這次的房地產(chǎn)調(diào)控新政，每一條我都認(rèn)真學(xué)習(xí)了。我覺得這是1993年來宏觀調(diào)控較嚴(yán)厲的一次。在這種情況下，投資者和開發(fā)商一定要撥開眼前的迷霧，把前面的情況看清楚，對大方向做一個判斷。之前房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過好多次宏觀調(diào)控，包括出臺國八條，國六條，新國四條等等，政策出臺后往往讓人看不清楚會把房地產(chǎn)和房價推到什么方向上去。在前些年出臺的政策中，提到調(diào)控房價總說要管住兩個閥門：是土地；是資金?？墒前凑粘ＷR來說，市場上要建房子，一定要有土地和錢，把這兩個閥門管住了，市場上供應(yīng)量就降下來了，房價不就漲了嗎？所以前幾次雖然每次調(diào)控都非常嚴(yán)厲，但調(diào)控之后房價卻繼續(xù)上漲。

　　而這一次的新國十條，我覺得非常嚴(yán)厲而且方向明確，就是要把住房價格降下來，減少住房市場的危險。

　　我們看看像北京上海這些一線城市，房地產(chǎn)市場到底出了什么問題。頭先可以看到市場上土地的價格和房子的價格完全亂套了，沒有邏輯關(guān)系了。今年的3月15號的一次競拍中，一塊在北京大望京區(qū)、靠近五環(huán)的地，樓面價拍到兩萬七千五百元每平方米，我們測算了一下，這就意味著這個地方的銷售價格會達到四萬五。如果緊靠五環(huán)邊上的住宅價格都達到四萬五，這正常嗎？

　　，我們看看房子和租金之間的關(guān)系。我們從租金回報率與銀行按揭貸款利息的差距來看，季度上海住宅的回報率為2.3%，北京為2.9%（中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)），而銀行按揭貸款利率為6.5%（二套房利率），相差約-4%。根據(jù)香港房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗，這兩者之差超過-3%，房價一定會出現(xiàn)大跌。1997年香港房價較高的時候，這兩者之間之差為-4%，所以1997年香港房價跌跟市場內(nèi)部規(guī)律有關(guān)系。1998年的時候，香港的自殺率是全世界位，好多家庭都成了負(fù)資產(chǎn)。從房子與租金的關(guān)系上，我們可以看到市場上較本質(zhì)的問題是什么。

　　我們來看看看北京和上海，現(xiàn)在在北京、上海住房的租金回報率是多少？只有1-2%，我們就按照2%算，2%減去現(xiàn)在銀行按揭貸款超過5%，按照5%算，已經(jīng)是-3%了。所以今天的住房價格跌還是不跌，決定因素并不是出臺國十條，溫總理生氣了等等，較重要的是，五環(huán)邊的房價都達到4、5萬的時候，這個市場已經(jīng)很離譜了。

 　　　　　　　　　　　　未來SOHO中國有超過一半的投資要投向上海

　　從長期來看，跟今天的住宅價格相比，商業(yè)和寫字樓的價值被低估了。上周我們正好在香港開股東大會，有好多股東和媒體問我：你們有100多億現(xiàn)金，如果再加上銀行給的授信額度，資金狀況非常好，你們投資要投到哪去？我跟他們說：

　　，不離房地產(chǎn)；，集中在寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)上；第三，就在北京和上海兩個城市，不到別的任何一個城市去。這實際上就是我們的三個目標(biāo)。

　　其實在中國二線城市也有好多機會，為什么我們要集中在北京和上海呢？從長期來看，房地產(chǎn)的投資較重要的是要看城市的基礎(chǔ)設(shè)施，北京、上海這兩個城市的基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)過十幾年的建設(shè)，特別是分別舉辦奧運會和世博會，投入的錢是海量的，所以北京、上海的基礎(chǔ)設(shè)施是較好的。

　　如果要在北京、上海之間選擇的話，盡管我們公司在過去十幾年時間大部分的投資都集中在北京，可是在未來，我們大概有超過一半的投資要投在上海。原因是什么？因為我們看到北京是一個政治，而上海是一個商業(yè)城市。商業(yè)城市就把周圍的地方都帶動起來了，像蘇州、杭州、無錫，南京等等，周圍一大片都帶動起來了。較重要的是，上海借世博會的契機，做成了一個長江三角洲較重要的交通樞紐。它到蘇州的火車，從上海虹橋出發(fā)，17時辰，到無錫半個公里，上班的時候，3時辰一趟車，這樣就靠交通的網(wǎng)絡(luò)，高速火車，把整個長江三角洲的財富跟上海緊緊連在一起，時間就是半公里。

　　我去過國外許多城市，上海這樣快速的火車，這樣好的交通設(shè)施，比英國、美國、法國任何城市都要發(fā)達得多。

　　我們看到，在城市的發(fā)展過程中，如果一塊城區(qū)交通出了問題了，就是死區(qū)，如果這個地方是交通的樞紐，哪怕原來是塊荒地，很快就會發(fā)展起來的。所以在北京、上海的選擇中，我們更看好上海。盡管我們目前在上海的投資大概不到全公司的10%，可是我們會在未來的3、4年時間加大對上海的投資。

　　目前投資還有一個比較大的壓力就是通貨膨脹，其實通貨膨脹是溫水煮青蛙，你不知不覺地就發(fā)現(xiàn)錢不值錢了。我們想想十年前、二十年前、三十年前的10萬塊錢很值錢，可是慢慢的錢不值錢了，房子越來越值錢了。而且房子一定要選對城市，選對區(qū)域，在選區(qū)域時候，交通樞紐是位的選擇。

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