王玨林：大家下午好！咱們搜狐焦點給我提供很好到?？趨⒓釉蹅儑H旅游島房地產(chǎn)發(fā)展論壇暨搜狐焦點戰(zhàn)略發(fā)布會這個機會，也同時也給我提供了和大家近距離交流的機會，非常感謝。剛才主持人說的挺好，談一談個人看法，時間比較短所以說要控制住，今天談一下對房地產(chǎn)政策形勢分析主要談幾點，為什么要對我國房地產(chǎn)市場進行調(diào)控？主要基于以下幾個方面的原因，一個是房價漲幅過快，因為09年的房價可以說出乎所有人的意料預(yù)期，所有的城市漲價，漲50%以上，有的樓盤都是在翻倍增加，我所知道的北京樓盤基本上都是每個月甚至兩月都漲一次；，投資性購房比例過大，凡是市場過熱的城市或地區(qū)基本上都是投資性比例過大造成的，我問了一下，北京、上海等城市房地產(chǎn)企業(yè)，我說你外地購房的比例有多大？他們告訴我不少于50%。第三點，土地競爭硝煙再起，大家都清楚去年下半年尤其是年底這一段時間，購地可以說是搶地一樣，過去一些長期從事房地產(chǎn)的一些大的企業(yè)在市場上都有競爭的條件，實在受不了的都退出市場，所以大家看到去年地價節(jié)節(jié)攀高迅猛上升，炒地炒房雙項兼顧，大家知道八十年代有炒地皮，07年以前有炒地炒房的，09年這種情況更加突出。所以為什么要購那么多地呢？主要還是他們看見了市場的預(yù)期，他不是現(xiàn)在開發(fā)，它是等待機會，將來可能過幾年以后賣地掙錢，在06、07年大家都知道溫州炒房團來了，炒得火熱，所以09年這種情況又開始了，不僅溫州包括山西、內(nèi)蒙、黑龍江從事煤炭企業(yè)的全在做。

 　　看一下圖表，09年到今年4月份我們的房價是這樣的情況，09年和08年房價對比一個顯著下降一個顯著上升，99年到09年的趨勢圖，可以看出房價一直上升，從來沒有降過，尤其是09年的房價上升幅度。，世界經(jīng)濟剛剛走出低谷，發(fā)達國家房地產(chǎn)市場還在低迷中徘徊，我國的房地產(chǎn)為什么這么熱、這么火？主要原因：一是投資帶動力太強；二是社會流動資金過剩；三是消費傾向過于集中；四是管理不規(guī)范。大家都知道為了穩(wěn)定我國經(jīng)濟，我們09年采取了進行了經(jīng)濟戰(zhàn)略調(diào)整，也就是保增長促消費調(diào)結(jié)構(gòu)，所以跟往年比我們進行大量的投資，而在投資方面大部分是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

 　　方面社會流動資金過剩，為什么出現(xiàn)搶地而且競爭那么激烈？很重要的原因就是由于我們外貿(mào)指標下降，發(fā)達國家的訂單在減少因為我們的出口國是美國、日、本歐洲，他們消費能力、購購能力在降低，使我們出口受到極大的影響。去年惠州出現(xiàn)那種停出口的情況，是因為他們都是出口加工企業(yè)沒有訂單還做什么。所以，有些企業(yè)的資金無定向無去處，但是企業(yè)也要發(fā)展不能把錢放那，所以大量資金轉(zhuǎn)移到我們市場。再一個消費過于集中，你想想30多年的改革，現(xiàn)在咱們老百姓都有一些積累，但是我們的錢無去處，投資無方向，增值無把握，放在銀行大家都知道，由于物價的增加增長，我們的資金在貶值，股市在變風險又太大，而且我們家庭現(xiàn)在基本保障還沒有解決，幾方面保障帶來重重壓力，養(yǎng)老問題、醫(yī)療問題、孩子上學教育問題，在這些問題沒有解決，投資無方向情況下房地產(chǎn)住房成為較好選擇，所以大量消費集中在這個市場。

 　　第三，不僅我們房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在我們國家發(fā)展處在這個時期，各個市場都是發(fā)展的快，管理的不是很好，現(xiàn)在市場出現(xiàn)許多問題是因為我們整個的管理手段，管理方式以及管理的水平影響了，看看咱們4萬億投資，37.5%用于基礎(chǔ)設(shè)施，25%用災(zāi)后重建，10%用于保障，大部分用在基礎(chǔ)設(shè)施上，大家都知道房地產(chǎn)的發(fā)展跟發(fā)展環(huán)境有關(guān)系，它要具備發(fā)展條件，所以基礎(chǔ)設(shè)施是我們較主要的發(fā)展條件，現(xiàn)在發(fā)展較快的是鐵路、**、機場、高速，這些都是我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原動力。你有一個好幼兒園、學校、醫(yī)院、商業(yè)、廣場都可以帶動一個區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展。

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　　二、調(diào)控

　　大家都知道國十條，其實這次國十條出臺對于市場的把握是較準確的，而且措施也切中要害較得力的，主要是三點，以前沒有提到過增加市場的供應(yīng)量，以前從沒提高過，因為這是我們城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中隨著人口的大量轉(zhuǎn)移帶來的必然需求，為什么供需矛盾？供需矛盾是多方面的，很大一部分是我們供應(yīng)量不足問題，國家提出解決辦法。一是增加土地供應(yīng)，今年的土地供應(yīng)18萬公頃，去年不到8萬公頃，是前幾年平均的2.2到2.3倍，另外不僅解決土地供應(yīng)還解決資源供給問題，比如說通過規(guī)范管理增加房源，通過二手房和租賃市場增加房源來盤活這個市場這是點；點，完善市場制度規(guī)范市場秩序，所以這一次它不僅要解決我們市場大家都清楚的囤地、囤房不按規(guī)定辦事等等解決這些問題，更重要的從制度上建立，從規(guī)則的建立來解決兩個供給問題，一個企業(yè)在市場上的公平競爭，一個是購賣公平，我們購房和賣房公平競爭我覺得這個更重要。所以，現(xiàn)在土地過去大家都知道，很多企業(yè)問我，說地價沖擊房價，有道理是有道理但是不完全，你要建立公平市場。所以要從嚴管理、加強管理，從制度上著手。第三點，大家說的比較嚴格就是差別化的消費，這個傾向于自住型，增大二套房的成本，所以國十條主要是三大方面。下面，為什么要出臺新五條，一方面國十條出臺以后我們確實能夠落實的落實，沒有多少個城市出臺細則，所以，我概括為叫什么呢？行動緩慢、力度不夠。光知道檢查就可以看出來土地有多少違規(guī)的，不知道大家知道多少家，曝光多少例子，這樣我們政策才能執(zhí)行更明白。三是措施單一，即使有的城市在政策上抓的很緊，但是在市場上供應(yīng)也沒有達到理想效果，因為政策再緊市場供應(yīng)不上去你政策調(diào)控肯定達不到效果。你調(diào)控什么呢，沒有東西你調(diào)控什么，所以，應(yīng)當一是有政策執(zhí)行，市場跟上我們政策，這樣效果才能好。

　　二是調(diào)控任務(wù)還很艱巨；一是有些城市房價還在漲有的漲幅也不小，二是商品房銷量過大，過大也不是好事真正反映市場是供應(yīng)量銷售量，三是市場有很多問題沒有得到解決就是市場秩序沒有建立起來。其實國十條很清楚，進一步重申也就是問責，實行統(tǒng)一性，第三套房貸款全國統(tǒng)一，前一段時間有的政府說這個城市執(zhí)行那個城市不執(zhí)行的，這樣很難達到好的效果。第三方面就是強化執(zhí)行力，你不執(zhí)行要采取一些措施，調(diào)控效果檢驗。什么時間調(diào)控結(jié)束效果？現(xiàn)在應(yīng)該是取得階段性效果，一是房價高漲停止到松動，你想想要不調(diào)控我都不敢想象今年的房價得是什么樣子，二是土地競爭趨緩土地供應(yīng)明顯加大，現(xiàn)在也有流拍一些二三線城市。三是投資性購房比例明顯下降；四是保障房建設(shè)進入快車道，這應(yīng)該我們?nèi)〉贸醪诫A段性的成果，從四月份以后看到房價下去了，4月17號國十條出來的，我們投資現(xiàn)在比以前都猛，投資達39.4%。1到9月份是調(diào)控政策走向。一是保持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，防止大家從政策看市場預(yù)期，我們前面有一個說我們政策間斷性，把政策看的比市場還重。二是解決市場中突出的問題。三是盤活住房資源增加市場供應(yīng)。四是切身落實國十條的要求。五是推進市場法制化建設(shè)和管理，這應(yīng)當我們政策一個方向及走向問題。

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　　三、調(diào)控效果度量

　　一是房價快速增長得以遏制；二是市場突出問題得到解決；三是市場管理走向規(guī)范；四是投資比例趨于合理；我們前幾天一個博士寫一個文章跟我說，我說合理區(qū)間就是我們必須有這些比例，因為能夠解決我們二套房和租賃市場的供給問題，要沒有投資就沒有二級市場一級市場，如果過大說明有水分，過小說明我們整個也存在問題要達到中間這叫合理。四是法制化管理得到推進，大家有意見你動不動就調(diào)控，實際上我們市場較好的管理辦法是法制管理，但是，我們法制措施法制規(guī)則、法制手段遠遠跟不上市場發(fā)展。所以我們應(yīng)當加快法制管理。市場發(fā)展趨勢一是開發(fā)投資積極性；二是土地供應(yīng)保持較快增長；三是熱點城市房價會有所下降；四是消費觀望的機會更長；為什么這么講？因為9月29號剛剛又有一些政策要求，所以消費者肯定在等待，實際上也不要把現(xiàn)在市場看得過于悲觀，我統(tǒng)計一下07年到09年一月均銷售量為1644點多，而我們今年1到8月份月平均銷售量1688平方米還高于前幾年，所以要正確看待市場發(fā)展。

　　較后幾點看法，一是兩限問題，大家知道限購限貸，限貸就是三套房貸款，限購就是房票，北京限購就是每戶家庭只允許再購一套房，你有錢也不讓你購，你不貸也不讓你購，深圳是兩套，現(xiàn)在限購已經(jīng)14個城市，都是我們沿海一帶再就是經(jīng)濟發(fā)展比較好的城市，它對房地產(chǎn)影響肯定是有的。因為已經(jīng)排除一部分消費者，但是反過來看，在我們求大與供這個時期，反過來看對于我們這個城市來講它對市場影響又不是那么大，因為剛性需求現(xiàn)在足以支撐這個市場。北京并不是說咱們沒有消費能力，并不是我們本地沒有購購人群，主要是觀望希望房價購出較好的性價比。

　　二方面就是房地產(chǎn)稅的問題，房地產(chǎn)稅實際上是市場管理過程中必然出現(xiàn)的事物，因為大家沒有接觸過不了解它，大家有什么擔心，居民擔心是不是我購房子交那么多錢還要繼續(xù)交錢呢？從企業(yè)講是不是增加我的負擔，另外是對市場銷售影響，按現(xiàn)在的情況看價格比和收入各方面積累消費能力改善他的影響很有限的，比如說一百萬二十年每月增長115點多，二套房才130多現(xiàn)在的房價增值比肯定是這樣。較后一點是加息的影響，房產(chǎn)稅大家不知道出臺什么東西，所以現(xiàn)在大家都在打鼓，加息115和130，加息對企業(yè)貸款來說是有影響的。

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