近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-10月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。值得關(guān)注的變化是，今年前10個(gè)月，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)0.1%，今年 實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，單月同比連續(xù)4個(gè)月正增長(zhǎng)。這或許意味著，今年全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額有望超越2018年，出乎業(yè)內(nèi)對(duì)今年樓市銷售將下滑的普遍預(yù)判。另外，10月份的數(shù)據(jù)也顯示，房地產(chǎn)全鏈條表現(xiàn)出改善跡象。除了中游的銷售外，上游的拿地和開(kāi)工、下游的竣工，也都趨于向好走勢(shì)。

今年以來(lái)，樓市調(diào)控延續(xù)從嚴(yán)基調(diào)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，前10個(gè)月相關(guān)方面共發(fā)布482次調(diào)控政策。而且，今年樓市調(diào)控開(kāi)始向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變：一是融資端控制資金流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)融資全渠道收緊，監(jiān)管層同時(shí)還啟動(dòng)信貸(包括信托)規(guī)模和比例“雙控”。另外，LPR新機(jī)制的推出，彰顯了監(jiān)管層要建立資金流回實(shí)體這一長(zhǎng)效機(jī)制的決心。

二是高層提出“不以地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，各地直接或間接松綁調(diào)控政策、托底樓市的“小動(dòng)作”被叫停，覆蓋熱點(diǎn)區(qū)域的調(diào)控政策(比如限購(gòu)、限售等)基本保持穩(wěn)定。今年以來(lái)，市場(chǎng)預(yù)期較悲觀，開(kāi)發(fā)商普遍降價(jià)促銷，而調(diào)控加碼“融資端”以后，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源增速呈下降態(tài)勢(shì)，從上半年的7.5%左右降至7%，其中國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金下降明顯。那么，在當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期、政策環(huán)境、資金環(huán)境下，緣何房地產(chǎn)還能明顯改善呢？

筆者認(rèn)為，首先，去年基數(shù)低是今年10月全鏈條改善的重要原因。比如，去年10月新開(kāi)工面積只有1.6億平方米，較去年下半年其余月份(都在2億平方米以上)的差距較大；去年10月1.38億平方米的銷售面積，也是年內(nèi)低點(diǎn)，低于下半年1.57億平方米的月均規(guī)模。其次，調(diào)控趨嚴(yán)、預(yù)期轉(zhuǎn)弱、資金面緊縮等原因，倒逼開(kāi)發(fā)商“降價(jià)跑量”，促成短期地產(chǎn)鏈條快速循環(huán)，導(dǎo)致上中下游數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好。比如，今年8月份開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商大規(guī)模促銷，銷售均價(jià)(銷售金額/銷售面積)連續(xù)4個(gè)月下降。筆者在調(diào)研中還發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商普遍祭出全員營(yíng)銷、轉(zhuǎn)中介營(yíng)銷等手段。

房地產(chǎn)政策氛圍改變以后，開(kāi)發(fā)商“快周轉(zhuǎn)”的訴求更強(qiáng)烈，這對(duì)于促進(jìn)銷售有很大的改善。另外，基于行業(yè)內(nèi)外大環(huán)境的判斷，當(dāng)下開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，全國(guó)新房銷售的空間趨于觸頂(在17億平方米左右)。由此，當(dāng)外源融資渠道緊縮后，內(nèi)源融資(開(kāi)發(fā)貸+銷售回款)備受重視。于是，在需求尚穩(wěn)定的情況下，開(kāi)發(fā)商紛紛“搶跑”銷售節(jié)點(diǎn)，提高存貨周轉(zhuǎn)率，工程節(jié)點(diǎn)考核趨嚴(yán)，新開(kāi)工向“飽和備貨”靠攏，以搶奪寶貴的增量空間。所以，新開(kāi)工、銷售就表現(xiàn)出良好走勢(shì)，補(bǔ)庫(kù)存也讓土地市場(chǎng)開(kāi)始觸底反彈。

此外，從融資成本、政策傾向看，行業(yè)發(fā)展越來(lái)越有利于大房企，大房企拿地相對(duì)穩(wěn)定。土地出讓配建要求、竣工交付要求、客戶產(chǎn)品訴求、維權(quán)意識(shí)等方面，政策監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)格，市場(chǎng)要求也越來(lái)越苛刻，融資對(duì)于抵押物的品質(zhì)要求也越來(lái)越高，這些都有利于大房企運(yùn)營(yíng)。因此，行業(yè)集中度明顯提升，龍頭開(kāi)發(fā)商銷售、拿地等方面的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。

今年各地(包括三四線城市)在售庫(kù)存普遍不高。特別是近期地方政府普遍面臨財(cái)政收支壓力，土地市場(chǎng)上掛出很多優(yōu)質(zhì)、低價(jià)地塊，四季度拿地窗口開(kāi)始出現(xiàn)。基于“補(bǔ)庫(kù)存”、提高銷售排名的需要，加上2020年融資計(jì)劃鋪排，也需要提前落實(shí)一定規(guī)模的土地儲(chǔ)備。于是，近期大中型開(kāi)發(fā)商開(kāi)始增加拿地，從而助推土地市場(chǎng)趨于好轉(zhuǎn)，這就為行業(yè)全鏈條快速循環(huán)創(chuàng)造了條件。

竣工改善是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)另一個(gè)大的看點(diǎn)。截至目前，竣工面積連續(xù)22個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，今年1-10月份降速為-5.5%，較上半年兩位數(shù)以上的降幅( 達(dá)20%以上的降幅)明顯收窄。一方面，根據(jù)施工證規(guī)定的竣工期限(兩年左右)，2016-2018年連續(xù)兩位數(shù)增長(zhǎng)的快速開(kāi)工后，從今年下半年開(kāi)始，竣工將明顯增加。另一方面，目前無(wú)論是政策監(jiān)管加強(qiáng)，還是業(yè)主維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，延期竣工現(xiàn)象明顯減少，未來(lái)新房交付將大面積增長(zhǎng)。

今年，調(diào)控政策和商品房市場(chǎng)走勢(shì)與去年類似。年底和年初穩(wěn)定增長(zhǎng)的舉措，都觸發(fā)了“小陽(yáng)春”行情；年中強(qiáng)化調(diào)控，導(dǎo)致下半年政策收緊，市場(chǎng)表現(xiàn)為“前高后低”；年底強(qiáng)調(diào)“一城一策”，加上開(kāi)發(fā)商促銷力度加大，11-12月開(kāi)啟“翹尾”行情。因此，展望年底兩個(gè)月，商品房市場(chǎng)有望維持去年末的“年末翹尾”。但是，由于高基數(shù)，年末單月銷售增速會(huì)下降。展望2020年，在經(jīng)濟(jì)下行壓力背景下，調(diào)控政策將更強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，“一城一策”會(huì)更加靈活實(shí)施，融資環(huán)境也將張弛有度，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更加分化，但總體平穩(wěn)。

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