遼寧法大律師事務(wù)所律師馮娜在本屆夏季房交會上，向我市市民講解了購購商品房常見的一些法律問題，她認(rèn)為，市民在簽訂購房合同時，應(yīng)該確認(rèn)開發(fā)商在推銷房屋時的一些模糊宣傳。

   ◎購房者在簽訂合同時要確認(rèn)開發(fā)商的廣告宣傳

馮娜說，一般開發(fā)商對外進(jìn)行預(yù)售商品房的時候，都會做一些精美的印刷品，對樓盤的設(shè)施配套等作出了承諾，在實(shí)際交付的時候，經(jīng)常會發(fā)生房屋實(shí)際情況與前期的宣傳不符，尤其是在期房的銷售中比較容易出現(xiàn)?？赡芎芏噘彿空邥姓J(rèn)識上的誤區(qū)，認(rèn)為開發(fā)商所謂的宣傳都是合同中的一部分，即使沒有載入合同中。

    司法解釋：對于廣告的哪些宣傳能夠構(gòu)成合同的一部分是有條件的，并不是所有的廣告內(nèi)容都對開發(fā)商具有約束力。頭先是廣告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商就商品房規(guī)劃內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明或允諾，是具體的。另外一個條件是對于開發(fā)商所作的承諾對雙方訂立商品房合同以及價格的確定有重大影響的。符合這兩個條件的說明或允諾即使沒有載入商品房的購賣合同中，這個合同條件對開發(fā)商也是具有約束力的。

馮娜建議購房者在簽訂合同時，要求開發(fā)商對模糊的承諾條件給予明確的約定。比如開發(fā)商在銷售時對房屋是這樣描述的，窗戶是品牌的窗戶，裝修是高端的裝修等，這些都是不明確的承諾。較好能夠明確具體的品牌。再一個，購房者要購房的時候，要保留好相關(guān)的宣傳資料，可能不會使用這些證據(jù)，但一旦發(fā)生糾紛的時候，這些資料可能會對你有所幫助。

   ◎?qū)Ρ陂L毛等質(zhì)量問題，法院不會輕易判決解除合同

馮娜說，曾經(jīng)有一個購房者購了甘井子區(qū)的房屋，他的房屋墻體有裂縫，于是他拒絕開發(fā)商維修，要求開發(fā)商退房。但在法院審理過程中，經(jīng)過鑒定，房屋不是主體結(jié)構(gòu)問題，駁回購房者的申請。按照較高法院的司法解釋有兩種情況，種是房屋的主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題，若經(jīng)過鑒定主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量有問題，按照較高法院的司法解釋，這種質(zhì)量問題購房者是可以退房的；因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常使用，但通常是需要法院在根據(jù)案件的情況以及質(zhì)量問題的嚴(yán)重程度采取具體措施。對于這兩個質(zhì)量問題之外的一些房屋質(zhì)量問題包括像墻壁的裂縫、長毛等，法院是不會輕易判其解除合同的。

    ◎購房者可根據(jù)認(rèn)購書的規(guī)定起訴違約開發(fā)商

有市民反映，在2003年的時候跟開發(fā)商簽訂了一個認(rèn)購書，認(rèn)購書中明確寫明了所認(rèn)購的房號、單價、面積，并交金額5萬，該樓在2006年驗(yàn)收，但至今開發(fā)商不與購房者簽訂銷售合同。

馮娜表示，2003年之后，房價的漲幅是比較大的。開發(fā)商對房屋的單價作出了認(rèn)定，比如4000元，三年之后房屋增值，開發(fā)商可能由于這種原因，拒絕與購房者簽訂合同，購房者可以根據(jù)認(rèn)購書的規(guī)定起訴開發(fā)商。

       ◎不管是購賣還是與都要繳納稅費(fèi)

如果房子過戶給同一個戶口本上的親屬，也是需要繳稅的。通常房屋的過戶有幾種方式：一種是購賣，要有交易稅費(fèi)；一種是與，也是要繳納稅費(fèi)的。還有一種情況是繼承，也可以達(dá)到過戶的目的，而繼承所繳納的稅費(fèi)比較少，前兩種所繳納的稅費(fèi)都是比較多的。

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