嘉賓

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一

　　中房集團(tuán)理事長孟曉蘇

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)

　　復(fù)地集團(tuán)董事長范偉

　　北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉

　　中原地產(chǎn)主席施永青

　　萬科集團(tuán)副總裁肖莉

　　金地集團(tuán)董事長凌克

　　今典集團(tuán)董事長張寶全

　　星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕

　　前瑞銀集團(tuán)投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平……

　　8月12日-13日，海南博鰲索菲特大酒店，2010博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場。兩日來，數(shù)十位專家學(xué)者發(fā)表了精彩的演講，就房地產(chǎn)調(diào)控新政展開激烈的討論。對下半年的市場走向，幾乎所有的與會者達(dá)成了共識：政策不加碼，價(jià)穩(wěn)量升。

　　政策走向

　　繼續(xù)加碼

　　還是放松一點(diǎn)？

　　4月份以來，中國樓市經(jīng)歷了史上較嚴(yán)厲的調(diào)控政策，成交量下降立竿見影。百日之后，政策會繼續(xù)加碼還是有所放松？本屆博鰲房地產(chǎn)論壇，針對當(dāng)前全國關(guān)注的調(diào)控風(fēng)向問題展開了熱議，大部分專家對未來的政策風(fēng)向基本達(dá)成了共識：政策不會加碼，即使有調(diào)整，亦是針對現(xiàn)有政策深化執(zhí)行。

　　朱中一：今后幾個(gè)月，引發(fā)經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性不大，完成全年經(jīng)濟(jì)增長保八的問題估計(jì)也不大。所以本人估計(jì)政府調(diào)控樓市的政策不會松動，但又鑒于市場不確定因素比較多，包括房地產(chǎn)上下游影響，一些企業(yè)對購地問題、開發(fā)問題、進(jìn)度的放慢也會影響明后兩年房地產(chǎn)市場，所以我們7月份跟國務(wù)院有關(guān)部門的匯報(bào)當(dāng)中，多次建議目前暫緩出臺新的緊縮性政策，以穩(wěn)定市場的預(yù)期，要盡量發(fā)揮市場在現(xiàn)行政策框架內(nèi)的調(diào)節(jié)作用。

　　孟曉蘇：樊綱教授有一句話講得很透徹，他說：“宏觀政策歷來是短期政策。”現(xiàn)在調(diào)控100天過去了，調(diào)控效果已經(jīng)充分顯現(xiàn)。堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲，還要求一些房價(jià)上漲過快的城市在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，講得非常清楚，把地域劃定，又把目標(biāo)、方式也都確定了。但是，國四條、國九條你光執(zhí)行了一條“遏制房價(jià)”可不行，后面還有好幾條，基本上就是要加大供應(yīng)量、加大保障房建設(shè)。所以宏觀政策還要繼續(xù)，主要就是要執(zhí)行好“國四條”后面的三條和“國十條”后面的九條，這樣才能使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　蔡洪平：從資本市場來看，他們是期待房地產(chǎn)能夠趨穩(wěn)甚至向上的。差不多半年來，每次香港資本市場房地產(chǎn)股票波動，都意味著或者寄托著投資者對未來房地產(chǎn)繼續(xù)反彈的期望，這樣的期望是存在的。中國的房價(jià)只要不去觸及中國社會和中國政府關(guān)于房價(jià)過高帶來不公平的社會的神經(jīng)，我相信政府也不會再進(jìn)一步推出打壓政策。

　　房價(jià)走向

　　降價(jià)保量還是價(jià)穩(wěn)保量？

　　2010年，受新政調(diào)控影響，從已公布的半年公告中看出，較好的房地產(chǎn)企業(yè)也都沒有完成時(shí)間過半、銷售過半的業(yè)績，下半年開發(fā)商會降價(jià)保量還是平穩(wěn)過渡？與會的專家學(xué)者發(fā)表了各自的看法。

　　范偉：上海、北京、杭州、深圳，有成交量的價(jià)格比4月份的價(jià)格是確實(shí)下降了，下降幅度在10%到15%。當(dāng)然也可以說不是降價(jià)，因?yàn)檫@段時(shí)間很多樓盤是新開樓盤，沒有可比性。但是相對所在位置的其他樓盤，價(jià)格確實(shí)是調(diào)下來了。

　　鐘偉：在目前情況下，如果沒有加任何新政策的話，第四季度開始，大概國慶后這段時(shí)間我想交易價(jià)格還是平穩(wěn)的，但是交易量復(fù)蘇會比較明顯。估計(jì)今年全年交易量、銷售面積比去年下降15%，但是銷售金額只下降5%左右。整個(gè)情況到第四季度應(yīng)該是成交上升、價(jià)格平穩(wěn)。同時(shí)我想說的是，房價(jià)就像堰塞湖一樣，注水注得越多，垮塌的風(fēng)險(xiǎn)越大。與其這樣，還不如價(jià)格平穩(wěn)，交易量放大。

　　施永青：8月份我們看到上半年的情況，交易量還在上去，上升的速度比7月份還快，在這種情況下，價(jià)格跟交易量在未來兩個(gè)月都是上升的，如果政府不出手的話，到年底甚至明年初還是要升的。

　　肖莉：其實(shí)目前整個(gè)市場的狀況存量非常少，所以對開發(fā)商來說，不存在原來什么價(jià)錢，現(xiàn)在要降到多少錢，而是對新的樓盤怎么采取合理的定價(jià)。我們還是會堅(jiān)持不捂盤策略，頭先這個(gè)盤推出來，個(gè)月賣掉60%。

　　凌克：我總體上還是感覺價(jià)格會繼續(xù)調(diào)整。從購購力的培育這方面說，市場調(diào)整尚短，購購力不足。，從供應(yīng)量來看，還會進(jìn)一步放大。另外現(xiàn)在政府也希望我們國家的GDP降一點(diǎn)。這樣總體來說，還會繼續(xù)調(diào)整。我估計(jì)全國70個(gè)大中城市房價(jià)應(yīng)該跌10%左右。

　　購房心態(tài)

　　老百姓會不會出手購房？

　　政策不會再加碼、價(jià)格平穩(wěn)過渡、下半年供應(yīng)量增加50%……在一系列利空出盡的預(yù)期下，老百姓會不會出手購房？大部分專家提出，中國城市化進(jìn)程下，需求積壓了近半年，剛需出手勢在必行。

　　施永青：購不購房先看自己的能力，在這種情況下，你光有頭期，收入不穩(wěn)定的人就不要購房。如果有錢的話，我還是贊成購房。如果貸款不是太多，在房地產(chǎn)不見錢的機(jī)會還是比在金融市場不見錢的機(jī)會小。

　　張寶全：今年下半年的態(tài)勢會比今年上半年好。因?yàn)榉课菔莻€(gè)人家庭里面的一筆投資。在未來，這批消費(fèi)者又要進(jìn)入市場，可能又會帶來一個(gè)小高潮。但是這次小高潮到來的時(shí)候，不會發(fā)生去年那種不正常的狀況。

　　梁上燕：在未來，市場儲備能力已經(jīng)非常強(qiáng)了，大家壓了半年，要結(jié)婚、要家庭更和諧，怎么辦？

　　任志強(qiáng)：每年結(jié)婚的大概900多萬對，每個(gè)城市每年新增家庭戶數(shù)1000多萬戶，這個(gè)占有量是巨大的，所以導(dǎo)致我們在相當(dāng)一個(gè)時(shí)間仍然達(dá)不到1：1的總供應(yīng)。從套數(shù)來看，2008年只有493萬套總生產(chǎn)量，去年550萬套，滿足不了城市1000萬人口新增家庭，仍然會導(dǎo)致供不應(yīng)求，而這個(gè)供不應(yīng)求還會持續(xù)很長時(shí)間。抑制消費(fèi)是導(dǎo)致短期矛盾向后延遲，這個(gè)延遲在未來可能產(chǎn)生更嚴(yán)重的矛盾。

　　博鰲共識

　　如果沒有特別大的意外，在第四季度價(jià)格平穩(wěn)，銷售量有溫和的復(fù)蘇。2010年和2009年相比，全年銷售金額下降5%-10%，銷售面積下降15%-20%。

　　——鐘偉

　　今年統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，一線城市41%的人認(rèn)為房價(jià)還要繼續(xù)下跌。老百姓預(yù)期心理錯(cuò)誤理解了“國十條”目標(biāo)，認(rèn)為一定要大跌才能滿足，但是實(shí)際上價(jià)格下降幅度已經(jīng)很大了。——任志強(qiáng)

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