)快銷”的情況下，出現(xiàn)這樣的情況？

　　11月份全國(guó)迎來(lái)“開(kāi)盤荒”

　　根據(jù)某國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)網(wǎng)站測(cè)控的數(shù)據(jù)顯示，截至10月22日，全國(guó)29個(gè)大中城市中，24個(gè)大中城市普通商品住宅項(xiàng)目11月計(jì)劃開(kāi)盤量環(huán)比10月大幅下降，北京、深圳、廣州降幅在五成左右，貴陽(yáng)降幅達(dá)到77.3%。

　　數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)29個(gè)大城市中共有564個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃于11月開(kāi)盤，較10月計(jì)劃開(kāi)盤量降31.3%，10月，29個(gè)城市商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤821個(gè)。其中，包括廣州、成都、長(zhǎng)春在內(nèi)的七個(gè)城市11月計(jì)劃開(kāi)盤量環(huán)比10月降50%以上，貴陽(yáng)降幅，達(dá)到77.3%；另有北京、深圳、廣州、杭州、武漢等17個(gè)城市的商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤量均有不同程度的降低。僅有上海、東莞、福州三個(gè)城市住宅項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤量較10月有所上漲；海南、昆明兩城市11月計(jì)劃開(kāi)盤數(shù)量與10月持平。

　　調(diào)控逼開(kāi)發(fā)商集體觀望

　　自新政調(diào)控以來(lái)，全國(guó)先后已有十多個(gè)城市頒布“限購(gòu)令”，而且城市的數(shù)目還在不斷增加，雖然都是暫時(shí)行為，但這一情形使得許多城市的購(gòu)房者迅速陷入觀望，部分城市退房率大增。同樣的，許多開(kāi)發(fā)商也被迫陷入觀望。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的推算，在深圳因限購(gòu)令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成，9月深圳二手房>二手房成交1.5萬(wàn)套，9月較后一周的新房成交量約為2000套，按兩成計(jì)算，深圳一、二手被限房產(chǎn)總量將超過(guò)3000套，約占年度成交總量的十分之一。退房將主要集中在簽了認(rèn)購(gòu)書而未網(wǎng)簽者，以及交了定金而未過(guò)戶者，還將引致很多糾紛。

　　而北京等地的可能退房數(shù)量更是接近萬(wàn)套，全國(guó)因?yàn)槎握{(diào)控帶來(lái)的頭付增加可能在四季度增加超過(guò)10萬(wàn)套左右的退房。

　　開(kāi)發(fā)商“手里有糧心中不慌”

　　根據(jù)央行公布的《三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，三季度金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款新增約為3400億元，對(duì)比上半年的數(shù)據(jù)來(lái)看，出現(xiàn)大幅下滑。

　　成交量暴跌、銀根收緊、加息、限制融資，在經(jīng)過(guò)了大半年的調(diào)控之后，還不加大推盤量，開(kāi)發(fā)商的資金鏈能支持住嗎？在這點(diǎn)上可能出乎許多人的預(yù)料。

　　現(xiàn)在正是各上市公司公布三季度報(bào)告的時(shí)候。根據(jù)已公布的44家房地產(chǎn)上市公司三季度報(bào)告顯示，這些上市公司三季度末手中持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額達(dá)到1062億元，龍頭老大萬(wàn)科更表示，公司三季度所持的資金較中報(bào)時(shí)大幅增長(zhǎng)，至315.4億元。

　　從數(shù)據(jù)中筆者注意到，雖然在“國(guó)十條”等樓市調(diào)控下，但中國(guó)樓市銷售額似乎并沒(méi)有受到明顯影響。已發(fā)布三季報(bào)的開(kāi)發(fā)商前三季度營(yíng)業(yè)收入超過(guò)1004億元，依然不差錢。但這并不表明，調(diào)控未起作用。

　　筆者注意到，大部分上市房企的負(fù)債率相比二季度出現(xiàn)上漲，資金壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。而各方對(duì)今年四季度和明年一季度的預(yù)期普遍看低，也使得未來(lái)長(zhǎng)達(dá)半年的時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商的資金壓力將會(huì)不斷加重。

　　面對(duì)調(diào)控，行業(yè)龍頭萬(wàn)科表示：“政策出臺(tái)以來(lái)，在售項(xiàng)目的來(lái)訪量普遍回落，客戶成交意愿也明顯下降。”預(yù)計(jì)隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，投資性需求將進(jìn)一步受到抑制，市場(chǎng)整體銷售速度將放緩，可售存貨量將有所增加。

　　房?jī)r(jià)四季度將二次下探

　　“從新政后各城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就不難看出，價(jià)格的降幅要比成交量小得多。”林蕾說(shuō)。

　　“雖然近幾年房地產(chǎn)利空政策頻頻出臺(tái)，但樓市調(diào)控效果一直維持‘小跌猛漲’的格局。今年更是經(jīng)歷了史上較嚴(yán)厲的輪和輪調(diào)控，但對(duì)樓市成交量的影響大于對(duì)價(jià)格的影響?！睙o(wú)論是調(diào)控還是加息，對(duì)中低端樓盤的影響大于對(duì)高端樓盤的影響。

　　即便如此，兩位業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，目前無(wú)論是政策因素、金融因素，還是市場(chǎng)因素，都不支持樓市的大幅復(fù)蘇。林蕾告訴筆者，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和價(jià)格的轉(zhuǎn)變通常分為幾個(gè)階段：量跌價(jià)平——量升價(jià)平——量升價(jià)漲——量跌價(jià)平——量?jī)r(jià)齊跌——量升價(jià)跌。她認(rèn)為，目前市場(chǎng)應(yīng)該處于量跌價(jià)平的階段，預(yù)計(jì)今年年底至明年年初將進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌。

　　一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴筆者，今年9、10月份全國(guó)許多城市成交量出現(xiàn)大幅回升，很大原因是由于開(kāi)發(fā)商加大放盤量，而這些樓盤也經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的客戶積累。但11月份以后，隨著供應(yīng)量和需求量的雙降，樓市又將會(huì)進(jìn)入一個(gè)淡季?！盀榱藳_擊業(yè)績(jī)，預(yù)計(jì)有部分開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇‘降價(jià)快銷’的策略。不排除有個(gè)別資金壓力大的企業(yè)，選擇降價(jià)，但降幅不會(huì)太大?！彼A(yù)計(jì)，四季度房?jī)r(jià)將會(huì)再次下探。

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