9月2日，SOHO中國(guó)(00410.HK)董事長(zhǎng)潘石屹在博客上貼出了21家上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)負(fù)債表，統(tǒng)計(jì)顯示這21家公司總借貸為4000億元。招商證券分析師賈祖國(guó)指出，從凈負(fù)債率(剔除預(yù)收賬款)上看，地產(chǎn)行業(yè)的上市公司凈負(fù)債率有所提高，已經(jīng)從2009 年的-15%轉(zhuǎn)正變?yōu)?5%。
　　溫和的潘石屹遭遇善辯的任志強(qiáng)，不明就里的人以為二人是針?shù)h相對(duì)的“敵人”，事實(shí)上，二人私交甚篤。這樣的爭(zhēng)論也曾發(fā)生在10年前。彼時(shí)，任志強(qiáng)曾洋洋灑灑萬(wàn)言寫(xiě)了封信，名為《朋友之間的交流——潘總請(qǐng)我看現(xiàn)代城樣板間》，字字鋒芒，招招見(jiàn)血?？赐晷藕?，潘石屹很緊張，但卻不得不回應(yīng)，于是寫(xiě)了回信《創(chuàng)新是需要勇氣的——“二道販子”給“菜農(nóng)”的回信》。

　　潘、任之爭(zhēng)背后，正是樓市迷?；煦绲慕┚?，漲價(jià)暗流蘊(yùn)藏于降價(jià)大潮中。而潘石屹所言非虛，開(kāi)發(fā)商的資金狀況的確在逐漸惡化中。

　　潘、任之爭(zhēng)后面的資金要素

　　潘石屹在“影響住房?jī)r(jià)格的幾個(gè)重要因素”文中提到，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，即對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款要直接委托給施工單位、材料供應(yīng)商，加劇了開(kāi)發(fā)商資金的緊張，把開(kāi)發(fā)商手里原來(lái)的活錢(qián)變成了死錢(qián)，尤其對(duì)那些毛利率不高、銷(xiāo)售建設(shè)過(guò)程慢、過(guò)去有過(guò)拖欠施工單位和材料供應(yīng)商款項(xiàng)的開(kāi)發(fā)商影響會(huì)更大。而對(duì)預(yù)售收入進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)監(jiān)管的辦法，也對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)行資金的影響巨大。一般房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行資金中有超過(guò)50%來(lái)自預(yù)售收入，對(duì)預(yù)售收入的監(jiān)管、分階段放款，也是把開(kāi)發(fā)商的部分活錢(qián)變成了死錢(qián)。

　　潘石屹總結(jié)說(shuō)，受這些因素的影響，未來(lái)一年住房?jī)r(jià)格下跌壓力甚大。市場(chǎng)總是購(gòu)漲不購(gòu)跌，在房?jī)r(jià)下降的過(guò)程中成交量自然會(huì)減少，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)不變的規(guī)律。

　　潘石屹還指出，目前樓市有一股強(qiáng)大的力量，讓住房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格回歸理性，回歸常識(shí)，但一定還有另一股反作用力，已經(jīng)購(gòu)購(gòu)了房子的人和開(kāi)發(fā)商肯定不愿意住房?jī)r(jià)格下降，但這只是一種愿望，擋不住供應(yīng)量的加大、回報(bào)率減少和企業(yè)資金緊張的三重壓力。

　　但任志強(qiáng)有不同看法。他認(rèn)為，2008年開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的負(fù)數(shù)不僅是報(bào)表中的負(fù)債率，也是銀行存款中的短缺，而目前報(bào)表中的負(fù)債率中卻有大量的銷(xiāo)售回款，雖然計(jì)入了負(fù)債表，企業(yè)賬面上的現(xiàn)金是充足的。7月份到位資金量和完成投資額之間有14000多億的余額，而2008年則只有幾千億，兩者之間的差距巨大。今年的貨幣供給總量更比2008年翻番，銷(xiāo)售也比2008年增長(zhǎng)25%以上。雖然總的開(kāi)復(fù)工量增加了，但現(xiàn)金流緊張時(shí)可以放慢開(kāi)發(fā)進(jìn)度而減少資金流的支出，因此至少在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)斷裂的危險(xiǎn)。

　　2010年與2008年的國(guó)內(nèi)外環(huán)境不同，把降價(jià)的預(yù)期寄托于開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流斷裂并不現(xiàn)實(shí)，這也不是重要的因素，過(guò)去兩年房?jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)，讓開(kāi)發(fā)商即使降價(jià)仍保留了利潤(rùn)空間?！耙虼宋也粩嗪粲蹰_(kāi)發(fā)商適度地降低價(jià)格，以保持市場(chǎng)的穩(wěn)定?！比沃緩?qiáng)說(shuō)。

　　他認(rèn)為，從擠開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流的角度出發(fā)，以期實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)格下降的目標(biāo)，等于是“干塘取魚(yú)”的做法，必然會(huì)嚴(yán)重的影響到供給，其結(jié)果也必然導(dǎo)致后期因供求關(guān)系惡化而產(chǎn)生的報(bào)復(fù)性反彈，但愿不要出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

　　但潘石屹在較后的回應(yīng)中表示，沒(méi)有比開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流斷裂更緊迫的能使開(kāi)發(fā)商降價(jià)的原因了。為了說(shuō)明此問(wèn)題，SOHO中國(guó)的研究團(tuán)隊(duì)專(zhuān)門(mén)分析了21家上市房地產(chǎn)公司的負(fù)債狀況(上市公司的資金狀況一般會(huì)比非上市公司好)，但得到的結(jié)論十分令人吃驚：較有實(shí)力的上市房地產(chǎn)公司A去年凈資產(chǎn)負(fù)債率為-1%，今年上半年為47%；今年排名、二的公司B，去年是-2%，今年上半年是45%；更讓人驚訝的是C公司，去年是136%，今年上半年是203%。這21家上市房地產(chǎn)公司的總借貸高達(dá)4000億元。

　　SOHO中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，對(duì)21家公司所做的統(tǒng)計(jì)表格是剔除了銷(xiāo)售回款部分所做的統(tǒng)計(jì)，而選取的樣本中既有A股上市公司也有H股上市公司。

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