盡管嚴厲的新政顯示了政府調(diào)控房價的決心，但目前全國房價下降的幅度不大，部分地區(qū)還維持上漲勢頭。國土部19日召開房地產(chǎn)用地專項整治工作新聞通氣會，認定閑置土地是房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題，而后期房地產(chǎn)調(diào)控的將放在打擊閑置土地和商品房預售款的監(jiān)管上。

　　此時，北京正在醞釀商品房預售的預收款監(jiān)管新政——8月17日的消息稱，北京將出臺《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，《暫行辦法》的核心就是“預售資金將由購房人直接存入監(jiān)管賬戶，房企不能直接收存”。此前在青島、石家莊、武漢等地也出臺過類似的舉措。

　　一旦政策出臺，商品房的這筆“預售資金”將被銀行、國土部和房管部門三方共同監(jiān)管。對此，SOHO中國的董事長潘石屹評價：“將使開發(fā)商的資金鏈斷裂的潛在風險驟然加大?！?/SPAN>

　　各地醞釀預售款新政

　　8月16日，記者致電北京市相關部門采訪《暫行辦法》事宜，得到的回復是“不便多說”。但有接近政府的專家告訴記者：“不出意外，幾個月后這項新政就會實施?！崩^青島、石家莊、武漢之后，北京的動作將給高房價一個致命的打擊。

　　18日，石家莊一位李姓開發(fā)商承認，石家莊目前有多個地塊被閑置，由于開發(fā)商的資金緊張，遲遲未啟動。此前的6月，石家莊出臺了樓市“暫行新政”后，開發(fā)商的預售資金被監(jiān)管，資金滾動不起來了?！伴_發(fā)商一般手里都是捂著一個或者多個項目，只要資金被鎖定，就沒有辦法營運?！边@位李先生說，一般開發(fā)商的公司規(guī)模越大，需要的資金就越多，受影響也會越大。

　　銀行貸款審核日趨嚴格，預售款也被監(jiān)管后，無異于阻斷了開發(fā)商的資金血液。有消息稱，北京商品房預售資金監(jiān)督新政的核心內(nèi)容是這樣表述的：開發(fā)商有關商品房項目預售款用款計劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認，分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請4個資金使用節(jié)點，每個節(jié)點用款額度不得高于監(jiān)管資金總額的25%。

　　當談及預售資金監(jiān)督這一問題時，青島的開發(fā)商也很著急，因為自青島的預售資金新政實施后，有數(shù)據(jù)顯示從3月份開始已監(jiān)管接近2個億的預售資金。據(jù)悉，除了北京外，深圳、西安也正在醞釀啟動預售資金的監(jiān)管新政。

　　國家統(tǒng)計局上半年1-7月統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年資金來源中，貸款總額7539億元，增長29.3%；定金及預售款9356億元，增長30.3%。

　　可見開發(fā)商依賴的預收款并不是一個小數(shù)目，在一定程度上開發(fā)商依賴預售款的程度遠遠高于貸款。

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　　一筆賬三方監(jiān)管

　　“一筆商品房預收款至少牽涉三個部委在監(jiān)管。”

　　記者了解到，涉及商品房預收款的三方是：國土部、地方房管系統(tǒng)下屬擔保公司、銀行，當然開發(fā)商也參與其中。對此，住建部政策研究副主任王玨林表示，上述做法表明地方政府正在積極落實新“國十條”，但房地產(chǎn)調(diào)控任務仍很艱巨。

　　三方監(jiān)管預收款，也是為了防范收款潛逃的事件，此前在濟南就發(fā)生過無法追回的“爛尾”樓預收款的事，從2005年開始，濟南開發(fā)千畝大盤彩石山莊，當時由第三方擔保公司監(jiān)管商品房建設預收款，但到2010年2月，該擔保公司因監(jiān)管不得力，預收款被挪用數(shù)億元。

　　記者了解到，房地產(chǎn)預售制度確立于1995年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》。其后，預售資金和銀行貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)中較主要的資金來源。對此， 相關人士認為，即便是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預售必須“三證齊全”，但并未建立相應的監(jiān)管機制，對違規(guī)行為也缺乏懲戒措施。

　　“擔保公司、銀行也被綁架在一起?！?9日，招商銀行(600036,股吧)房貸部一位負責人告訴《華夏時報》記者，預售房資金被監(jiān)管后，房地產(chǎn)企業(yè)申報項目總投資(即監(jiān)管資金)、用款計劃需要，需要征得多方同意，并由住房與城鄉(xiāng)建設部核發(fā)銷售證。當開發(fā)商項目申報后，購房人必須到指定的監(jiān)管銀行付款，或者直接存入監(jiān)管賬戶。

　　事實上，有關商品房預售資金要進行監(jiān)管的說法由來已久，而住建部等主管部委不止一次被提及。記者注意到，今年4月20日住建部出臺的53號文明確規(guī)定：“各地要加快完善商品住房預售資金監(jiān)管制度，商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設?！?/SPAN>

　　“一旦有關商品房預售資金監(jiān)管的政策被嚴格執(zhí)行，可以預見，對房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流及新項目的影響是致命的，開發(fā)商只有降價以求快速銷售回款，保證足夠資金竣工?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示。

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