“現(xiàn)在的樓市就像‘變頻空調(diào)’，切換的頻率越來(lái)越快?！痹谏现苣┏繄?bào)與金地集團(tuán)聯(lián)合舉辦的樓勢(shì)沙龍上，與會(huì)專(zhuān)家感嘆說(shuō)。

　　在樓市新政“打擊”下，5月份，申城一手房成交量估計(jì)只有40多萬(wàn)平方米，二手房成交量上半月則只有上月同期的四分之一。

　　盡管到目前為止，上海的開(kāi)發(fā)商還是沒(méi)有“大手筆”的優(yōu)惠，但專(zhuān)家認(rèn)為，早則第三季度、遲則10月底，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”就會(huì)到來(lái)。“當(dāng)然，拐的速度和‘坡度’，還要取決于樓市新政滬版細(xì)則的‘強(qiáng)度’及各單位實(shí)施力度。”

　　現(xiàn)場(chǎng)探房：

　　新盤(pán)優(yōu)惠“雷聲大雨點(diǎn)小”

　　樓市新政自4月17日實(shí)施以來(lái)已有一個(gè)多月，開(kāi)發(fā)商的底氣到底有多足？上周末恰好有10多個(gè)新盤(pán)推出新房源，記者分赴寶山、松江等多個(gè)樓盤(pán)探訪，

　　上周六11點(diǎn)左右，記者來(lái)到位于九亭的某樓盤(pán)售樓處。剛到門(mén)口，記者發(fā)現(xiàn)，一個(gè)約20人的團(tuán)購(gòu)隊(duì)伍從售樓處魚(yú)貫而出。難道是投資客前來(lái)“抄底”？記者上前詢問(wèn)后得知，原來(lái)他們是相約一起看房，只為自住，不為投資。

　　走進(jìn)大門(mén)，記者發(fā)現(xiàn)不少樓盤(pán)貼著“售罄”的紙條。售樓人員介紹說(shuō)，此次推出的房源均價(jià)約為18000元/平方米，除5套特價(jià)房外，價(jià)格并沒(méi)有特別優(yōu)惠。

　　當(dāng)記者表示對(duì)其中一套特價(jià)房有興趣時(shí)，售樓先生立刻拿來(lái)計(jì)算器，“這套房有88平方米，但實(shí)際使用面積有93平方米，總價(jià)只需要156萬(wàn)元，每平方米只需要16800元，相比其他房源優(yōu)惠了近10%，十分合算?！?/P>

　　松江新城某新開(kāi)樓盤(pán)的優(yōu)惠幅度則更有限。上周六12點(diǎn)30分左右，記者在該樓盤(pán)銷(xiāo)售處發(fā)現(xiàn)，盡管當(dāng)天是開(kāi)盤(pán)日，但售樓處并沒(méi)有出現(xiàn)排隊(duì)的情況，只有三四組客戶在與售樓人員交談。而銷(xiāo)售大廳的顯眼處，擺放著寫(xiě)有99套房源的廣告牌，但其中的23套貼著紅色標(biāo)簽，表明已被預(yù)定。

　　據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，現(xiàn)在購(gòu)購(gòu)該樓盤(pán)，總價(jià)可減掉1萬(wàn)元。但以較小戶型56平方米來(lái)計(jì)算，總價(jià)減1萬(wàn)元，相當(dāng)于每平方米較多減少180元，對(duì)14000元/平方米的價(jià)格來(lái)說(shuō)幾乎可以忽略不計(jì)。

　　對(duì)記者提出的“現(xiàn)在樓市這么低迷，你們還有沒(méi)有其他的優(yōu)惠活動(dòng)”，售樓人員表示：“我們只剩下兩棟樓，其他的都已經(jīng)賣(mài)光。這次推出的是較吃香的小戶型，購(gòu)的人不少，總價(jià)減掉1萬(wàn)元已經(jīng)相當(dāng)實(shí)惠！”

　　繼今年年初推出新盤(pán)后，保利集團(tuán)在寶山顧村板塊的項(xiàng)目——保利葉上海，昨日再次推出了216套公寓以及18套別墅。據(jù)了解，此次推出的公寓房均價(jià)約為每平方米16000-17000元，考慮到該批房源有相應(yīng)面積，價(jià)格總體與年初開(kāi)盤(pán)時(shí)持平，并未有明顯降價(jià)態(tài)勢(shì)。

　　開(kāi)發(fā)商：

　　短期不大可能降價(jià)

　　樓市新政推出一個(gè)多月，為何降價(jià)總是“雷聲大雨點(diǎn)小”？對(duì)這一問(wèn)題，出席樓勢(shì)沙龍的開(kāi)發(fā)商表示，短期內(nèi)不大可能祭出降價(jià)利器，而更多地會(huì)從項(xiàng)目品質(zhì)和服務(wù)方面下功夫。

　　金地集團(tuán)上海分公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部吳立旸表示，目前金地上海的主要項(xiàng)目基本處于尾盤(pán)狀態(tài)，還有部分總價(jià)在千萬(wàn)元左右的別墅等高端物業(yè)項(xiàng)目，因此4月份出臺(tái)的樓市調(diào)控政策對(duì)銷(xiāo)售總體影響并不大?！澳壳笆袌?chǎng)對(duì)高端物業(yè)仍有需求，我們也順應(yīng)這一需求變化，著重完善品質(zhì)和服務(wù)?！?/P>

　　保利地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)孟濤也表示，今年公司的產(chǎn)品受影響較小，“不管今后市場(chǎng)走勢(shì)如何，公司還是會(huì)按既定方針一步步走?！?/P>

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家：

　　新房成交量估計(jì)還要降

　　盡管如此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家還是認(rèn)為，本市一手商品房均價(jià)較終還是會(huì)下跌?！邦A(yù)計(jì)到七八月才會(huì)形成‘拐點(diǎn)’。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析說(shuō)，接下來(lái)樓市會(huì)步入調(diào)控政策的穩(wěn)定期和觀察期，“從5月份的成交來(lái)看，一手商品住宅成交估計(jì)只有40多萬(wàn)平方米，似乎是跌到不能再跌了。但盡管如此，一手房成交量可能還要跌，預(yù)計(jì)三季度將進(jìn)入較低迷的階段，但跌幅不會(huì)很大?！?/P>

　　“估計(jì)七八月份，一手房月成交均價(jià)環(huán)比會(huì)有下跌，也就是所謂的‘拐點(diǎn)’?！睏罴t旭表示。

　　而二手房的“拐點(diǎn)”可能會(huì)來(lái)得更晚一些：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部高端經(jīng)理馬冀表示，一方面上海即將出臺(tái)的樓市新政細(xì)則需要一段時(shí)間消化；另一方面，一手房開(kāi)發(fā)商的定價(jià)何時(shí)出現(xiàn)拐點(diǎn)，將對(duì)二手房?jī)r(jià)格的走向產(chǎn)生重要影響。如果開(kāi)發(fā)商依舊比較堅(jiān)挺，購(gòu)房者才會(huì)慢慢轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。因此，二手房市場(chǎng)10月份可能才會(huì)真正出現(xiàn)拐點(diǎn)。

　　上海版樓市細(xì)則：

　　“很可能”與房產(chǎn)稅同時(shí)出

　　在樓勢(shì)沙龍上，樓市新政上海版細(xì)則也引發(fā)了討論。有與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，“‘上海版細(xì)則’正式出臺(tái)不會(huì)拖很久，而房產(chǎn)稅與細(xì)則同時(shí)出爐的可能性也很大。”

　　楊紅旭在沙龍上指出，上海如果要征收房產(chǎn)稅，也應(yīng)該是臨時(shí)性的規(guī)定?！皩?duì)上海樓市來(lái)說(shuō)，‘上海版細(xì)則’出與不出的直接影響力可能并不像預(yù)期那樣的大。而信貸大幅度收緊可能是開(kāi)發(fā)商乃至購(gòu)房者面臨的關(guān)鍵難題?！?/P>

　　“其實(shí)要控制房?jī)r(jià)，不僅僅是信貸和稅收這兩種途徑?！瘪R冀表示，保障房大量推出，一定會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略?！敖衲晟虾Ｐ麻_(kāi)工保障性住房的總目標(biāo)為1200萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房約400萬(wàn)平方米，動(dòng)遷安置房約800萬(wàn)平方米。這些保障房才是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵所在?！?

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