大家都知道個人所得稅是收入達到繳納標準的公民應(yīng)盡的義務(wù)，一般的應(yīng)稅項目表現(xiàn)為：工資薪金、個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、股息紅利和其他偶然所得等，那么房地產(chǎn)企業(yè)由于自身業(yè)務(wù)特點，代扣代繳個人所得稅主要的應(yīng)稅表現(xiàn)形式有哪些呢？

一、房地產(chǎn)企業(yè)支付給購房者的違約金，需要代扣代繳個人所得稅嗎？

文件依據(jù)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2006〕865號）的規(guī)定：“商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購房個人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照‘其他所得’應(yīng)稅項目繳納個人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。”

理解

根據(jù)現(xiàn)有政策，僅有上述原因的違約金收入需要繳納個人所得稅，而如果交房時由于發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題而支付的違約金，由于房地產(chǎn)企業(yè)未能按照約定時間交房而支付的違約金，由于集資建房，房源緊張，購房者未能按約選定房源，房地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金等情形，不需要代扣代繳個人所得稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)為了鼓勵老業(yè)主帶新客戶購房，向每位老業(yè)主發(fā)放的獎金，是否需要代扣代繳個人所得稅？

文件依據(jù)

《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》　第八條......“（四）、勞務(wù)報酬所得，是指個人從事設(shè)計、裝潢、安裝、制圖、化驗、測試、醫(yī)療、法律、會計、咨詢、講學(xué)、新聞、廣播、翻譯、審稿、書畫、雕刻、影視、錄音、錄像、演出、表演、廣告、展覽、技術(shù)服務(wù)、介紹服務(wù)、經(jīng)紀服務(wù)、 服務(wù)以及其他勞務(wù)取得的所得?！?/p>

理解

房地產(chǎn)這類“老業(yè)主帶新客戶”的獎金，應(yīng)按照“勞務(wù)報酬所得”繳納個人所得稅。勞務(wù)報酬所得以個人每次取得的收入，“定額或定率減除規(guī)定費用的余額為應(yīng)納稅所得額。就是說，如果每次勞務(wù)收入不超過4000元，應(yīng)“定額”減除費用800元；每次收入在4000元以上，“定率”減除20%的費用，然后以其余額為納稅所得額，乘以其適用20%的比例稅率。

三、房地產(chǎn)企業(yè)為了吸引人才，將自建房屋低于成本價出售給技術(shù)人員，是否需要代扣代繳個人所得稅？

文件依據(jù)

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題的通知 》（財稅〔2007〕13號）的規(guī)定，“單位按低于購置或建造成本出售住房給職工，職工少支付的差額部分，應(yīng)按照“工資薪金所得”項目繳納個人所得稅。對職工取得的上述應(yīng)稅所得，比照全年一次性獎金的征稅辦法，計算征收個人所得稅?！?/p>

理解

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在售房當(dāng)月，按照全年一次性獎金的個稅計算方法，代扣代繳個人所得稅。

四、房地產(chǎn)企業(yè)為參觀樓盤的客戶，隨機免費禮品，是否需要代扣代繳個人所得稅？

文件依據(jù)

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2011〕50號）的規(guī)定，企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。

理解

對于用于業(yè)務(wù)宣傳等促銷中隨機向購房者禮品，需要按照“其他所得”項目代扣代繳個人所得稅。

五、房地產(chǎn)企業(yè)舉辦房主答謝會，禮品，是否需要代扣代繳個人所得稅？

文件依據(jù)

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2011〕50號）的規(guī)定，企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。

理解

房地產(chǎn)企業(yè)答謝購房者在年會上禮品，需要按照“其他所得”項目代扣代繳個人所得稅。

六、房地產(chǎn)企業(yè)給予支付了房款的購房者機會，抽取的獎品，是否需要代扣代繳個人所得稅？房地產(chǎn)企業(yè)，對支付了房款的購房者，價值不等的家電，是否也要代扣代繳個人所得稅呢？

文件依據(jù)

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2011〕50號）的規(guī)定，企業(yè)對累積消費達到一定額度的顧客，給予額外機會，個人的獲獎所得，按照“偶然所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。

商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)過程中向個人禮品，屬于下列情形之一的，不征收個人所得稅……企業(yè)在向個人銷售商品和提供服務(wù)的同時給予品，如通信企業(yè)對個人購買手機話費、入網(wǎng)費，或者購話費手機等；

理解

由此可以看出，企業(yè)在未向個人銷售商品或提供服務(wù)的前提下，隨機禮品或給予所得的獎品，均需代扣代繳個人所得稅，前者按照“其他所得”項目代扣代繳，后者按照“偶然所得”項目代扣代繳，企業(yè)的禮品是自產(chǎn)產(chǎn)品的，按該產(chǎn)品的市場銷售價格確定個人的應(yīng)稅所得；是外購商品的，按該商品的實際購置價格確定個人的應(yīng)稅所得；

但若企業(yè)在向個人銷售商品或提供服務(wù)中，通過折扣折讓、禮品或按消費積分反饋的形式禮品的，不需要代扣代繳個人所得稅，但若采取的形式，無論是否有業(yè)務(wù)發(fā)生為前提，均需按照“偶然所得”項目代扣代繳個人所得稅。

由以上房地產(chǎn)企業(yè)特有的個稅應(yīng)稅形式可以看出，業(yè)務(wù)的性質(zhì)和實質(zhì)在個人所得稅代扣代繳中扮演著重要的角色，只有掌握好各類原則和要點，才能合理有效規(guī)避個人所得稅的涉稅風(fēng)險，使房地產(chǎn)企業(yè)和個人不至于因多繳稅款而蒙受損失，或者因少繳個稅而產(chǎn)生稅收罰款風(fēng)險。

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