省四屆人大常委會第十五次會議昨分組審議《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例(修訂草案)》，草案指出——

　　物業(yè)企業(yè)拒“代收” 水電單位不得掐水斷電

　　昨天上午，省四屆人大常委會第十五次會議對《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例(修訂草案)》進行了分組審議，在修訂草案中，針對業(yè)主大會成立門檻高、維修基金使用難、代收費糾紛等常見問題增加了修改內(nèi)容。

　　【關鍵詞】業(yè)主大會

　　省人大法制委員會在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，從現(xiàn)行的實際情況看，召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會的門檻過高。頭先，我省相當一部分小區(qū)省外人員購購多，常住率低。據(jù)不完全統(tǒng)計，?？谑羞@類小區(qū)約占40%，入住率均在40%以下，而三亞市這類小區(qū)入住率不足30%，致使頭次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立無法達到法定條件。據(jù)統(tǒng)計，在全省實行物業(yè)管理的1283個小區(qū)中，已成立業(yè)主委員會的只有452個，成立率為35%，而在三亞僅有13.3%。

　　還有一些規(guī)模較大的小區(qū)因建設周期長，分若干期開發(fā)，以致相當長的時間內(nèi)難以完成50%的售房面積，無法達到召開頭次業(yè)主大會的主要 條件。

　　【關鍵詞】代收費

　　據(jù)了解，我省大多數(shù)通往小區(qū)的水電設施存在著三種產(chǎn)權，其中供水供電企業(yè)的管網(wǎng)產(chǎn)權僅到小區(qū)總表，從總表到業(yè)主住宅的這段供水供電設施產(chǎn)權為小區(qū)業(yè)主共有，而業(yè)主住宅的設施規(guī)業(yè)主所有，這種產(chǎn)權混雜的狀況，造成原本應由供水供電企業(yè)承擔的設備安裝、養(yǎng)護維修費以及水電損害費用，轉到業(yè)主和使用人的身上，較后引發(fā)管理費用糾紛。據(jù)了解，全省因水電費收取而引發(fā)的糾紛占物業(yè)糾紛的70%。

　　【關鍵詞】維修基金

　　專項維修資金使用條件嚴格，難以發(fā)揮作用的呼聲時常見諸報端。

　　省法制委員會調(diào)研時了解到，特別是在應對自然災害等突發(fā)情況，需要對設施設備進行維護時，無法使用資金，既影響業(yè)主的正常生活，又容易引發(fā)社會不穩(wěn)定，也致使大量的維修資金閑置，無法發(fā)揮其應有的作用。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2009年底，全省共繳存住宅專項維修資金10.15億元，但僅使用358.2萬元，使用率不到0.035%。

　　符合三種情形

　　可召開頭次業(yè)主大會

　　《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例(修訂草案)》中提出，為了確保頭次業(yè)主大會的順利召開，同時強化政府監(jiān)管，《修訂草案》對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會選舉的相關條件做了具體規(guī)定。如：物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形的，業(yè)主應當召開頭次業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

　　這三種情形分別是：房屋已出售且交付使用房屋建筑面積達到50%以上;30%以上業(yè)主書面聯(lián)名向物業(yè)管理行政主管部門提交籌備召開頭次業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會，并已推選業(yè)主代表組成頭次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)的報告;前款規(guī)定報告事項經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核并公告。

　　業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)按其擁有的專有部分面積計算，每平方米為1票，不足1平方米的不計算。

　　現(xiàn)象:全省水電費引發(fā)的糾紛占物管糾紛七成

　　物業(yè)拒絕“代收”

　　水電單位不得因此終止服務

　　《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例(修訂草案)》中提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當抄表到戶并向較終用戶收取有關費用，不得強制物業(yè)服務企業(yè)無償代收代交相關費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收代交相關費用而停止向較終用戶提供服務。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收后，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第七十條規(guī)定，未抄表到戶并向較終用戶收取有關費用，或者因為物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收代交相關費用而停止向較終用戶提供服務的，由相關行政主管部門處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　現(xiàn)象:全省10億維修基金 使用率不到0.035%

　　出現(xiàn)緊急情況

　　業(yè)委會可動用專項維修基金

　　《修訂草案》規(guī)定了小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)緊急情況時，專項維修資金的使用原則。如：物業(yè)共用部位、共用設施設備，出現(xiàn)嚴重損壞、故障，嚴重影響業(yè)主生活或者人身財產(chǎn)安全，需要緊急動用專項維修資金進行維修、更新的，業(yè)主委員會可以在書面報告物業(yè)管理行政主管部門并經(jīng)在住業(yè)主過半數(shù)同意后動用專項維修資金。

　　物業(yè)管理行政主管部門認為業(yè)主委員會報告的情形不屬于前款規(guī)定的可以緊急動用專項維修資金情形的，應當告知業(yè)主委員會不得緊急動用。業(yè)主委員會緊急動用專項維修資金的，應當提請下次業(yè)主大會審議追認。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒有成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主可以在出現(xiàn)款規(guī)定的需要緊急動用專項維修資金進行維修、更新的情形時，向物業(yè)管理行政主管部門提出書面申請，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核同意后可以緊急動用專項維修資金。

　　【關鍵詞】車位管理

　　小區(qū)車位先滿足業(yè)主

　　《修訂草案》對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的出售、出租以及管理等方面做出了具體的規(guī)定，如：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附或者出租等方式約定。車位、車庫用地已經(jīng)由業(yè)主公攤的，車位、車庫屬于全體業(yè)主共有。建設單位和業(yè)主不得將車位、車庫出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人購購車位、車庫的，有關主管部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當頭先滿足業(yè)主的需要。

　　在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，建設單位可以將未出售車位、車庫不定期出租給本區(qū)域外的其他人，業(yè)主、物業(yè)使用人有需要的應當隨時收回。經(jīng)業(yè)主大會決定對屬于業(yè)主共有車位、車庫收取使用費的，其收益屬于全體業(yè)主所有，用途由業(yè)主大會決定。

　　【關鍵詞】物業(yè)移交

　　“管家”交接聽業(yè)委會的

　　修訂草案中提出，物業(yè)服務合同期限屆滿后、新聘物業(yè)服務企業(yè)接管前，業(yè)主委員會明示接受原物業(yè)服務企業(yè)提供的服務，且原物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原物業(yè)服務合同自動延續(xù)至新聘物業(yè)服務企業(yè)正式接管時為止。業(yè)主應當按照原合同約定交納延續(xù)期間的物業(yè)服務費。

　　延續(xù)服務期間，業(yè)主委員會明確告知物業(yè)服務企業(yè)不再接受其服務的，原物業(yè)服務企業(yè)應當停止服務;原物業(yè)服務企業(yè)自行繼續(xù)提供服務的，業(yè)主有權拒絕交納物業(yè)管理費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同解除后10日內(nèi)，辦理移交業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房、場地和其他財物;移交預付或者結余的專項維修資金、物業(yè)管理費和維修養(yǎng)護費等。

　　【關鍵詞】特約服務

　　鼓勵物業(yè)提供特約服務

　　修訂草案中提出，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)向有需求的個別業(yè)主、物業(yè)使用人提供下列特約服務：定期為業(yè)主房屋保潔;代為清理業(yè)主裝飾裝修垃圾;代為出租房屋;代為管理空置房屋;代繳各項費用;代為發(fā)郵件、報刊;代訂車、船、機票;其他特約服務。特約服務收費由物業(yè)服務企業(yè)與接受服務的業(yè)主、物業(yè)使用人約定。

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