近日，昆明、武漢、海南等地調(diào)控再度出手了。綜合來(lái)看，多地同時(shí)行動(dòng)，很明顯是有意為之，堅(jiān)持“房住不炒”的原則，新一輪調(diào)控潮下，會(huì)給樓市帶來(lái)什么？

一、新一輪全國(guó)范圍調(diào)控又來(lái)了

近，正當(dāng)有些人以為，今年樓市調(diào)控可能放松的時(shí)候，一些漲幅比較大的城市再度出手了。

3月1日，昆明發(fā)布通知，明確了3個(gè)區(qū)域的商品住宅進(jìn)行限售，同時(shí)要求完善差別化的住房信貸政策。昆明的限售區(qū)域?yàn)椋褐鞒嵌h(huán)路以內(nèi)，呈貢新區(qū)以及船房河、廣福路、彩云路、鮮花大道至滇池圍合區(qū)域內(nèi)，限售期限為三年。昆明同時(shí)還下調(diào)了公積金貸款的額度，并提高公積金貸款購(gòu)房的首付比例。二套房的首付比例上調(diào)到了45%

2月27日，武漢的征求意見對(duì)外公布，意見要求加大了對(duì)于開發(fā)商的監(jiān)管，對(duì)已經(jīng)封頂并已支付完封頂施工進(jìn)度款的新建商品房項(xiàng)目，監(jiān)管資金要達(dá)到項(xiàng)目總預(yù)售款的15%；對(duì)只蓋了1/2，并已支付相應(yīng)施工進(jìn)度款的，監(jiān)管資金為項(xiàng)目總預(yù)售款的20%；以上兩個(gè)條件都不符合的，監(jiān)管資金為項(xiàng)目總預(yù)售款的25%。這無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步緊繃開發(fā)商的資金鏈條，逼著他們盡快推出新盤。

還有海南，三亞要求已達(dá)到預(yù)售條件的新建商品住房，備案價(jià)格不能超過(guò)2017年2月的水平。之前備案價(jià)格超過(guò)以上標(biāo)準(zhǔn)的，須重新申請(qǐng)價(jià)格備案。據(jù)悉海南已經(jīng)強(qiáng)行將新房?jī)r(jià)格按到了2萬(wàn)以下。

綜合來(lái)看，多地同時(shí)行動(dòng)，應(yīng)該不是個(gè)案，很明顯是有意為之，也就是說(shuō)今年仍將繼續(xù)執(zhí)行房住不炒的原則，對(duì)于城市的房?jī)r(jià)調(diào)控并不會(huì)放松。

二、我們嗅到收網(wǎng)的氣息

2017年年初的時(shí)候，全國(guó)平均房?jī)r(jià)超過(guò)1萬(wàn)的有19個(gè)城市，但是到去年12月底平均房?jī)r(jià)超過(guò)1萬(wàn)塊錢的已經(jīng)有了41個(gè)城市，（數(shù)量上）已經(jīng)是翻了一倍。

為了讓樓市降溫，政策的組合拳不可謂不嚴(yán)厲。需求端限購(gòu)，雖然誤傷了部分剛需，但是也讓炒房者偃旗息鼓；供應(yīng)端的嚴(yán)控商辦；信貸端去杠桿，讓樓市逐步冰封。

2018年，信貸端更加嚴(yán)厲。年后個(gè)重磅就是中信銀行叫停北京200萬(wàn)元以上個(gè)人住房抵押貸款。這一塊業(yè)務(wù)一直是銀行的發(fā)展業(yè)務(wù)，現(xiàn)在叫停，一定程度上就是說(shuō)明了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不看好，即很可能未來(lái)房?jī)r(jià)將下行致使相關(guān)業(yè)務(wù)出現(xiàn)虧損。

另外多地銀行繼續(xù)上調(diào)首套房貸款利率：

北京：多家銀行再次上調(diào)了購(gòu)房利率，首套房上浮15%~25%，個(gè)別銀行甚至上浮了30%；

武漢：首套房貸利率普遍上浮20%，二套房利率上浮30%。

廣州：四大國(guó)有銀行宣布首套房的房貸利率上浮10%；

深圳：有兩家銀行上浮20%。

……

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年12月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.38%，環(huán)比上升0.37%，同比上升20.89%，接近基準(zhǔn)利率上浮10%的水平。

首貸利率上浮10%，這個(gè)概念就是，以100萬(wàn)的房產(chǎn)為基準(zhǔn)算比賬，那么一個(gè)月就需要多還1200元。單看不多，但是這筆錢對(duì)于月月還貸的普通百姓來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。

買房者日子不好過(guò)，房地產(chǎn)商也同樣是。

2018年1月，不少房地產(chǎn)公司都在拼命的找錢，從境內(nèi)到境外，什么“國(guó)際發(fā)售”“債務(wù)再融資”“拓寬融資渠道”都跑了一個(gè)遍。

再來(lái)看M2的增速，2017年1月-10月，M2同比增長(zhǎng)就不斷下行。

M2是廣義貨幣，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是全社會(huì)的錢，也就是大家知道的印鈔速度。M2不斷下行對(duì)房地產(chǎn)影響巨大，M2的每一次增速，都能為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新一輪的騰飛。

2008年4萬(wàn)億救市，m2增速高達(dá)30%，房?jī)r(jià)也翻著上漲；

2015年4月m2增速放緩到10.1%，大家都去炒股了，反而沒人炒房了；

2016年m2增速明顯，回到14%，樓市再次起飛！

種種跡象都表明，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)。同時(shí)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這個(gè)大方向不會(huì)改變，即使調(diào)也不會(huì)背離這個(gè)核心思想，并且中國(guó)的房產(chǎn)，其實(shí)并不算稀缺，無(wú)論從政策的指導(dǎo)方向上還是房子的數(shù)量上來(lái)看，樓市再次暴漲的可能性，微乎其微。

三、不是不讓你買房，而是不要炒房了

很多剛需一族很焦慮，總是想著房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌。實(shí)際上剛需一族，關(guān)鍵是看需求，在房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落的前提下，什么時(shí)候都可以買。

但是還指望炒房暴富——特別是想背巨額債務(wù)加杠杠去賭房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的人，你們還是省省吧。

除了一線城市和個(gè)別強(qiáng)二線城市的房產(chǎn)還有點(diǎn)投資價(jià)值外，別再問(wèn)海南能不能投、南京能不能投、常州能不能投，三四線城市能不能投了。

暴漲過(guò)后，“房住不炒”這幾個(gè)字應(yīng)該成為你們的時(shí)刻牢記的口訣，房產(chǎn)投資短期真的沒機(jī)會(huì)了，傻人炒房都能賺的好日子，真的不復(fù)存在了！

同時(shí)，住建部會(huì)同多個(gè)部委也多次表態(tài)，對(duì)于樓市調(diào)控的態(tài)度，估計(jì)在3月還將有進(jìn)一步的統(tǒng)一行動(dòng)出臺(tái)。無(wú)論是金融端，土地端，政策端，還是各個(gè)城市，都會(huì)相應(yīng)跟進(jìn)，3月是一個(gè)房地產(chǎn)政策的重要觀察窗口，每年都是在這個(gè)月出臺(tái)重要的樓市政策，從而決定一年的市場(chǎng)走向。

四、今年樓市的的看點(diǎn)是什么？

首先，限售，去年開始越來(lái)越多的城市開始新房限售，這就是徹底鎖死流動(dòng)性的表現(xiàn)，限售之后炒房成本大增，不確定性更大，所以炒房團(tuán)將徹底退場(chǎng)，就留下了居住屬性，但凡限售堅(jiān)決的城市，特別是二手房也限售的城市，能起到一定的效果。在限購(gòu)已經(jīng)普遍執(zhí)行之后，限售將是另一大解決問(wèn)題的思路。

其次，金融去杠桿， 現(xiàn)在銀行的貸款利率已經(jīng)大量上浮，中信銀行也暫停了房抵貸，未來(lái)貸款利率繼續(xù)上浮的概率極大，隨著美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)加息，央行很可能跟隨加息，之后存量房貸也會(huì)受到影響。增量房貸將更少更貴，所以一貸難求會(huì)愈演愈烈。不排除在央行和銀監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)排查下， 越來(lái)越多的股份制商業(yè)銀行暫停房抵貸，那樣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)大量失去流動(dòng)性。你想再賣房換新房基本不太可能了。這種可能性很大，特別是如果美元開始反彈，中國(guó)金融很可能進(jìn)入這種備戰(zhàn)狀態(tài)。

第三，棚改轉(zhuǎn)移，去年我們轉(zhuǎn)變了思路，開始因城施策，這給了一些地方賣地的機(jī)會(huì)，在棚改和貨幣化安置的掩護(hù)下推升了房?jī)r(jià)，很難想象一個(gè)小縣城地級(jí)市，人口大量流出，房?jī)r(jià)瞬間漲了50-100%，這是一種怎樣的感受，很明顯就是金融推動(dòng)的。不可能需求突然爆發(fā)，所以金融推動(dòng)的后果必然是一地雞毛，有市值，但卻沒有流動(dòng)性，隨著該地區(qū)棚改完成，貨幣化安置結(jié)束，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，你竟然上當(dāng)了被耍了，成了那個(gè)價(jià)的接盤者。雖然價(jià)格還沒落下來(lái)，但你已經(jīng)找不到后面的接盤俠。所以今年開始很多狐貍精要露出狐貍尾巴了。

第四，保障房和土地供給，去年我們土地開始盯住城市人口，也終于想到了在供給側(cè)去調(diào)整土地問(wèn)題，去年北京上海這些城市大量土地入市，但由于建設(shè)周期，還沒有發(fā)揮作用，今年3月以后，大量商品房開始交付，從北京來(lái)看，新盤供給充足，共有產(chǎn)權(quán)房和純商品房供給量都不小，這對(duì)于已經(jīng)見頂一年的樓市來(lái)說(shuō)應(yīng)該雪上加霜，現(xiàn)在新房限價(jià)的力度很大，甚至與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛，賣二手房，買新房成為一個(gè)趨勢(shì)。所以慢慢的，二手房的供給增加，價(jià)格恐怕也要下來(lái)。

綜合來(lái)看，3月份的樓市態(tài)度很重要，去年很多二線城市借著人口政策變現(xiàn)放松了調(diào)控門檻，很可能會(huì)在3月被糾偏，也就是說(shuō)，一開始我們擔(dān)心的樓市調(diào)控放松可能根本不存在了，很可能等來(lái)的是更加嚴(yán)厲的政策。

，怎么叫做調(diào)控成功呢？你指望房?jī)r(jià)回到2007年肯定是不現(xiàn)實(shí)的，但努努力回到2015年底的水平，應(yīng)該沒問(wèn)題。如果房?jī)r(jià)真的回到2015年底，那么這將是一次史詩(shī)級(jí)的成功的樓市調(diào)控。

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