主持人：上午沒有講清楚，頭先關(guān)就是先選人，我想問你，選人有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，怎么選；你在確定福布斯頭富的時候，特別是在中國。

　　胡潤：怎么選那些人。

　　主持人：通過什么渠道選的。

　　胡潤：對我們是簡單的說分到兩部分，部分就是按地區(qū)來分，就是我們會去每一個省，就是盡量了解每一個省的好處，較重要的行業(yè)，較重要的媒體來源，那些媒體是重視民營企業(yè)的發(fā)展，然后，我們也會分析到每一個地方的主體，就是說，比如說海南有哪個做期貨的，從92-97年所以對我們來說是一個主體，我們會通過這些方法，先了解一個地方然后你必須要去，你不可以從網(wǎng)絡(luò)了解這個事情，你必須要到一個地方，要用自己的眼睛去看，因為在網(wǎng)絡(luò)上就不知道了。這就是部分，部分我們就是要分析行業(yè)的，那行業(yè)就是今天早上說，像房地產(chǎn)這個行業(yè)，我們也是要了解這個行業(yè)的主體，這個行業(yè)在哪一主面，可能會出來民營企業(yè)，民營企業(yè)會比較好，他們的影響在哪里，然后也是在這個行業(yè)里面，我們想了解哪些地方做的較熱的，是不是北京，現(xiàn)在較熱的是海南，今天算不算是較熱的，還是哪一個地方較熱的，在這個主要的然后我們分析，這個地方及哪個行業(yè)，我們就應(yīng)該發(fā)現(xiàn)一些新的數(shù)字和一些新的企業(yè)能和我們現(xiàn)在想必比如說，有可能在河南省，還是在河北出來一個做房地產(chǎn)的，那當(dāng)然也跟當(dāng)?shù)厝苏f，這個企業(yè)很大，這并不一定我們不可以用這個企業(yè)在這個房地產(chǎn)論壇就像是把它比比問一個的這個企業(yè)，到底在全國算不算一個主要的企業(yè)還是算一個做房地產(chǎn)的基本上就是這樣一個情況，較后我們覺得我們的有始是這方面是可以是相比，就是病例，你不可以做到100%對的，我們的優(yōu)勢就是知道這個公司比那個公司在這個行業(yè)里面大，好這是部分。然后你就可以知道在地方里面，也可以知道哪一個大，然后你把這兩個相比之后你就會有比較好的感覺，這是我們的步。

　　主持人：實際上這是一個篩選的過程，是嗎？

　　胡潤：對，這就是一個過程。

　　主持人：因為一個企業(yè)在公布之后要公布他們的家底像一般的被調(diào)查者他們會非常配合你們，正是你們通過其他手段怎么了解。

　　胡潤：就是一般來講，我們見到一個企業(yè)之前，我們會好好的，盡量好的了解，然后我們就會直接聯(lián)系到他們，通過他們能得到什么，我們就會把這個寫上去，先要好好的分析，他說的到底是對還是假的，有一些人是吹牛，這個經(jīng)常碰到，有一些人說他們很大很大的不得了，他們靠廣告，靠一個免費的廣告，因為我們不收他們的錢，今天早上沒有好好的回答這個問題，但是我們不收一分錢，我們?yōu)樽⒁獾浇o我們一個新的壓力，實際上一開始，沒人知道我們，也不知道我會有什么，這個比較難，沒人知道就不怪我們，現(xiàn)在是反過來他們就會利用我們。

　　主持人：主動找到我們。

　　胡潤：這就給我們另外一種壓力，其實難度可以說是

　　主持人：因為你要辮別真假

　　胡潤：對，你要把它寫上

　　主持人：今天特別是這次參加這次壇論你有沒有在這里看到誰有沒有這個目標(biāo)。

　　胡潤：是不是我找到了新的人。

　　主持人：特別是今年福布斯新的排名新的人選。

　　胡潤：應(yīng)該有的

　　主持人：應(yīng)該有的

　　胡潤：我這就不知道了，我一定不可以保證

　　主持人：因為你這種調(diào)查往往是一種民間渠道，但是我們國內(nèi)較權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計，就是我們國家統(tǒng)計局的，所以我們不知道汲司長象他們這種的統(tǒng)計數(shù)據(jù)對我們國內(nèi)的這種統(tǒng)計一不一樣，有沒有差別。

　　汲司長：從統(tǒng)計上來說，有各種各樣的統(tǒng)計，有官方統(tǒng)計和非官方統(tǒng)計，我從事的是官方統(tǒng)計是受國家法律規(guī)定保護(hù)的被調(diào)查人必須按照統(tǒng)計的要求，你必須象我提供它屬于非官方統(tǒng)計，還可能牽涉到涉外的統(tǒng)計。

　　主持人：他屬于正規(guī)部隊，他屬于狗仔隊。

　　汲鳳翔：他屬于民間組織，他調(diào)查的話那么作為民應(yīng)企業(yè)家，你沒有義務(wù)，向他報，你要是向他報，你要告訴他，是你的自愿。他是你自己的問題。我布置一套這樣的調(diào)查，你要必須向我報。這樣就是在數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性可能有不同的區(qū)別，

　　主持人：另外這位湖潤先生作為一個英國人在中國大陸，來揭示一個中國富豪們的秘密，那我今天我們和湖潤有一個很好的合作來揭示他一個很小小的秘密。比如說他去沈陽，去這個見揚兵的時候，他沒有說自己是湖潤，然后我要向你求證一下，你說你是同行的來幫助他們?nèi)ト谫Y，有這回事情嗎？

　　胡潤：這件事情肯定沒有，我不知道你是從什么地方得到的，我肯定不會說我是一個做投資的。我跟那些人見面時，我肯定不會用其他的名字，我不在的這個是從哪兒來的。很可怕的，還有沒有其他的秘密。

　　主持人：確實說這些富豪們他們有很多的秘密，比如說揚兵，他們以前是做花卉做農(nóng)業(yè)的，但是他們也在悄悄的做防地產(chǎn)，他們在你這個福布斯富豪當(dāng)中做防地產(chǎn)的有多少，你怎么評價他們？

　　胡潤：怎么算，這其實是我今天晚上要問的一個問題，肯也要我問其他的，我的難度可以說是怎么計算一個做防地產(chǎn)的人的資產(chǎn)，如果他們不公開，我們當(dāng)然不會知道。如果是非上士告訴，沒有什么必要要公開，當(dāng)然我們可以自己算一下，你們可以不可以給我一些意見。怎么做一個計算。應(yīng)該去找那些點？是表示這個公司很健康還是這個公司快哦要倒閉了，

　　任志強：統(tǒng)計局一般都時從統(tǒng)計報表里看各個企業(yè)可以什么都不公開，但是時對稅務(wù)的統(tǒng)計，他要公開，因為稅務(wù)局勢，可以不管時真實還假的，但是一定是有文字記載的報表?？赡芫褪且驗槟阌昧藳]有文字記載的數(shù)字，所以把皇帝惹火了，他就命令大家去稅務(wù)部門，稅務(wù)部門就開始去查，也就開始查出來一些很多問題，

　　主持人：但是向福布斯這樣排名字前五十位到一百位當(dāng)中有二十九位是防地產(chǎn)的。我現(xiàn)在要問一下，是不是說，我要問兩位置，是不是說明我們防地產(chǎn)行業(yè)本身是不是一個暴利行業(yè)?；蛘哒f他的利潤非常高，相對與其他，要不然在這么短的時間內(nèi)產(chǎn)生這么多的富翁，

　　王石：這個問題問的很好，確實從這前十位當(dāng)中，間接與直接與房地產(chǎn)有關(guān)系的六位，所以我記得到福布斯是評到來中國五十位頭府的時候，我在幾個大學(xué)做講演時都做了這個實驗題，我就告訴他們現(xiàn)在評的十為頭富，前十位放地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)有關(guān)系的，我請學(xué)生們來猜一下王石是否在這行業(yè)當(dāng)中個回答是，我就問著是第幾，有人說這是，因為知道是劉永好，你不可能是，我說不對，那第六還不對，第九我說還不對，同學(xué)們都說感到很意外，所謂號稱中國的房地產(chǎn)公司的董事長前頭富十位房地產(chǎn)有關(guān)的，他不是，后來我就告訴他不要前十位和前五十位也沒有我前一百位也沒有我，而胡潤他打聽也不會打聽我，因為什么呢？因為我是一個拿工資的，那沒有關(guān)系嘛。作為這個行業(yè)完全不是報道這個統(tǒng)計數(shù)字我相信國家統(tǒng)計局的權(quán)威人士在這里，防地產(chǎn)行業(yè)從平均勻利潤率和整個整體的匯報率都不是很高，甚至在宏觀調(diào)空過程中，某一定年整體會體現(xiàn)虧損，，但是為什么很富裕的與房地產(chǎn)有關(guān)系呢？房地產(chǎn)我們中國的土地有特殊現(xiàn)象，就是土地資源表面在國家手上學(xué)，實際在單位所有，表面在國家所有，但是他的所有者，和他的收益者，都是很含糊的，所有在交易當(dāng)中，就出現(xiàn)很多尋租現(xiàn)象，就可以很便宜的拿到土地，就是通過對土地的爆發(fā)，土地獲得的爆發(fā)，完全不是高房地產(chǎn)爆發(fā)，所有我們來看很簡單，你就是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，無論你是什么時候介入，你成為非常有錢賺，賺的很多錢是不可能的，所以說，房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)商不是一個這樣暴利的，但是確實是尋租的過程當(dāng)中有這種暴利的機(jī)會，比如說就萬科來講，應(yīng)該說他始終這么多年的調(diào)整，做到現(xiàn)在，我們凈資產(chǎn)的回報率上升了12%，應(yīng)該說從行業(yè)來講并不是較高的，完全算不上是高的，但是不排除個別房地產(chǎn)可以做到利潤30%，40%，這個是有的，但是這個是個別，但是總體來說萬科做到12%，整個房地產(chǎn)住宅的回報在14-15%，這個已經(jīng)相當(dāng)好了。這個就是房地產(chǎn)的一個現(xiàn)狀。但是我們看到，比如說，我們提到的一個沈陽的突然鬧了一個富豪的前十位，無非有兩個因素，一個實際上是作為香港的上士公司，一個是按照市值來評估，這個并不難的，因為你在愛經(jīng)營當(dāng)中給消費者一個預(yù)期，他的股票上升上去，它一下子就可能放大了，所有我們往往在國際上評價一個公司的財富大小，拿就市評估他的市值多少，這個標(biāo)準(zhǔn)市不能評估的，，按照你擁有的股權(quán)多少，我相信我剛才提到了這一個例子就市這樣評估出來的，一點都不難，，但是這種評估來講，剛才已經(jīng)揭示了這個特點，，他做某種行業(yè)當(dāng)中描述的美好前景，他是占世界占有率的，可能是神話，可能不是，但是經(jīng)營風(fēng)險，這個風(fēng)險就在于投資者，我們就很難就財富去評定他有多少水分，但是他是公開的數(shù)字，是國家認(rèn)可的，我覺得的這個是較準(zhǔn)確的，個，我們來看，剛才舉的案例當(dāng)中，不是高房地產(chǎn)的，但是他圈了很多的地，選地評估當(dāng)中對房地產(chǎn)市場的價值上起到了一個主要的作用，所有實際上如果與土地有關(guān)系的，也是在土地地上做文章并不是具體高房地產(chǎn)的，你比如說我們真正做房地產(chǎn)的大量的資本投入的香港的幾大家族，在輪的92-95年當(dāng)中，你比如說東方廣場，你比如說恒基大廈，你比如說新世界集團(tuán)，他們基本來說少則十幾個億，多則幾十月個億上百個億，那個回報來說，在香港的股票市場上，他的凈資產(chǎn)都是有折扣的，所以應(yīng)該說房地產(chǎn)本身他是不一個不是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)本身賺錢的也不多。較實的例子就在這里，我們今天討論的大佬熱門候選人之一，你說他做的較成功，你說他賺了多少錢？他整個就按照上市在香港套現(xiàn)，全都是有限的，所有說，應(yīng)該說房地產(chǎn)行業(yè)，他可能通過土地尋租用，可能滿足某一方面，在他形成的財務(wù)當(dāng)中，扮演一定的角色，但是房地產(chǎn)本身并不是一個暴利

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！