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樓市“寒流”來襲 房企面臨業(yè)績融資去化多重壓力

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2018-11-15 16:24:28  有效期:發(fā)布當天  來源:中國證券報  閱讀 754 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

樓市各項指標仍在持續(xù)回落。10月14日,國家統(tǒng)計局公布了2018年1-10月份全國房地產開發(fā)投資和銷售情況。房地產開發(fā)投資增速、住宅投資增速、商品房銷售面積增速以及房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積等體現樓市景氣度的關鍵指標繼續(xù)呈現回落態(tài)勢。業(yè)內人士認為,受地產銷售低迷、庫存去化放緩影響,10月土地購置、新開工增速均大幅回落,令未來地產投資蒙上陰影。而房企作為地產投資的主力,面臨銷售預期不佳、融資通道減少、去化周期拉長等多重壓力。多位房企及上下游企業(yè)人士11月14日對中國證券報記者表示,房地產相關數據顯示市場景氣下行,行業(yè)將呈現集中度提升、存量房資源盤活以及新一輪消費升級等新的競爭特點。

房企銷售額增速放緩

“從近幾個月公布的數據看,商品房銷售面積和銷售額增速回落明顯。特別是以往的‘金九銀十’,今年簡直是‘驚九陰十’?!蹦成鲜蟹科笕耸亢Tɑχ袊C券報記者表示。從國家統(tǒng)計局發(fā)布數據看,今年前8月、前9月和前10月,商品房銷售額增速分別為14.5%、13.3%和12.5%;而商品房銷售面積增速則分別為4.0%、2.9%和2.2%。

反映到單一房企的數據,首先是銷售增速放緩。

根據地產研究機構克而瑞此前公布的數據,前10月 00房企總體銷售規(guī)模為7.83萬億元。盡管百強房企整體銷售規(guī)模同比仍處于增長態(tài)勢,但10月單月百強房企業(yè)績環(huán)比降低10.5%,銷售減速較為明顯。與去年同期相比,百強房企單月業(yè)績的同比增速自三季度以來持續(xù)放緩,從7月份的58.1%高位回落至10月的26.1%。

截至11月14日,經中國證券報記者不完全統(tǒng)計,已公布10月份銷售數據的31家A股地產公司及港股內房企業(yè)合計銷售額達4552億元,較9月份的4716億元略有下滑。

部分企業(yè)單月銷售數據呈現下滑態(tài)勢。中國恒大和碧桂園10月份分別實現銷售收入530.4億元和404.1億元,前十月銷售額增速較前九月銷售增速均繼續(xù)下滑。此外,融創(chuàng)中國、保利地產等17家企業(yè)前十月銷售額增速低于前九月銷售額增速。

海原所在的房企同樣面臨銷售壓力?!澳瓿豕咎岢隽巳赇N售破千億元的目標,但10月份才完成650多億元。接下來兩個多月壓力相當大?!?/p>

從已公布全年銷售目標的房企看,多數公司前10月銷售額完成率約80%-90%之間,包括融創(chuàng)、保利、龍湖等公司。部分房企銷售不及預期,首開股份、華夏幸福、綠地控股、泰禾集團等公司前10月銷售額僅占全年銷售目標6成左右。

中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示,前10月,前述31家房企合計銷售額達到4.24萬億元,平均同比增長38.8%。在這31家房企中,前10個月銷售額破千億元的企業(yè)14家。

中原地產 分析師張大偉表示,與9月份相比,10月份標桿房企整體銷售額增長幅度有所放緩;9月,這31家房企銷售額平均增長幅度高達40%。

融資去化各有難處

終端銷售等“開源”面臨壓力,“節(jié)流”方面融資通道減少成為房企面臨的另一個難題。

近期,多家房企密集公告,獲得金額不等融資,陸家嘴、華遠地產、龍湖、陸家嘴等企業(yè)均在11月內完成了數億元到數十億元不等的融資。據中原地產研究中心統(tǒng)計,11月以來,地產企業(yè)合計融資數額已超百億元。

行業(yè)龍頭方面,萬科A近日公告,根據公司資金計劃安排和銀行間市場情況,公司發(fā)行了10億元2018年度第八期超短期融資券,募集資金已到賬,票面利率為3.15%。中國恒大則公告,將發(fā)行總額18億美元的優(yōu)先票據。華夏幸福同樣公告發(fā)布美元債。

張大偉認為,大部分房企融資成本平穩(wěn),盡管目前仍然處于高位。隨著全社會資金成本走穩(wěn),房地產企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲。

但也有業(yè)界人士表達不同意見?!白?017年以來,多個地產融資通道相繼掐緊,既有的融資手段偏好于品牌效應好、回款能力強、儲備資源多的行業(yè) 企業(yè)。今年以來,許多房企出售資產的行為,就是融資撐不起擴張、主動收縮規(guī)模的表現?!蹦橙藤Y產證券化人士對中國證券報記者表示。

去化方面,房企近期面臨新一輪壓力。以北京市場為例,據我愛我家研究院統(tǒng)計數據,10月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供應量為8882套,環(huán)比9月增長21.9%,同比2017年10月增長439.3%,是2017年以來的 月供應量。

根據中國證券報記者此前調查。面臨庫存壓力的北京樓市,進入10月房企推出了多種促銷手段,包括限時特價房、總價折扣、減配精裝修改毛坯、甚至買房 豪車等層出不窮。即使是被認為低于市場價的限競房,由于下半年大量入市,項目去化率不甚理想,有的項目同樣推出了9.9折等促銷活動。

競爭呈現新態(tài)勢

房地產市場冷意足,行業(yè)競爭呈現新的態(tài)勢,首先是行業(yè)集中度進一步提升。

近期,萬科系在房地產資產并購重組市場四面出擊。

嘉凱城此前公告,嘉凱城集團及其子公司以整體掛牌底價3.55億元的價格,通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓杭州嘉凱城濱虹房地產開發(fā)有限公司100%股權、杭州名城博園置業(yè)有限公司100%股權、諸暨嘉凱城房地產開發(fā)有限公司100%股權、重慶華葡房地產開發(fā)有限公司100%股權、張家港嘉凱城房地產開發(fā)有限公司75%股權。上述出售資產被萬科系公司以3.55億元競得。這已是近一個月來萬科第三次并購地產資產。

此前,萬科以10.35億元獲海航基礎所持有的興華實業(yè)全部股權;以32.34億元交易對價,獲得華夏幸福環(huán)京區(qū)域10宗共計33.93萬平方米住宅用地。

業(yè)內人士表示,萬科等握有充足資金儲備的龍頭房企此時在市場上頻頻出手,將使行業(yè)集中度進一步提升,優(yōu)質資源進一步聚攏到龍頭房企,助推龍頭房企業(yè)績進一步提升。

三季報顯示,截至三季度末,萬科A持有貨幣資金1327.7億元。

此外,一些房地產關聯(lián)行業(yè)逐步聚集焦點。

以房屋中介經紀行業(yè)為例,由于房企去化壓力猶存以及房屋租賃市場發(fā)展,房屋中介經紀行業(yè)近年來迅速發(fā)展壯大。鏈家地產COO王擁群11月14日接受中國證券報記者采訪時表示,從房屋中介經紀行業(yè)感受到房地產市場正在發(fā)生變化,可以用“存量”和“調控”等關鍵詞來總結?!疤貏e是存量,在北上廣深為主一線或二線城市,已經進入了存量房的時代,這個趨勢不可阻擋?!?/p>

今年以來,越來越多房企參與到建設運營長租公寓等存量房市場中,并以此發(fā)布了金額可觀的住房租賃專項債券、專項ABS等融資工具。

王擁群預計,從二手房市場的年交易量看,未來三年,全國二手房市場年交易量將是新房市場的三倍左右。行業(yè)將整體轉向存量房市場。

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