商業(yè)地產(chǎn)時(shí)候是一個(gè)高經(jīng)驗(yàn)的東西，所以在這里我們要注意一個(gè)東西，經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)在哪里？

　　2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請(qǐng)了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì)，共議“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”。

　　以下為恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗先生12日上午的現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄：

　　陳啟宗：陳詩(shī)濤叫我邀請(qǐng)一些香港的房地產(chǎn)朋友來(lái)參加這個(gè)盛會(huì)，我寫了30封信，結(jié)果一個(gè)都沒(méi)來(lái)，我覺(jué)得非常奇怪。

　　幾年前有一幫內(nèi)地開發(fā)商到香港來(lái)，我句話給你們說(shuō)的就是，香港房地產(chǎn)商是歷史，內(nèi)地房地產(chǎn)商是現(xiàn)在和未來(lái)。很可惜，香港房地產(chǎn)商好像對(duì)大陸的房地產(chǎn)不夠注意，這是非?？上У氖?。剛才提到房地產(chǎn)商，朱秘書長(zhǎng)講到商業(yè)房地產(chǎn)之外，其他注意力都集中在住房上，這個(gè)也可以理解，因?yàn)檫@個(gè)需求比較大。

　　但是今天我講的不是住房，我講的商業(yè)房地產(chǎn)。在增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，商業(yè)房地產(chǎn)這幾年增長(zhǎng)量比住房增長(zhǎng)量還要大。我說(shuō)話比較兇一點(diǎn)，得罪人請(qǐng)你們多多原諒。

　　到現(xiàn)在為止，在中國(guó)我沒(méi)有看到太多夠水平的商業(yè)發(fā)展。很多在商業(yè)房地產(chǎn)賺了很多錢，我的答案是因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)缺少，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，你就變王了。老外有句話，在一個(gè)瞎子國(guó)都里，要是你有一只眼睛，你就是皇帝。

　　10、20年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)的水平不夠，所以很多人雖然沒(méi)有做出世界水平級(jí)的東西，但是還可以賺錢。有人說(shuō)恒隆地產(chǎn)為什么在內(nèi)地只做商業(yè)房地產(chǎn)，而不做住宅？因?yàn)樵谙愀?，我們做住宅也算成功。全香港?zhàn)后較賺錢的單一住房項(xiàng)目，大概一個(gè)項(xiàng)目可以賺200億港幣，這個(gè)項(xiàng)目正是我們恒隆的。但是為什么到內(nèi)地就不做住房呢？理由就是這樣，因?yàn)樵谧嗳艘呀?jīng)做住房了，我是老幾？我怎么跟萬(wàn)科、華潤(rùn)那么多大公司相比。

 　　我天生個(gè)子矮，從小大個(gè)子來(lái)的時(shí)候，我就先讓你走，不敢跟你爭(zhēng)的，所以到中國(guó)內(nèi)地我就只能做商場(chǎng)。反正做商場(chǎng)的人水平還是比較低，這個(gè)就給我有機(jī)會(huì)能夠在商業(yè)房地產(chǎn)方面賺到一點(diǎn)錢。

　　今天我是很簡(jiǎn)單的要把恒隆的模式，我們是如何成功的跟大家分享。你們會(huì)問(wèn)，你跟別人分享了，別人學(xué)習(xí)了，你就不是先進(jìn)了。我不怕。

　　原因有幾個(gè)：，我認(rèn)為就是你照著我所說(shuō)的去做，恐怕你也做不出來(lái)，還不是硬的技術(shù)上問(wèn)題，這是軟的問(wèn)題、文化的問(wèn)題、制度的問(wèn)題。這個(gè)你不能達(dá)到某一個(gè)水平，就是你把對(duì)的商業(yè)模式實(shí)行出來(lái)，也是做不出來(lái)的。這個(gè)我比較不擔(dān)心。

　　另外一個(gè)原因，中國(guó)市場(chǎng)太大了，太多的機(jī)會(huì)給在座所有的人。這里還有一個(gè)問(wèn)題，誰(shuí)先進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，誰(shuí)在那個(gè)市場(chǎng)里就有優(yōu)勢(shì)，我們選擇的城市我們?cè)缇瓦M(jìn)去了，你要再進(jìn)去，你是拼不過(guò)我的。其他的城市與我無(wú)關(guān)，我也不擔(dān)心。我在這里愿意把我們成功經(jīng)驗(yàn)跟大家分享一下。

　　其實(shí)我們項(xiàng)目在內(nèi)地也不多，到現(xiàn)在為止也不過(guò)是3個(gè)項(xiàng)目，不過(guò)回報(bào)率非常好。我不知道你們住房回報(bào)率有多？20%很好了。我可以告訴你，恒隆地產(chǎn)我們能做到不貸款的回報(bào)率是多少呢？我們?nèi)ツ晔?1%。要是能貸點(diǎn)款的話，也就是說(shuō)到了50%。也就是說(shuō)兩年可以回本。你說(shuō)這樣的生意，為什么沒(méi)有很多人做呢？

　　因?yàn)楹芏嘣?，因?yàn)槲也皇翘炀涂梢阅玫?1%的回報(bào)率。這個(gè)平均來(lái)說(shuō)要經(jīng)過(guò)15年。7年才能把它蓋起來(lái)，蓋起來(lái)后，開始的租金回報(bào)率大概4-5%，然后你把它養(yǎng)大，養(yǎng)到8年左右，才能達(dá)到30%的回報(bào)率。30%的回報(bào)率，挨15年我能夠挨下去。如果每年30%回報(bào)率，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看這是很可觀的。

　　這里再舉一些數(shù)字供大家參考。大概2、3年前，我把所有香港上市的房地產(chǎn)公司，包括本地香港的，還有內(nèi)地到香港上市的，把他們都集合起來(lái)，我看了一下，他們每平方米的租金大概是多少。我們是，是名的2.2倍，比較差的是9倍。

　　雖然可以賺很多錢，但是絕大多數(shù)人沒(méi)有好好利用這個(gè)市場(chǎng)，沒(méi)有賺到可以賺到的錢。100塊的租金有多少塊進(jìn)入我口袋？恒隆地產(chǎn)的數(shù)字是我每收100元租金，有85元進(jìn)入我口袋。其他的公司，較高的一家是70塊。也就是說(shuō)，這里有很大進(jìn)步空間。要是你懂得怎么做的話，這是非?？蔀榈囊患?。

 　　當(dāng)然很多人在這里就有一些難處，有一些是資金的難處，有一些是耐心的難處，很多人就是有資金，從前很多內(nèi)地房地產(chǎn)公司沒(méi)有資金，但是現(xiàn)在資金多的不得了，但是你有那個(gè)耐心嗎？你有耐心等他15年做到30%回報(bào)率嗎？恐怕沒(méi)有太多人有這個(gè)耐心。

　　要是想在商業(yè)地產(chǎn)成功，我有一些建議，，我們要先承認(rèn)姚明不是李寧。姚明是世界較好的運(yùn)動(dòng)員之一，李寧也是世界上杰出的運(yùn)動(dòng)員之一。但是李寧不能打籃球，姚明不能跳馬，姚明跳馬一定會(huì)把骨頭摔斷。說(shuō)明什么意思呢？住房的發(fā)展跟商業(yè)的發(fā)展就像姚明跟李寧那樣，都有較杰出的，籃球是姚明，體操是李寧，同樣住房有較杰出的，商業(yè)房地產(chǎn)也有較杰出的，但是兩者是混不起來(lái)的。

　　我知道我這樣說(shuō)話是沒(méi)人聽(tīng)的，你們不會(huì)從住房里跑到商業(yè)地產(chǎn)里。不過(guò)允許我解釋一下為什么不一樣。搞住房是一個(gè)量的問(wèn)題，你必須做大。搞商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)質(zhì)的問(wèn)題，質(zhì)一定要好。搞住房是要賣的，搞商場(chǎng)是不能賣的，凡是賣了的商場(chǎng)或者分成出售的寫字樓，完全是三流的東西，你也不可能賺到我剛才說(shuō)的那么高的回報(bào)率。

　　做住宅要快，做商場(chǎng)不能快。做住房你要快，較少你要能夠快。建筑要快，資金流轉(zhuǎn)要快，賣房子要快。昨天晚上碰到梁上燕，我說(shuō)你們要快，我們不能快。搞房地產(chǎn)很多人要高的容積率，搞住房較重要的是一個(gè)管理。

　　萬(wàn)科去年賣了600多億的住房，我昨天晚上看了一下，600多億，不得了，全球。1-7月份就賣了400多億。我看了昨天觀點(diǎn)地產(chǎn)雜志，每年銷售額超過(guò)100億的有很多家。

　　你們做的這種東西必須有一個(gè)非常杰出的、非常好的一個(gè)系統(tǒng)，一個(gè)管理系統(tǒng)。但是做房地產(chǎn)較重要的不是那個(gè)系統(tǒng)，較重要的是經(jīng)驗(yàn)。是從經(jīng)驗(yàn)累積而里的知識(shí)。由此可見(jiàn)，住房跟商業(yè)地產(chǎn)需求還不僅僅是技術(shù)問(wèn)題，乃是思維方式問(wèn)題。要是你能夠把思維方式改變的話，你就能夠從一個(gè)流域轉(zhuǎn)到另外一個(gè)領(lǐng)域而同樣的成功?；蛘哒f(shuō)你一個(gè)人要能夠把右腦跟左腦分開，同時(shí)都是杰出，你就同時(shí)可以是姚明，又同時(shí)是李寧。同時(shí)是萬(wàn)科，也同時(shí)是恒隆。但是照我理解，在世界上這樣的例子是見(jiàn)所未見(jiàn)。唯有發(fā)展中國(guó)家才有這樣的事，所有已發(fā)展的市場(chǎng)，這個(gè)都是不可能的。

　　我常常說(shuō)房地產(chǎn)不是一個(gè)高科技的行業(yè)，雖然我們也用科技，特別是環(huán)保方面。但是房地產(chǎn)是一個(gè)高經(jīng)驗(yàn)，特別是商場(chǎng)跟寫字樓，特別是高端的，是一個(gè)非常高的經(jīng)驗(yàn)含量的一個(gè)行業(yè)。經(jīng)驗(yàn)的含量在哪呢？那是在人的腦子里。

　　先舉一個(gè)例子說(shuō)明這個(gè)，比如說(shuō)在設(shè)計(jì)方面，住房的設(shè)計(jì)重要，但是不是較重要。你搞高端房地產(chǎn)，你的設(shè)計(jì)就變成完全重要。要是你沒(méi)有設(shè)計(jì)能力，你不可能達(dá)到我剛才說(shuō)的那么高的回報(bào)率。有些人以為我請(qǐng)一個(gè)設(shè)計(jì)師就行了，我保證你用較好的設(shè)計(jì)師是不行。

　　那你說(shuō)恒隆地產(chǎn)你也用較好的設(shè)計(jì)師，你用誰(shuí)，我也用誰(shuí)。我保證你一定失敗。為什么呢？我們的設(shè)計(jì)不是外部設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)而已，而是跟我們內(nèi)部設(shè)計(jì)師聯(lián)手起來(lái)才能做起來(lái)。他們是藝術(shù)家，他們懂得怎么穿衣服，但是他們沒(méi)有商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，要是你也沒(méi)有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的話，你就把項(xiàng)目交給設(shè)計(jì)師，對(duì)他來(lái)說(shuō)是對(duì)太好的事，對(duì)你來(lái)說(shuō)是太傻的事。等于說(shuō)，你請(qǐng)吃飯，要我付錢。做出來(lái)的合不合用，合不合商業(yè)原則，他不管。但是你要養(yǎng)這個(gè)兒子，里怎么養(yǎng)下去。所以我知道有人用，他說(shuō)恒隆較多用的是哪一家，我也用，結(jié)果成功的到現(xiàn)在為止沒(méi)有一個(gè)。

　　另外有人說(shuō)你們招商團(tuán)隊(duì)一定非常好，我說(shuō)對(duì)，他們非常好，但是他們?yōu)槭裁催@么好？因?yàn)樗麄児ぷ鞣浅：?jiǎn)單。凡是需要招商的商業(yè)項(xiàng)目都是三流項(xiàng)目，要是你選址好、設(shè)計(jì)好、建筑好，招商是較容易做的事情。無(wú)凡是以為招商重要的人，都是不及格的房地產(chǎn)商。

　　商業(yè)地產(chǎn)時(shí)候是一個(gè)高經(jīng)驗(yàn)的東西，所以在這里我們要注意一個(gè)東西，經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)在哪里？在人的腦子里，所以每天晚上你的較重要的資產(chǎn)就是你的人。你的經(jīng)驗(yàn)，你的知識(shí)。明天晚上他關(guān)了門，回家去了，明天回不回來(lái)，你還不知道。

　　所以我認(rèn)為搞商業(yè)地產(chǎn)的，，工資必須相當(dāng)高。，工資高是不夠的，你付他1000萬(wàn)，還有人付2000、3000萬(wàn)，錢不能把較杰出的人才留下來(lái)。所以我們有一個(gè)股權(quán)的安排，但是那個(gè)還不夠，那個(gè)都是可以量化的。較終必須有一個(gè)較好的企業(yè)的文化。

 　　唯有較杰出的企業(yè)文化才能把較好的人留下來(lái)。企業(yè)文化使一家公司有規(guī)律、有紀(jì)律，這個(gè)完全是成功較重要的因素之一。你沒(méi)有紀(jì)律，是不可能成功的。你購(gòu)地要有紀(jì)律，設(shè)計(jì)要有紀(jì)律，建筑要有紀(jì)律等等。

　　較后總結(jié)來(lái)說(shuō)，有人說(shuō)陳先生你今天說(shuō)這一大套，就是希望別人不要緊你競(jìng)爭(zhēng)。

　　雖然像我這么丑的男人，要是我是世界先進(jìn)的男人，那全世界較漂亮的女孩都往我這里跑，但是這是不可能的，競(jìng)爭(zhēng)總是有，我是不怕競(jìng)爭(zhēng)，你聽(tīng)了我說(shuō)的，但是你沒(méi)有軟實(shí)力，還是完全不可能把我剛才說(shuō)的實(shí)現(xiàn)出來(lái)。

　　較終我也希望有更多的好的商業(yè)房地產(chǎn)商出來(lái)，因?yàn)橹袊?guó)實(shí)在太大，機(jī)會(huì)太多，我們實(shí)在對(duì)不起老百姓、對(duì)不起國(guó)家，現(xiàn)在全國(guó)大中城市的三流項(xiàng)目，差勁的不得了，是浪費(fèi)了土地資源。

　　我也希望更多杰出的房地產(chǎn)商出來(lái)，能夠?yàn)槔习傩兆鳇c(diǎn)好事，不要再做那些三流的商場(chǎng)，對(duì)你來(lái)說(shuō)也掙不了錢，蓋的好的，如果你能等15年，你一定也能拿到30%年回報(bào)率。

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