過去：炒房帶來需求過旺

　　為什么房價會上漲過快？為什么部分城市漲得更快？顧云昌認為，原因越來越清楚了，即房地產(chǎn)的價格不是由成本決定的，而是由供求關系決定的。比如，北京流行一句話“炒房從娃娃抓起”就表明了社會對投資房產(chǎn)的高度熱衷。

　　房地產(chǎn)市場的旺盛需求既有自住性的需求，也有投資性的需求，供求關系失衡了，房價就大漲。資料顯示，2003年以前房價的增幅非常平緩，每年上漲3%、4%，到了2004年以后房價開始上漲過快，百分之十幾，甚至去年達到了百分之二十幾。

　　顧云昌認為，轉折點在2004年，房地產(chǎn)市場的供求關系改變了。2005年開始，出現(xiàn)了供不應求。比如，從2006、2007、2008、2009這 四年，全國商品住宅的竣工面積是20億平方米，銷售面積是26.6億平方米，也就是說供不應求。在需求當中，一類叫作自住性需求，一類叫投資性需求，另外一類是投資需求?，F(xiàn)在來看造成房價上漲過快的背后很大程度說是由于短期的投資性需求，越是房地產(chǎn)上漲過快的城市，投資性需求比例占比就越高。有的時候20%、有的樓盤一半以上是投機性需求。

　　他認為，總體來說，去年房價的高速上漲，主要是供應不足、貨幣刺激政策、投資投機旺盛、保障房供應不足等原因造成的。

　　房價：兩三個月后降價更明顯

　　目前樓市還停留在成交量下滑階段，兩三個月以后，支撐不住的開發(fā)商將會大幅下調(diào)房價?！艾F(xiàn)在這段時間雖然交易量下滑了，但開發(fā)商去年賺了錢還撐得住，不過再過兩三個月，撐不住的開發(fā)商就要有動作了，房價松動的力度會非常大?！鳖櫾撇f。

　　去年，媒體爆出的顧云昌一句話引起廣泛關注，即“丈母娘需求推高房價”。顧云昌說那是被媒體誤讀了，他的原意是“丈母娘需求推動了房地產(chǎn)成交火爆”。顧云昌認為，這樣說并非夸大。在北京、上海這樣的城市，每年竣工的住宅是20萬套，但是每年結婚的家庭有16萬個，絕大部分新婚家庭都要購房子。甚至有好事者對丈母娘做了調(diào)查，得出的結論是80%的丈母娘要求女婿要有房子，只有20%的丈母娘允許女婿可以租房。所以說，不管是租房還是購房通通是丈母娘的需求。

　　效果：本輪房價難以反彈

　　此輪調(diào)控被稱為“史上較嚴厲”。顧云昌預測，今年近期市場銷量下降，中期房價松動。

　　顧云昌認為，房價是松動，而不是完全的下降，因為有的城市會下降，有的城市不一定降。總的來說，調(diào)控效果與泡沫成正比，泡沫較大的城市效果會更明顯，如一些一線城市下滑嚴重，房價已經(jīng)開始全線松動。如果銷售進一步放緩會影響下一步的投資增長，從經(jīng)濟大環(huán)境來講，房地產(chǎn)一定要保持一定的增長速度，防止大起大落。

　　明年市場的供應量會明顯加大，供應結構會趨于合理。而需求方面，自住需求仍然旺盛，武漢市場也是一樣，改善性的需求很旺盛，不因為調(diào)控以后的需求就沒有了，但投機需求會明顯的收斂。

　　顧云昌說，有些人擔心調(diào)控不到位會跟前幾輪一樣房價較終會反彈，但此次反彈的可能性已經(jīng)大大減少。過去幾次調(diào)控以后越調(diào)越高，主要是過去只調(diào)控需求。各項政策一出，短期壓抑住了購房者的需求；當調(diào)控過后，壓抑后的需求會很快反彈，如果供應量跟不上，必然帶來房價快速上漲。而今年的土地供應量是過去幾年平均水平的3倍。再從需求方面看，由于調(diào)控大大打擊了投機和投資需求，供應量放大了，需求有所下降，房價就不可能反彈。華中師范大學經(jīng)濟學院院長鄧宏乾也認為，受二套房“認房又認貸”的影響，投資客與改善型購房者都被擋在了外面，僅靠剛性需求無法支撐目前的房價。

　　調(diào)控：房地產(chǎn)業(yè)成長中的煩惱

　　面對高漲的房價，有人說中國的房地產(chǎn)得了“癌癥”，顧云昌則認為目前種種的問題屬于“成長中的煩惱”。比如較近的一次就是去年刺激經(jīng)濟后的后遺癥。去年大幅增加貨幣供應量來刺激經(jīng)濟，大量貨幣流向了房地產(chǎn)行業(yè)，造成房價快速飆升。

　　不過，中國的經(jīng)濟增長正處在一個成長期，經(jīng)濟增長主要靠投資、靠消費、靠出口。未來增加消費空間很大，尤其是城市化的進程會帶動消費快速增長。目前我國城鎮(zhèn)化率是46.6%，而城市化率達到70%以上才算是現(xiàn)代化國家。我國房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，去年全國房屋的銷售額達到了7萬億元，而我國的財政收入也才6萬多億元。所以房地產(chǎn)長期要發(fā)展，速度不要太快，但是千萬不能出現(xiàn)大起大落。

　　顧云昌認為，在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)的發(fā)展就是一個不斷出現(xiàn)泡沫、不斷擠出泡沫的過程，調(diào)控是會長期存在的。政府會改革金融杠桿、財稅政策和土地政策等來保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　他笑稱，房地產(chǎn)行業(yè)目前出現(xiàn)的問題就像是一個青春美少女臉上長了些痘痘，雖短期影響觀瞻，但未來是美好的。

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