對(duì)于2007年下半年以來(lái)國(guó)家密集推出的系列調(diào)控政策，專(zhuān)家認(rèn)為，國(guó)家宏觀調(diào)控的思路已由“主調(diào)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”，這一切無(wú)疑將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

宏觀調(diào)控思路轉(zhuǎn)變

2007年8月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(24號(hào)文)；9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》；10月9日，國(guó)土資源部正式發(fā)布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)。

有關(guān)專(zhuān)家分析認(rèn)為，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)成為2007年政府調(diào)控樓市的頭要目標(biāo)。其中，引人關(guān)注的是，國(guó)家宏觀調(diào)控的思路由“主調(diào)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”，再加上《物業(yè)稅》實(shí)轉(zhuǎn)提速，這一切無(wú)疑將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極其深遠(yuǎn)的影響。

“較根本的是，全社會(huì)絕大多數(shù)的人已經(jīng)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)的根本目的是解決老百姓的居住問(wèn)題，這就為今后房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和實(shí)行奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。”天津市房地產(chǎn)研究會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究專(zhuān)家劉玉錄認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策對(duì)目前與未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的影響如何，主要取決于兩點(diǎn)：一是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的景氣狀況；二是決策層對(duì)幾年來(lái)調(diào)控政策的評(píng)估從而采取怎樣的對(duì)策。前者將決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般動(dòng)力，后者將決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的新的運(yùn)行環(huán)境。

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新變化

專(zhuān)家具體分析說(shuō)，受“24號(hào)文”影響，預(yù)期住宅結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房將成為供應(yīng)主流，大戶(hù)型公寓、別墅、高端住宅的供應(yīng)比重將大幅下降。尤其是提高套住房貸款頭付和利率的政策一出，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，一線城市普遍表現(xiàn)有價(jià)無(wú)市。

“全場(chǎng)優(yōu)惠95折”、“前10位購(gòu)房者獲額外99折”……這些已經(jīng)在樓市很久沒(méi)有見(jiàn)到的促銷(xiāo)廣告，從去年底開(kāi)始出現(xiàn)在天津的多家售樓處。為吸攬人氣，甚至有的售樓處在春節(jié)期間變成了新春年貨市場(chǎng)。春節(jié)長(zhǎng)假后，天津樓市成交量持續(xù)萎縮，2月13日至17日，日均成交新建商品房?jī)H56套。

考驗(yàn)政策執(zhí)行力度

“我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在高速發(fā)展的同時(shí)也充滿(mǎn)了矛盾：居民有限購(gòu)購(gòu)力與房?jī)r(jià)不斷上漲的矛盾、土地供應(yīng)瓶頸與需求不斷擴(kuò)大的矛盾、融資渠道狹窄與流動(dòng)性過(guò)剩的矛盾、行業(yè)高度景氣與產(chǎn)業(yè)需要整合的矛盾、執(zhí)行者與參與者很難兼顧的矛盾、多頭監(jiān)管與統(tǒng)一運(yùn)行的矛盾、政績(jī)財(cái)政收入與控制房?jī)r(jià)的矛盾、既怕過(guò)熱又怕過(guò)冷的矛盾……”這是中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)于中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的一段描述。

專(zhuān)家認(rèn)為，政府調(diào)控房?jī)r(jià)，盡管代表了廣大民眾的普遍愿望，但是在房地產(chǎn)復(fù)雜的利益鏈條中，開(kāi)發(fā)商、銀行、已購(gòu)房者(包括投資者和自住者)和房屋出租者，都是這一輪高房?jī)r(jià)的既得利益者，在政策高壓下，他們或許不相信房?jī)r(jià)再漲，但也不希望降價(jià)，其力量不可低估。同時(shí)，我國(guó)城市眾多，發(fā)展條件各異。房?jī)r(jià)既受市場(chǎng)供求左右，也受各種政策的牽制，種種復(fù)雜因素交織。加上房地產(chǎn)已同地方的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、投融資規(guī)模和財(cái)政收入等指標(biāo)息息相關(guān)。因此，好經(jīng)是否能念好，很大程度取決于地方政府的態(tài)度和政策執(zhí)行力度。

未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展情況，還必須考慮以下幾個(gè)因素：政府確立的以民生為頭位的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)格局產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)深刻的影響。其次，新的城市住房制度調(diào)整，會(huì)促使地方政府不斷增加含有政策保障因素的住房，這樣會(huì)分流純商品住房市場(chǎng)的需求，減少壓力。第三，城市居民人均居住面積的累計(jì)增加，以獨(dú)生子女為核心的家庭結(jié)構(gòu)，會(huì)相對(duì)減少未來(lái)實(shí)際人均住房需求。第四，二手房個(gè)五年交易期稅收解套，恢復(fù)正常住房市場(chǎng)“過(guò)濾循環(huán)”后，會(huì)持續(xù)增加存量住房的供給數(shù)量。

　(中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng) www.crei.cn)(作者：張濤)

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