2019年即將收官，2020年馬上到來(lái)，房?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎？因城施策有哪些具體動(dòng)作？人才購(gòu)房會(huì)否繼續(xù)放寬？

中證君采訪了眾多業(yè)內(nèi)專家，總結(jié)了十大關(guān)鍵詞，既有“熟悉的配方”，也有“新鮮的味道”。

房住不炒

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”。日前召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院（下稱社科院）城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員鄒琳華表示，重申“房住不炒"回應(yīng)了政策轉(zhuǎn)向的市場(chǎng)猜測(cè)，明確了不會(huì)把房地產(chǎn)當(dāng)作短期經(jīng)濟(jì)刺激工具，將進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，有效避免市場(chǎng)波動(dòng)。

因城施策

“穩(wěn)”字當(dāng)頭的前提下，因城施策的分量將更重，更多城市或進(jìn)行政策微調(diào)。

鄒琳華指出，落實(shí)因城施策意味著地方政府具有一定的政策調(diào)整權(quán)，一些不符合市場(chǎng)形勢(shì)的調(diào)控政策可能面臨邊際性調(diào)整。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，各地根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)行政策微調(diào)，必須確保在“穩(wěn)”的前提下。各地對(duì)趁勢(shì)漲價(jià)、干擾市場(chǎng)秩序的交易行為，要嚴(yán)格監(jiān)管，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)和預(yù)期在穩(wěn)定的通道之中。

克而瑞研究院預(yù)計(jì)，2020年人才新政將繼續(xù)發(fā)力，更多二線以及強(qiáng)三線城市將繼續(xù)調(diào)降人才落戶門檻，逐步放開人才購(gòu)房限制性措施。

穩(wěn)中有降

不少機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，明年房?jī)r(jià)將穩(wěn)中趨降，三四線調(diào)整壓力更為突出。

鄒琳華預(yù)計(jì)，2020年重點(diǎn)城市住房市場(chǎng)總體先抑后穩(wěn)，房?jī)r(jià)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸，少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。

分城市看，一線房?jī)r(jià)總體先抑后穩(wěn)，個(gè)別可能上漲；二線城市漲跌并存，但大起大落可能性不大；三四線城市總體下跌。

融資偏緊

中指院表示，2020年，在以穩(wěn)為主的政策基調(diào)下，行業(yè)金融監(jiān)管整體趨嚴(yán)，但會(huì)更加強(qiáng)調(diào)松緊有度、有保有壓。

克而瑞預(yù)計(jì)，2020年房地產(chǎn)融資有望邊際改善，但房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，監(jiān)管核心在于房企融資用途的合規(guī)性，保證未來(lái)施工和竣工的有序進(jìn)行。

對(duì)于美元債，克而瑞證券研究院分析組組長(zhǎng)孫楊表示，海外債依然是房企融資的重要通道，如果國(guó)內(nèi)融資環(huán)境不變，將會(huì)有更多房企加大美元債發(fā)行力度。

土地市場(chǎng)更“冷”

2019年下半年，隨著融資渠道持續(xù)收緊，土地市場(chǎng)進(jìn)一步轉(zhuǎn)冷。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國(guó)主要城市的宅地流標(biāo)已達(dá)696宗，預(yù)計(jì)12月流拍還將明顯增加。

克而瑞表示，2020年房企在拿地時(shí)會(huì)更謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)熱度大概率仍會(huì)持續(xù)低位運(yùn)行。對(duì)現(xiàn)金流能力較強(qiáng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)是適合增加土儲(chǔ)的時(shí)機(jī)，而龍頭房企有拿地及融資等多重優(yōu)勢(shì)，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

并購(gòu)增多

2019年，頭部房企并購(gòu)動(dòng)作頻頻。專家分析，主因在于市場(chǎng)行情冷淡以及融資環(huán)境趨緊，部分中小房企資金鏈出現(xiàn)問題或難以規(guī)模擴(kuò)大，因而通過(guò)項(xiàng)目出售等方式退出市場(chǎng)或聯(lián)手龍頭房企。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房企并購(gòu)潮仍將繼續(xù)，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。

廣東省住房政策研究中心 研究員李宇嘉指出，未來(lái)幾年，房企并購(gòu)趨勢(shì)會(huì)更加明顯。對(duì)于成本管控能力不強(qiáng)的中小房企來(lái)說(shuō)，通過(guò)并購(gòu)與大公司合作不失為一種生存方式。

存量改造

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上也提到要推動(dòng)城市開發(fā)建設(shè)由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，未來(lái)存量物業(yè)改造或?qū)⒊蔀橹髁?，房企需研究相關(guān)投資機(jī)會(huì)。后續(xù)財(cái)政政策支持力度或會(huì)加大，房企也應(yīng)積極在存量物業(yè)收購(gòu)和改造等方面發(fā)力。

轉(zhuǎn)型

克而瑞資料顯示，目前地產(chǎn)行業(yè)TOP 30中已無(wú)純地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房企逐步轉(zhuǎn)型走向多元化。

社科院報(bào)告指出，在2020-2021年度，隨著行業(yè)集中度持續(xù)加速提升，多數(shù)房企仍然將面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的壓力。建議房企注重產(chǎn)品質(zhì)量、實(shí)施穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、把握開發(fā)節(jié)奏，同時(shí)結(jié)合產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)，轉(zhuǎn)變開發(fā)理念和運(yùn)營(yíng)模式，提升創(chuàng)新能力，應(yīng)對(duì)“后開發(fā)時(shí)代”挑戰(zhàn)。

投資增速回落

2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)維持正增長(zhǎng)，但是由于基建方面投資發(fā)力，房地產(chǎn)開發(fā)投資或?qū)⒎€(wěn)步回落。預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將回落至6%左右。

海通證券表示，2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)回落，全年增速在中性情景下預(yù)測(cè)約為7%，波動(dòng)范圍為5%-8%。

租賃市場(chǎng)整治

12月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》要求突出問題導(dǎo)向，強(qiáng)化有效監(jiān)管，將整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的成果制度化、常態(tài)化。

明年，整治租賃市場(chǎng)亂象將是重點(diǎn)，特別是長(zhǎng)租公寓方面，嚴(yán)防住房金融風(fēng)險(xiǎn)。

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