日前，中國指數(shù)研究院發(fā)布了《2010年上半年房地產(chǎn)政策分析及走勢展望》，報告分析了上半年樓市調(diào)控對市場的影響，針對下半年形勢進(jìn)行了預(yù)測。指數(shù)研究院認(rèn)為，在多項(xiàng)政策疊加作用下調(diào)控效果已開始顯現(xiàn)，本輪調(diào)控中打擊投機(jī)行為和規(guī)范市場秩序的措施將在未來得到部分保留，成為“常態(tài)”。

　　政策疊加效應(yīng)明顯 目標(biāo)有望年內(nèi)實(shí)現(xiàn)

　　今年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策堪稱“面面俱到”。從供應(yīng)來看，新政通過大幅增加土地供應(yīng)量等措施來加大房屋供應(yīng)量；從需求來看，“二套房貸”等政策嚴(yán)格控制了投資性需求，投資獲利型購房人的套利空間大大縮減；5月至6月，國稅總局密集出臺加強(qiáng)土地增值稅征收的一系列措施，壓縮房企不合理利潤空間，減少其提高銷售價格的動機(jī)（商品房價格上漲將導(dǎo)致被征更多土地增值稅）。

　　中國指數(shù)研究院人士分析，本次房地產(chǎn)新政通過供需雙向調(diào)節(jié)、全方位管理形成多重政策疊加效應(yīng)，有力遏制了房價繼續(xù)上漲。“這已對消費(fèi)預(yù)期產(chǎn)生顯著影響，36.1％的購房者對本輪房地產(chǎn)調(diào)控有較強(qiáng)信心，近六成購房者認(rèn)為房價將下行。從市場數(shù)據(jù)看，部分城市房價過快上漲的態(tài)勢已開始得到遏制，政府調(diào)控目標(biāo)有望年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。1至5月，全國商品房銷售均價漲幅較去年下降12.1％，5月全國商品房銷售均價今年頭次出現(xiàn)環(huán)比下降?！?/P>

　　新政嚴(yán)查囤地炒地 信貸調(diào)整功不可沒

　　中國指數(shù)研究院人士表示，短期來看利率上升1％將減少商品房需求6.53％，而本輪房地產(chǎn)調(diào)控正是通過調(diào)整信貸利率政策來抑制投機(jī)投資性需求，進(jìn)而達(dá)到遏制房價過快上漲的目的。一系列信貸利率政策極大地限制了利用貸款購購多套房的投機(jī)行為，成為政府調(diào)控樓市的主要手段。

　　除了對需求方面的調(diào)控外，新國十條提出對存在囤地、炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門也將暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。據(jù)統(tǒng)計，2010年4月至今，無一家房地產(chǎn)企業(yè)公布信息獲得銀行大額授信，而在2009年，國內(nèi)多家銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放了總額逾3300億元的銀行授信。

　　從市場數(shù)據(jù)來看，全國商品房銷售面積自4月開始出現(xiàn)小幅環(huán)比下降（1.9％），在此基礎(chǔ)上，5月商品房銷售面積、銷售額繼續(xù)大幅環(huán)比下降，降幅分別為15.8％和25.0％，其中商品房銷售額是今年以來頭次出現(xiàn)環(huán)比下降，同時5月商品房銷售面積也頭次出現(xiàn)3.4％的同比下降。
調(diào)控進(jìn)效果觀察期 地方細(xì)則高開低走

　　在調(diào)控政策出臺后，部分省市陸續(xù)公布了調(diào)控政策細(xì)則或針對市場監(jiān)管的管控措施?？v觀截至目前已明確出臺的10省市地方新政，亮點(diǎn)主要包括：青島、北京、深圳及浙江要求限制多套房及非本地居民貸款，其中北京在調(diào)控政策基礎(chǔ)上對本市購房套數(shù)做出限定；青島、浙江及重慶對部分房地產(chǎn)相關(guān)稅率進(jìn)行上調(diào)。指數(shù)研究院認(rèn)為，除以上兩方面，多數(shù)省市的調(diào)控內(nèi)容主要以增加市場供應(yīng)為主，對以限制需求為目的的差別化信貸政策并未出臺過多嚴(yán)厲措施，相較于4月密集出臺的一系列嚴(yán)厲政策，地方細(xì)則略顯“溫和”。

　　中國指數(shù)研究院人士分析說：“對于政府而言，目前諸多調(diào)控政策的效果還未顯現(xiàn)，處于對效果監(jiān)測期，出臺新政策會更加謹(jǐn)慎。對于地方政府而言，新政已十分嚴(yán)厲，鑒于各地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況不同，倘若地方細(xì)則過于嚴(yán)格，市場出現(xiàn)極度萎靡狀況的可能性將增大，從而對樓市及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成極為不利的影響。因此，地方細(xì)則對需求方面的嚴(yán)格管控已相對松動，近期更傾向于確保供給與規(guī)范市場秩序等方面?！?/P>

　樓市回歸居住屬性 部分調(diào)控將成常態(tài)

　　中國指數(shù)研究院認(rèn)為，盡管調(diào)控力度在某個階段必然會有所減弱，但未來政府還將在一定程度內(nèi)繼續(xù)限制投資投機(jī)需求，使商品房回歸居住屬性。“政府不僅擔(dān)憂房價過快上漲引發(fā)的民生問題，更令政府無法忍受的是房地產(chǎn)強(qiáng)大的吸金能力將削弱實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力，資產(chǎn)價格泡沫的膨脹極易使中國重蹈日本覆轍。”

　　自2002年以來中國工業(yè)企業(yè)利潤率一直穩(wěn)定在5％至6％，但商品房價格的漲幅都在兩位數(shù)以上，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的低收益率驅(qū)動資金不斷流入房地產(chǎn)；同期的商品房交易總額占居民存款的比重也從2001年的10％提高到了2009年的25％?！皬恼?，如果商品房的投資性需求無法得到有效抑制，各路資金流入房地產(chǎn)的情況就難以得到改變，因此在本輪調(diào)控中政府不得不從抑制投機(jī)性需求入手防止這種情況的繼續(xù)惡化。我們認(rèn)為本輪調(diào)控中打擊投機(jī)行為和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的措施還將在未來將得到部分保留，成為常態(tài)政策?！?/P>

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