海南房地產(chǎn)營銷圈內(nèi)，流行著這么一條鐵打的定律——干營銷不過40。兆鵬剛好超過這個年齡段?！拔覀冞@些人是從島外過來的，真的頂不住，那就只有走人?！?/p>

他親眼目睹島內(nèi)這波房地產(chǎn)動蕩的悲壯。過去十多年，無論是?？诘拿捞m，還是三亞的鳳凰，給人印象 深的就是應(yīng)接不暇的樓盤廣告。然而今年前三季度，海南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降28.1%；房屋銷售同比下降44.6%。

“壯士斷腕”之后，前三季度，海南全省GDP為3865.79億元，同比增長5.5%，跑輸全國6.2%的平均水平。

實際上，海南傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)、工業(yè)、旅游業(yè)等，增速相較此前，均出現(xiàn)不同程度的回落。

擁有中國 的熱帶區(qū)域，海南先后被定為自由貿(mào)易試驗區(qū)、中國特色自由貿(mào)易港后，似乎擁有繁榮的未來，但抵達(dá)未來途中的故事，仍讓各行各業(yè)人士五味雜陳。

或許，這是必經(jīng)之路。

創(chuàng)新海南

10月31日早上8：40，海南省博物館二期多功能廳，6臺攝像機(jī)一字排開，可容納近200人的報告廳，被從各地趕來的記者填滿。

一場中國（海南）自由貿(mào)易試驗區(qū)制度創(chuàng)新案例的新聞發(fā)布會正在舉行。短短20多 ，10項制度創(chuàng)新案例在大屏幕上被一一呈現(xiàn)。這是從將近300個案例庫里精挑細(xì)選的成果。

從“43260億噸”到“9800億噸”，海墾集團(tuán)旗下海南橡膠集團(tuán)（以下簡稱“海南橡膠”）前后7年，產(chǎn)量指標(biāo)經(jīng)歷了“自由落體式下降”。

天然橡膠是海南 的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，海南橡膠又是海南省 的國企上市公司，但海南橡膠成本又比不過東南亞，前幾年每年虧損10億元左右。

海南橡膠的困境是海南 產(chǎn)業(yè)的縮影。

不過，海南橡膠已經(jīng)涉過了“險灘”，去年公司扭虧為營，實現(xiàn)盈利2.29億元；今年上半年營收是59.36億元，同比增長13.21%。

它的翻身案例被放大到上述新聞發(fā)布會上，以市場化績效管理為基礎(chǔ)的改革創(chuàng)新機(jī)制，成為當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)的救命“稻草”。

舊潮褪去

樓市成交腰斬，兆鵬身邊70%的同行都消失了。

以往，他每天必做之事，是 結(jié)束之后 時間收到銷售報表，比對各個樓盤銷售數(shù)據(jù)；現(xiàn)在？不用看，看了也是“鴨蛋”。

兆鵬2004年被公司調(diào)派到海南項目，一待就是15年。如今，他是海南一家本地房企的營銷負(fù)責(zé)人?！澳闳I海大道兜一圈，從儋州到洋浦，馬路兩旁單樓盤就10多個。 近兩個月，這些項目的銷售業(yè)績，要不0套，要不1套。文昌市有個TOP6房企開發(fā)的項目，5月份拿到預(yù)售證，至今也就賣了不到20套?！?/p>

2016年以來，這個中國 的熱帶海島上，伴隨建設(shè)自貿(mào)區(qū)（港）而來的，還有全域限購政策。一年半時間流逝，樓市從瘋狂走到蕭瑟。

2018年以前，房地產(chǎn)曾為海南GDP貢獻(xiàn)將近“半壁江山”?！芭R海那些成交大縣，現(xiàn)在備案面積都是按千平方米計算。過往慣例，單獨(dú)一個樓盤一次銷售基本都以萬平方米起步。”兆鵬算了一筆賬，現(xiàn)在海南一個縣賣出的房子，還不及以前一個項目多。

銷售面積萎縮，意味著客戶越來越少。兆鵬從操盤海南 個項目開始，接觸的購房者95%都是外地客戶。2010年之后，海南經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，陸續(xù)有外地職業(yè)經(jīng)理人跑來這里落戶——這些該買房的人早買了，如今能夠擁有海南購房資格的數(shù)量很少。

羅莉的感觸更為深刻。她20年前來海南上大學(xué)，畢業(yè)后在這里安家。她是那種典型的銷售員：穿搭得體，善于言辭，一較真起來，就現(xiàn)身說法：她對房子天生狂熱，一有點(diǎn)現(xiàn)金就投入房產(chǎn)。

2016至2017年間，羅莉享受了一波行業(yè)高漲的紅利。當(dāng)時她在一個打養(yǎng)生概念的樓盤里做銷售顧問，從東北趕來的客戶絡(luò)繹不絕，頗豐的收入曾令她輕松應(yīng)對5套房的按揭貸款。

好景不長，海南全域限購“出擊”之后，她手頭購入的5套房子幾乎變成“燙手山芋”。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)?？谀城М€剛需大盤的羅莉，此刻正“開導(dǎo)”一位外地人，“落戶簡單一點(diǎn)，我們這個盤有很多新海南人購買，外地客和本地人的比例大概各占一半?！?/p>

午后2點(diǎn)，偌大的銷售中心里只有零散兩組客戶，羅莉們使盡了渾身解數(shù)。

新風(fēng)徐來

海口復(fù)興城互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園，是海南省重點(diǎn)打造的一個創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地。馬亮的日常工作，幾乎都是圍繞這個園區(qū)的招商運(yùn)營展開。

他是這個園區(qū)投資公司的副總經(jīng)理，“海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)一年多，園區(qū)的企業(yè)注冊數(shù)量一下子增加了一兩百家。2017年園區(qū)稅收僅達(dá)到五六千萬元，去年已經(jīng)提到4.2億元，今年前9個月已經(jīng)9.3億元?！?/p>

從前到訪考察的，多數(shù)是規(guī)模較小的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，現(xiàn)在每周大概有10-20家規(guī)模更大、業(yè)態(tài)更廣的企業(yè)上門調(diào)研。變化源于園區(qū)這些主角的排列組合調(diào)整。

“去年4月以后，海南從省里到園區(qū)，都開始加強(qiáng)對大企業(yè)的引進(jìn)，促進(jìn)了很多中國互聯(lián)網(wǎng)100強(qiáng)進(jìn)駐?！瘪R亮說。

一個進(jìn)駐的是字節(jié)跳動。去年11月，馬亮陪同?？谑邢嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)前往北京拜訪字節(jié)跳動創(chuàng)始人張一鳴，時隔一個月，張一鳴回訪?？?。

國慶后，包括58同城CEO姚勁波，芒果TV總裁蔡懷軍，閃送聯(lián)合創(chuàng)始人于紅建，分眾傳媒合伙人丁曉靜，快看漫畫創(chuàng)始人兼CEO陳安妮在內(nèi)的一隊互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)創(chuàng)始人，也沖著海南自貿(mào)區(qū)來了。

過往，房地產(chǎn)一業(yè)獨(dú)大。在去年4月發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》中，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)被列為海南未來要發(fā)展的十大產(chǎn)業(yè)之一。前三季度，在海南固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比下降16.3%的前提下，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)投資增長5.9%。

沿著海口市江東大道一路前行，兩旁大片光禿禿的黃土地，有的大型機(jī)械已經(jīng)進(jìn)場，塵土飛揚(yáng)；更多則是被一圈圈藍(lán)色的圍擋密密麻麻包圍著。

2018年6月，海南宣布啟動海口江東新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，將其作為建設(shè)海南自由貿(mào)易試驗區(qū)的重點(diǎn)先行區(qū)域。

9月底，海口市長丁暉公開表示，江東新區(qū)按照商務(wù)總部區(qū)、金融區(qū)、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、海南國家會展區(qū)、設(shè)計園區(qū)、科教園區(qū)等六大產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局，32個意向落地項目正在緊鑼密鼓談判。

江東大道與興洋大道交叉處，一座金黃色、造型獨(dú)特建筑與88米高觀光塔并排聳立著，這是江東新區(qū)展示中心。目前尚未對外開放，不過一名現(xiàn)場保安告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，“每天都有來自北京、香港、臺灣或國外的考察大團(tuán)過來，他們以企業(yè)名義率隊，有時多達(dá)200人?！?/p>

觀光塔成為這些企業(yè)遠(yuǎn)瞰整個區(qū)域、挑選地塊的一個 觀察點(diǎn)。一名知情人士透露，目前江東新區(qū)批下的土地，每畝價格至少超過100萬元。政府甚至設(shè)置了嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻——進(jìn)駐企業(yè)必須是世界500強(qiáng)，每年必須貢獻(xiàn)產(chǎn)值100億元。

人之戰(zhàn)

王忠與朋友聊天總會提起，沒想到自己會切入旅游業(yè)。從1996年下海南，他已經(jīng)在這扎根超過20年。

此前，王忠的主要身份是海南紅杉科創(chuàng)實業(yè)有限公司的創(chuàng)始人，這是一家從事綠色建筑的高科技企業(yè)。

4年前，海南省提出促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展，要求各個廳局上報特色旅游項目。農(nóng)業(yè)廳將方向定在互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，并組建項目工作小組，作為民營企業(yè)家之一，王忠也參與其中。

一年后，?？谑惺芥?zhèn)，要舉辦火山自行車文化節(jié)，王忠琢磨出一個“人民騎兵營”的旅游項目。

但項目 年就遇到大難題。從打造傳統(tǒng)自行車驛站，到與海南各個旅行社合作，再到鎖定企業(yè)團(tuán)建，他前后變了三次，都沒走通。

“我這個旅游項目，目標(biāo)市場壓根不是島外人，必須是本地人。海南的旅游格局是，70%的客人直接去了三亞，只有30%留在?？?。”王忠原以為三亞旅游更加繁榮。

事實大相徑庭。一次行業(yè)交流會上，同行紛紛訴苦，三亞更難做。因為人口更少。

現(xiàn)在，王忠正嘗試在體育旅游這個定位上做突破，但前路漫漫。今年以來，他在旅游板塊的營收相比去年下滑了至少40%。

整個海南，旅游行業(yè)的態(tài)勢也不算好。前三季度，全省接待游客總?cè)藬?shù)5600.67萬人次，同比增長7.1%；實現(xiàn)旅游收入707.63億元，同比增長10.2%。這兩個增速，相比去年同期一致出現(xiàn)下降。

王忠在想方設(shè)法拉客。他說，一方面，海南在文化挖掘不夠深入；另一方面，越來越多的國家實現(xiàn)免簽或落地簽，巴厘島、東南亞旅游，無論是旅游成本還是自然風(fēng)光，跟海南相差不遠(yuǎn)。

羅莉也在挖空心思進(jìn)行一場“客戶保衛(wèi)戰(zhàn)”。她正準(zhǔn)備帶上客戶參觀樣板間，一扭頭的功夫，一位同事走過來“截胡”。

同樣迫切的，是那些科創(chuàng)企業(yè)。王忠的紅杉科創(chuàng)，砸錢 多的一年，王忠為紅杉科創(chuàng)的研發(fā)投入將近800萬元，其中人才成本占據(jù)70%左右，更難的是你拿錢也招不到。

“海南本身知名高校匱乏，海南大學(xué)培養(yǎng)的人才大部分畢業(yè)后選擇北漂，所以本土的高科技企業(yè)面臨很多招人困難。”海南海旗網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的一名技術(shù)總監(jiān)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，目前他們急需的涉及大數(shù)據(jù)、人工智能AI、區(qū)塊鏈等技術(shù)應(yīng)用方面人才，海南本土幾乎為0。

10月24日，海南省新一輪戶籍制度改革橫空出世，兩條新的措施引人注目：一是基本取消本?。ǔ惩?，下同）落戶限制；二是取消農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)區(qū)分，統(tǒng)一登記為居民戶口。

但馬亮反問，真正的人才，會沖著一點(diǎn)政府補(bǔ)貼進(jìn)來嗎？

“當(dāng)然不會，他們更看重機(jī)會。”

海南省委新聞發(fā)言人、省委副秘書長、省委深改辦（自貿(mào)辦）常務(wù)副主任孫大海介紹， 近，國內(nèi)外專家齊聚探討如何建設(shè)自貿(mào)區(qū)（港）；中央相關(guān)部委正在緊鑼密鼓推進(jìn)自由貿(mào)易港政策出臺，“今后2-3個月，應(yīng)當(dāng)會有一波又一波的好消息?！?/strong>