導(dǎo)讀

房?jī)r(jià)各項(xiàng)指數(shù)漲至歷史高點(diǎn)，意味著調(diào)控仍不放松，并會(huì)繼續(xù)加碼。

如同今年夏季罕見高溫，調(diào)控高壓之下，房?jī)r(jià)仍燥熱不已。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控一年半有余，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)繼續(xù)普漲并達(dá)到高點(diǎn)。7月份，新建商品住宅有65城環(huán)比上漲，二手房?jī)r(jià)有66城環(huán)比上漲，刷新了歷史紀(jì)錄。另外從房?jī)r(jià)平均漲幅看，6-7月房?jī)r(jià)均處于高位，僅次于2016年8-9月。按照新建住宅與二手房上漲城市數(shù)量計(jì)算，平均有94%的城市房?jī)r(jià)在7月上漲。平均房?jī)r(jià)環(huán)比上漲新建住宅高達(dá)1.2%，二手房高達(dá)1.12%，均僅次于2016年9月。

房?jī)r(jià)各項(xiàng)指數(shù)漲至歷史高點(diǎn)，意味著調(diào)控仍不放松，并會(huì)繼續(xù)加碼。58安居客房產(chǎn)研究院 分析師張波指出，從房?jī)r(jià)表現(xiàn)來看，7月樓市行情依然持續(xù)一定熱度，但從7月末中央政治局會(huì)議和8月初住建部會(huì)議透?jìng)鞒龅男畔砜矗鞯囟唐谡{(diào)控將更加聚焦到對(duì)房?jī)r(jià)上漲的控制。另外，從上半年統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，房企開發(fā)投資和土地購(gòu)置面積分別同比增長(zhǎng)了9.7%、7.2%，商品房銷售面積也同比增長(zhǎng)了3.3%。在這一背景下，預(yù)計(jì)“金九銀十”乃至下半年，同比去年成交量還將維持小幅平穩(wěn)上揚(yáng)。

漲聲一片

統(tǒng)計(jì)局公布的7月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)非常值得研究。

新建商品住宅價(jià)格方面，7月環(huán)比上升的城市為65個(gè)，較6月增加2個(gè)；環(huán)比下降的城市3個(gè)，較6月減少1個(gè)；持平的城市2個(gè)，較6月減少1個(gè)。其中 漲幅為三亞的3.7%，下跌的城市僅有上海、南京、泉州，跌幅均為0.1%。二手住宅價(jià)格方面，7月環(huán)比上升的城市為66個(gè)，與6月持平；環(huán)比下降的城市為4個(gè)，較6月增加1個(gè)。其中 漲幅為三亞的3.1%，下跌的城市分別為天津（-0.2%），上海（-0.1%），南京（-0.1%），廈門（-0.4%）。

“7月絕大部分城市的房?jī)r(jià)是環(huán)比上升的，上漲城市數(shù)達(dá)到高點(diǎn)?！蔽覑畚壹沂袌?chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉注意到，新房?jī)r(jià)格65城環(huán)比上漲的情況，2015年以來只有2016年4月出現(xiàn)過一次；二手房?jī)r(jià)66城環(huán)比上漲的情況，2015年以來只有今年6、7月連續(xù)出現(xiàn)。

本輪房?jī)r(jià)上漲先鋒是三亞。7月，三亞無論是新房?jī)r(jià)格、二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅都超過了3%，高居 。今年年初海南自由貿(mào)易港政策出臺(tái)后，包括三亞在內(nèi)的整個(gè)海南樓市迅速升溫，其后海南雖然全域限購(gòu)，樓市過熱勢(shì)頭得以遏制，但政策的助推效果仍在。而三亞作為 的休閑度假城市，進(jìn)入夏季后外來人口大幅增長(zhǎng)，不少人出于休閑度假、養(yǎng)老的需求也愿意在三亞購(gòu)置房產(chǎn)，這也導(dǎo)致了三亞的房?jī)r(jià)在7月進(jìn)一步攀升。

盡管絕大部分城市房?jī)r(jià)指數(shù)均在上漲，但也有極少數(shù)城市因嚴(yán)厲調(diào)控而在下跌。無論新房?jī)r(jià)格還是二手房?jī)r(jià)格，7月環(huán)比下降的城市非常少，但南京、上海7月的新房?jī)r(jià)格、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比都在下降。事實(shí)上，除了新房、二手房，近期南京、上海的土地市場(chǎng)也同樣存在下行狀況，一是土地價(jià)格降低，二是頻繁出現(xiàn)流拍，可見兩地樓市在政策的長(zhǎng)期調(diào)控下已經(jīng)呈現(xiàn)全面下滑趨勢(shì)。

另外，從2017年4月到2018年7月，廈門二手房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)下跌16個(gè)月，成為此輪樓市政策收緊以來房?jī)r(jià)下跌 長(zhǎng)久的城市。政策顯然起到關(guān)鍵作用，各種限購(gòu)限貸限售讓市場(chǎng)徹底沉寂。但在下降之前， 2016年的一波上漲曾將廈門房?jī)r(jià)推高到了全國(guó)第四，僅次于北上深，以廈門本身的經(jīng)濟(jì)體量、人口流入情況而言，這個(gè)價(jià)格明顯偏高，政策調(diào)控后大幅下降也屬必然。

暗潮涌動(dòng)

炙熱的樓市意味著調(diào)控仍沒有放松的可能性。7月31日，中央政治局會(huì)議召開，會(huì)議公報(bào)合計(jì)上千字，其中專門針對(duì)房地產(chǎn)的內(nèi)容有73個(gè)字，7個(gè)分句，會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的表態(tài)措辭嚴(yán)厲。“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制?！?/p>

看似高漲背后也是暗潮涌動(dòng)。張波分析，暗潮之一，銷售面積增長(zhǎng)之下，三四線“去庫(kù)存”正在變化。三四線城市的“蜜月期”可能提前結(jié)束。隨著PSL收緊，國(guó)開行總行收回了項(xiàng)目審批權(quán)，三四線將迎來政策收緊期；暗潮之二，土地成交價(jià)款上升，流拍也在增加。土地成交價(jià)款6619億元，增長(zhǎng)21.9%，但流拍也在快速增加；暗潮之三，開發(fā)投資增長(zhǎng)之下，貸款金額依然下降。雖然全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長(zhǎng)10.2%，但也要看到7月貸款金額在下降，其中國(guó)內(nèi)貸款14045億元，下降6.9%；利用外資33億元，下降70.1%。 央行在7月的放水動(dòng)作并未在房企端形成快速影響，在下半年整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)由“去杠桿”變“穩(wěn)杠桿”的大背景下，貨幣政策的閘門雖然開始調(diào)松，房企資金面的“干渴度”緩解的難度依然較大。

“穩(wěn)定預(yù)期是難點(diǎn)?！睆埐ㄗ⒁獾剑壳安煌鞘杏脩舻男枨笳诜只?。根據(jù)安居客線上監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)用戶找房熱度環(huán)比上漲1.0%，一線城市找房熱度上升明顯，漲幅為11.7%，二線城市找房熱度環(huán)比下跌3.4%，三四線城市環(huán)比上漲1.8%。從具體城市漲幅來看，二到六位集中在三四線城市，分別為鞍山、東莞、汕頭、秦皇島、徐州。

因此張波判斷，包括二三線城市在內(nèi)的商品房?jī)r(jià)格將首先出現(xiàn)滯脹或上漲乏力，商品房?jī)r(jià)的變化也會(huì)逐步影響到二手房，部分城市的二手房?jī)r(jià)或出現(xiàn)明顯回調(diào)，整體來看部分二三線城市的二手房成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)下滑，“有價(jià)無市”局面或?qū)?huì)出現(xiàn)在部分二三線城市的二手房市場(chǎng)。

胡景暉認(rèn)為，7月全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的城市較多，在全國(guó)樓市調(diào)控不放松的基調(diào)下，未來各城繼續(xù)加碼調(diào)控的概率上升。但當(dāng)前的國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也需要各方面政策由緊趨松，這對(duì)未來各城的因城施策提出了很高要求。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉也認(rèn)為，當(dāng)下房?jī)r(jià)普漲局面依然存在，部分城市上漲幅度較高，預(yù)計(jì)后續(xù)調(diào)控加碼的可能性加大。據(jù)他統(tǒng)計(jì)，8月已經(jīng)有超過25個(gè)城市發(fā)布了各種調(diào)控政策。房?jī)r(jià)普漲背景之下，預(yù)計(jì)調(diào)控政策加碼趨勢(shì)加速。

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