購(gòu)房，小心遇到“宅基地”。

“天河棠下宅基地房，88.96平方米，售價(jià)22萬(wàn)！”便宜嗎？當(dāng)然便宜！然而，農(nóng)村宅基地房——也就是小產(chǎn)權(quán)房——是國(guó)務(wù)院明文禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)購(gòu)的。近日，廣州市天河區(qū)法院對(duì)一宗典型的宅基地房屋購(gòu)賣(mài)糾紛案進(jìn)行了宣判，購(gòu)賣(mài)合同較終被判無(wú)效。此案給購(gòu)房者提了個(gè)醒：購(gòu)房，小心遇到“宅基地”。

馮某是沙河鎮(zhèn)某村宅基地的使用權(quán)人。日久年深，馮某的房子成了二級(jí)危房。1985年5月，馮某與附近尚無(wú)房屋居住的廣州彈簧廠職工黃某、何某簽訂了《私房合資建房協(xié)議書(shū)》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，并經(jīng)過(guò)公證，約定：馮某出地，黃某、何某出資，改建上述宅基地房屋。新房建成后，馮某分得一、二層，黃某何某各得三、四層樓房，并約定：由馮某作為報(bào)建人，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后，再重新分割房屋產(chǎn)權(quán)。新樓于1988年落成，由各方使用至今。

2007年10月，馮某突然以“協(xié)議違反‘宅基地不得轉(zhuǎn)讓’的規(guī)定”為由，請(qǐng)法院確認(rèn)協(xié)議無(wú)效。

黃某在法庭上稱(chēng)：馮某此舉，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，見(jiàn)有利可圖，才在20多年后提請(qǐng)判決合同無(wú)效——這樣一來(lái)，房屋就歸馮某一個(gè)人所有了。

黃某認(rèn)為這個(gè)協(xié)議是有效合同，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的合同才是無(wú)效合同。本案的行為發(fā)生在1985年5月，判斷該行為是否有效，應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的法律，而馮某并沒(méi)有提供當(dāng)時(shí)的法律依據(jù)。另外，雙方的簽約行為進(jìn)行了公證確認(rèn)，若沒(méi)有相反證據(jù)推翻，該公證書(shū)是有效的。

天河區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，一般情況下，判斷合同是否成立和有效，應(yīng)以行為時(shí)的法律和行政法規(guī)為依據(jù)，適用《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》（該法由國(guó)務(wù)院于1982年2月13日頒布并施行，1987年1月1日因《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施生效而廢止）?！洞彐?zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》規(guī)定：農(nóng)村居民僅能在核準(zhǔn)的用途范圍內(nèi)使用建房用地，不得違法轉(zhuǎn)讓。

本案中，涉案土地是有關(guān)部門(mén)批給馮某作為宅基地建房的集體所有土地。馮某與黃某、何某簽訂的《私房合資建房協(xié)議書(shū)》，雖名為合資建房，實(shí)為變相房屋轉(zhuǎn)讓。因此，馮某等人簽訂的《私房合資建房協(xié)議書(shū)》的內(nèi)容，因違規(guī)而被判無(wú)效。（閆曉光）

有中介用“合資”繞過(guò)禁售令

“三房一廳，12.2萬(wàn)元”、“南湖邊上，社區(qū)內(nèi)配套全，**口物業(yè)，100平方米三房單位只需18萬(wàn)”、“天河棠下宅基地房，88.96平方米，售價(jià)22萬(wàn)”——記者昨天在網(wǎng)上搜索到，廣州仍有不少人叫賣(mài)宅基地房。

“小產(chǎn)權(quán)房”禁售令應(yīng)該眾人皆知，還會(huì)有人購(gòu)嗎？一個(gè)剛剛貼出不久的信息稱(chēng)，舊廣從路邊一房屋，可作廠房、商鋪、旅業(yè)或住宅，價(jià)格面議。記者致電過(guò)去，一位女士說(shuō)“早已有人購(gòu)了”；其他兩個(gè)剛剛貼出的“小產(chǎn)權(quán)房”廣告也已賣(mài)出。

一位出售宅基地房的中介告訴記者，宅基地房的交易程序與一般的商品房購(gòu)賣(mài)不同。購(gòu)樓要簽署兩份文件，一份是《合資建房協(xié)議書(shū)》，一份是在律師事務(wù)所簽訂的《見(jiàn)證書(shū)》。她解釋稱(chēng)，由于宅基地不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒芤?ldquo;集資房”的形式進(jìn)行。

國(guó)務(wù)院禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)宅基地房

沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的宅基地房又稱(chēng)為“小產(chǎn)權(quán)房”，較近一段時(shí)間，國(guó)務(wù)院三令五申，禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)購(gòu)農(nóng)村的“小產(chǎn)權(quán)房”，引發(fā)社會(huì)關(guān)注和熱議。

廣東舜華律師事務(wù)所的肖雄輝律師認(rèn)為，此案的判決告訴我們，“小產(chǎn)權(quán)房”不僅是現(xiàn)在的法律禁止——20年以前法律就不允許“小產(chǎn)權(quán)房”的任意轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”根據(jù)《土地管理法》及相關(guān)司法解釋的現(xiàn)行規(guī)定：“禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)購(gòu)農(nóng)村的宅基地，政府有關(guān)部門(mén)也不能為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)購(gòu)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”這主要是因?yàn)橘?gòu)賣(mài)“小產(chǎn)權(quán)房”將不可避免的產(chǎn)生占用耕地、破壞農(nóng)村環(huán)境、失地農(nóng)民無(wú)以為生、破壞整體規(guī)劃、擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)、滋生村干部腐敗等種種弊端。

宅基地房的出租購(gòu)賣(mài)等曾引發(fā)大量的糾紛，比較典型的，就是較近發(fā)生在北京宋莊“畫(huà)家村”的訴訟案。自2006年10月以來(lái)，13位在宋莊以低價(jià)購(gòu)購(gòu)宅基地房的藝術(shù)家被村民告上法庭，村民要求以原價(jià)討回宅基地房。李玉蘭夫婦是被告藝術(shù)家之一，他們于2002年7月1日花了45000元，從宋莊當(dāng)?shù)卮迕袷掷镔?gòu)購(gòu)了一處閑置宅基地房。2007年7月，通州法院判決：李玉蘭是居民，依法不得購(gòu)賣(mài)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋購(gòu)賣(mài)合同無(wú)效，責(zé)令他們?cè)谂袥Q生效90天內(nèi)騰空退出房屋。

　　誤購(gòu)宅基地房購(gòu)家可索補(bǔ)償

如果以《合資建房協(xié)議書(shū)》等方式購(gòu)了宅基地房，又被判合同無(wú)效，應(yīng)該怎么辦呢？

廣東舜華律師事務(wù)所的肖雄輝律師認(rèn)為，如果遇到這種情況，購(gòu)方可要求補(bǔ)償。

就上述案件為例，肖雄輝認(rèn)為，何某和肖某可以要求賣(mài)方給予補(bǔ)償。至于補(bǔ)償數(shù)額，衡量時(shí)將綜合考慮購(gòu)方裝修或翻建、涉案房屋和宅基地的價(jià)值已大幅上漲等因素，出賣(mài)人應(yīng)根據(jù)評(píng)估所得的涉案房屋價(jià)位等因素，適當(dāng)給予購(gòu)家一定補(bǔ)償。

宅基地房無(wú)真正產(chǎn)權(quán)

宅基地房屬于小產(chǎn)權(quán)房——小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體所有的土地上開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，并銷(xiāo)售給城市居民。按現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，這類(lèi)土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，小產(chǎn)權(quán)房并不具有真正的產(chǎn)權(quán)，無(wú)法得到法律保護(hù)。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！