顧云昌（中國(guó)住宅房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任）：購(gòu)房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房?jī)r(jià)需走向平穩(wěn)

　　隨著大家購(gòu)地積極、購(gòu)房積極，房?jī)r(jià)、地價(jià)都往上漲了。我們國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)“保八”沒(méi)有懸念，和老百姓的購(gòu)房是分不開(kāi)的。老百姓購(gòu)新房花了2.7萬(wàn)億，我估計(jì)到年底3.5萬(wàn)億沒(méi)問(wèn)題。這是新房，還有舊房，加上二手房一共是5萬(wàn)億，老百姓一年花了5萬(wàn)億購(gòu)房，國(guó)民經(jīng)濟(jì)零售總額去年是10萬(wàn)億。老百姓購(gòu)房對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)多大，消費(fèi)的力量多大，消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，我看房地產(chǎn)的功勞是的。

　　但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得比較快，既要保持銷(xiāo)售投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，同時(shí)房?jī)r(jià)要漲得平穩(wěn)一點(diǎn)兒，這是大家希望的，其實(shí)開(kāi)發(fā)商也這樣希望，房?jī)r(jià)不能漲太快，危險(xiǎn)在后面。所以，我們溝通討論如何保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，同時(shí)房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。

　　毛大慶（萬(wàn)科地產(chǎn)北京總經(jīng)理）：政府應(yīng)給市場(chǎng)明確信息 即時(shí)調(diào)整政策走向

　　目前31個(gè)城市有萬(wàn)科的住宅，這31個(gè)城市是有代表性的，其中十六七個(gè)城市萬(wàn)科的占有率是前三名，所以我們對(duì)市場(chǎng)的溫度是比較敏感的。今年第四季度到明年季度，我們對(duì)市場(chǎng)基本的看法是量跌價(jià)漲。北京今年第四季度整個(gè)交易總量已經(jīng)接近2006年較高峰的峰值，量接近2006年，但是交易總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2006年。

　　北京市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年土地出讓量到目前為止還沒(méi)有完成計(jì)劃，但土地出讓的總價(jià)已經(jīng)完成了年初的預(yù)算，證明土地貴了。但是看一看今年拿到地的企業(yè)，其實(shí)并不是那么多。沒(méi)有拿到地的企業(yè)明年是不是能很快補(bǔ)充上地呢？在北、上、廣、深仍然很困難，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)包括熱度一下要降到比較平和的程度確實(shí)比較難。那么，對(duì)于自己是不是可以很快拿到地有疑惑的企業(yè)，減慢銷(xiāo)售速度，有相對(duì)的存貨，用這樣的手法是相當(dāng)一批企業(yè)的做法。

　　現(xiàn)在，國(guó)家仍然在財(cái)政上、利率上一方面采取積極的態(tài)度，一方面在探討如何退出。一方面在防止由于貨幣寬松政策導(dǎo)致通貨膨脹危險(xiǎn)；另一方面又擔(dān)心感冒剛好，甚至還沒(méi)好，會(huì)不會(huì)反復(fù)成肺炎。通過(guò)這一輪的拉動(dòng)自己的信心加強(qiáng)了，但是我們的手法仍然很單一，我們?nèi)匀徽f(shuō)不出來(lái)我們經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)新能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力上找到特別核心的亮點(diǎn)，外貿(mào)我不認(rèn)為有亮點(diǎn)可談，在這種情況下房地產(chǎn)仍然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的推動(dòng)力。好的辦法無(wú)外乎政府要有規(guī)律地給市場(chǎng)以比較明確的信息，要有足夠量的陸陸續(xù)續(xù)推出的積極政策。再一個(gè)要在小型的貨幣政策上調(diào)整，小幅調(diào)整，小幅放開(kāi)。

　　李戰(zhàn)洪（金科地產(chǎn)副總裁）：未來(lái)房產(chǎn)形勢(shì)整體向好 開(kāi)發(fā)商還需謹(jǐn)慎判斷

　　上半年開(kāi)發(fā)商做事的方法和下半年完全不一樣，從2008年包括今年春節(jié)前后，基本上企業(yè)以現(xiàn)金流為導(dǎo)向。進(jìn)入春天，那波行情來(lái)了以后，現(xiàn)在基本上解決了現(xiàn)金流的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商就有了以利潤(rùn)率為導(dǎo)向的底氣，現(xiàn)在才有價(jià)格不停地攀升，所以是否以利潤(rùn)率為導(dǎo)向、時(shí)間能夠走多久是從四季度開(kāi)始到明年非常關(guān)鍵的問(wèn)題。原來(lái)是以現(xiàn)金流為導(dǎo)向，現(xiàn)在轉(zhuǎn)為以利潤(rùn)率為導(dǎo)向，這是個(gè)判斷。

　　個(gè)判斷是從整體的宏觀形勢(shì)考慮，我認(rèn)為整體的形勢(shì)向好。我看過(guò)世界銀行的一份資料，就是每投資100億，房地產(chǎn)能產(chǎn)生170億—220億的地產(chǎn)需求，而且每銷(xiāo)售100億的房屋能夠帶動(dòng)130億—170億的其他需求，所以從內(nèi)需來(lái)拉動(dòng)整個(gè)的經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，我想房地產(chǎn)在不短的時(shí)間內(nèi)還是提高GDP的主要手段。

　　第三個(gè)判斷是城市化率，中國(guó)的城市化率大概45％，而且從2007年10月份大調(diào)整以來(lái)，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，今后的發(fā)展是在二、三、四線城市均衡發(fā)展，這是我們企業(yè)的布局。我們調(diào)整中發(fā)現(xiàn)，在城市化率比較低的城市，就是二、三、四線城市，這波房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)候抗風(fēng)險(xiǎn)能力特別強(qiáng)。45％的城市化率說(shuō)明按照每年平均1.5％的增長(zhǎng)率，如果到70％才成熟，房地產(chǎn)趨向比較平穩(wěn)，我換算過(guò)，房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)至少還有16年的好時(shí)光。

　　這是我的三個(gè)判斷，房地產(chǎn)形勢(shì)整體上未來(lái)是向好的，而且從量?jī)r(jià)分析來(lái)說(shuō)，我想至少在半年之內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有做利潤(rùn)率的底氣，半年之后有沒(méi)有做利潤(rùn)率的底氣，是不是還要追求現(xiàn)金流，這個(gè)還有待判斷。

　　張?jiān)牛ㄟh(yuǎn)洋地產(chǎn)香港公司副總經(jīng)理）：對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析需堅(jiān)持兩大原則

　　關(guān)于對(duì)市場(chǎng)的判斷我想先說(shuō)一個(gè)前提，任何的預(yù)測(cè)和判斷市場(chǎng)，我覺(jué)得是上帝的事情，是非常難做的。遠(yuǎn)洋對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)過(guò)往的分析和對(duì)未來(lái)的判斷，我們堅(jiān)持兩個(gè)原則。

　　，戰(zhàn)略原則，如果把2007、2008年的金融危機(jī)，和十年之前的亞洲金融危機(jī)拿出比較，特別是東京的日經(jīng)指數(shù)，或者是香港恒生指數(shù)的走勢(shì)圖來(lái)看，1997、1998年的危機(jī)和2007、2008年的危機(jī)是非常相似的，它們的波幅還有斜率兩張表幾乎是完全一樣的，即使是這樣的情況，也很難判斷市場(chǎng)或者做市場(chǎng)的分析。我們做什么呢？我們認(rèn)為戰(zhàn)略布局，可能是至關(guān)重要的，如果不是從自我修為去看待全局，就會(huì)很被動(dòng)。

　　，堅(jiān)持現(xiàn)金原則，銷(xiāo)售產(chǎn)生的是現(xiàn)金流，地產(chǎn)公司對(duì)現(xiàn)金回款，現(xiàn)在與以前相比，已然非常嚴(yán)格，這一點(diǎn)是從經(jīng)驗(yàn)中得出的。我們也相信未來(lái)的十年、十五年隨著中國(guó)人口紅利的增長(zhǎng)，地產(chǎn)同行應(yīng)該面臨一個(gè)黃金的年代，而過(guò)往的十年，房地產(chǎn)面臨的是鍍金年，所以房地產(chǎn)的市場(chǎng)真正爆發(fā)是在后頭。

　　成實(shí)（沿海副總經(jīng)理）：土地政策決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走向

　　現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商用一個(gè)詞表達(dá)就是外表風(fēng)光，內(nèi)心彷徨，去年的時(shí)候大家都說(shuō)冬天來(lái)了，開(kāi)發(fā)商很緊張，準(zhǔn)備過(guò)冬，結(jié)果沒(méi)想到過(guò)了年這么好。但是現(xiàn)在形勢(shì)這么好開(kāi)發(fā)商是不是很開(kāi)心、很放松呢？我告訴大家，還是非常謹(jǐn)慎的，非常小心的。為什么這樣說(shuō)？因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)真正的自由市場(chǎng)，是一個(gè)政策市場(chǎng)，從遠(yuǎn)期政策來(lái)看，中國(guó)的土地政策決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果中國(guó)土地政策不改，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是永遠(yuǎn)向好的。

　　從短期來(lái)講，今年是為了保八，明年可能保九，后年保十，保來(lái)保去不知道保到什么時(shí)候，能不能保就不知道了，因?yàn)楝F(xiàn)在的保八是一個(gè)很短的事業(yè)。在這樣的情況下，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，我跟在座的同行一樣，對(duì)中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)非?？春?，因?yàn)楣┬桕P(guān)系在這里。中國(guó)還有一個(gè)特別的現(xiàn)象，是我們?cè)谧鼋?jīng)濟(jì)分析的時(shí)候沒(méi)有注意的，每次好像危機(jī)來(lái)了也沒(méi)什么可怕，因?yàn)橹袊?guó)有幾億的農(nóng)民，他們還沒(méi)有完全進(jìn)入城市。為什么西方國(guó)家不行，因?yàn)榇罅康某鞘谢?，只要城市里面的產(chǎn)業(yè)功能有問(wèn)題，一旦失業(yè)對(duì)國(guó)家影響很大，中國(guó)的農(nóng)民失業(yè)沒(méi)關(guān)系，回家有飯吃，這就是中國(guó)的現(xiàn)狀。

　　為什么經(jīng)歷那么多危機(jī)中國(guó)社會(huì)還可以戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢走過(guò)來(lái)？是因?yàn)橛袔變|農(nóng)民給我們打底。我們現(xiàn)在看到的繁榮，只能看到十多年，中國(guó)社會(huì)要長(zhǎng)期健康的發(fā)展，一定要做一些根本的改變。所以，作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講肯定是看好的，我們說(shuō)的長(zhǎng)遠(yuǎn)是中長(zhǎng)遠(yuǎn)，從短期來(lái)講我不能說(shuō)明年會(huì)怎么樣，我現(xiàn)在根本不敢說(shuō)明年會(huì)怎么樣。因?yàn)榇蠹抑垃F(xiàn)在流動(dòng)性過(guò)剩這么嚴(yán)重，整個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題又沒(méi)有解決，這種短期波幅是很大的，短期的波幅對(duì)企業(yè)是致命的，你不要說(shuō)長(zhǎng)期好，但是你過(guò)不了短期的坎。所以對(duì)企業(yè)來(lái)講不要太多關(guān)注未來(lái)會(huì)怎么好，因?yàn)楹貌缓梅康禺a(chǎn)企業(yè)都是短暫性的。現(xiàn)在好成這個(gè)樣子我們都心慌了，漲得太快了，明年還能不能漲，土地能不能上去，現(xiàn)在地王不少了，這個(gè)錢(qián)拿來(lái)要不要購(gòu)，不購(gòu)的話明年沒(méi)有開(kāi)發(fā)量了，購(gòu)的話這么高。所以，明年怎么樣真的很難說(shuō)，企業(yè)應(yīng)該做好兩手準(zhǔn)備，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商大家都要做好準(zhǔn)備，好的時(shí)候要怎么樣，不好的時(shí)候要怎么樣。

　　范小沖（陽(yáng)光100副總經(jīng)理）：明年房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲缺乏基礎(chǔ)

　　中國(guó)房地產(chǎn)跟政策非常相關(guān)，包括土地政策，包括二元結(jié)構(gòu)，中國(guó)之所以現(xiàn)在土地資源這么稀缺，低價(jià)暴漲，實(shí)際上跟二元結(jié)構(gòu)是有關(guān)系的。中國(guó)解放之后，把土地變成城市用地和農(nóng)村用地，現(xiàn)在城市化就是農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，在20世紀(jì)80年代的時(shí)候，中國(guó)城市人口只有2億人，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)了6億人，大家為什么說(shuō)外地人購(gòu)房多，實(shí)際上從農(nóng)村進(jìn)入城市的人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)原住民了。但是，土地并沒(méi)有帶過(guò)來(lái)。所以，中國(guó)實(shí)際上接近96％的土地不是城市用地。在未來(lái)10—20年中，還將近有3億人口要進(jìn)入城市，這3億人是什么概念？就是一個(gè)美國(guó)，可能是歐洲的多少個(gè)城市，巨大的人口進(jìn)來(lái)但是土地并沒(méi)有帶來(lái)。

　　如果土地政策發(fā)生改變，真是同地同權(quán)，集體土地也能夠供應(yīng)出來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)格局就會(huì)發(fā)生巨大的變化。當(dāng)年城市土地可以購(gòu)賣(mài)，房屋擁有產(chǎn)權(quán)是巨大財(cái)富，而農(nóng)村巨大的土地由于不可以流通，不可以改變用途，所以現(xiàn)在沒(méi)有價(jià)值。一旦出了這個(gè)政策以后，對(duì)房地產(chǎn)是一個(gè)巨大的沖擊。所以現(xiàn)在成都、重慶正在對(duì)城鄉(xiāng)一體化做一些試點(diǎn)，未來(lái)是什么不知道。今年確實(shí)是中國(guó)房地產(chǎn)較值得記憶的一年，年初1月份房地產(chǎn)已經(jīng)降到較低點(diǎn)，有時(shí)候在一兩個(gè)星期一個(gè)省都沒(méi)有一套的成交量?，F(xiàn)在卻成了沸點(diǎn)，達(dá)到了量?jī)r(jià)較高的一年，未來(lái)怎么樣？現(xiàn)在判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)比判斷氣候要難多了，氣候可以知道未來(lái)會(huì)怎么樣，但是房地產(chǎn)大家不知道，比如說(shuō)優(yōu)惠政策到期后會(huì)不會(huì)延續(xù)，我們就更不知道了，反正我們至少感覺(jué)到不會(huì)像2008年或者今年1月份那時(shí)候，為了保生存，為了現(xiàn)金流大家不惜賤賣(mài)，而且是為了生存打折造成價(jià)格下跌。

　　現(xiàn)在大家去庫(kù)存化也都完成了，糧食也都收回來(lái)了，所以這段時(shí)間不會(huì)出現(xiàn)這種極端現(xiàn)象，但是會(huì)不會(huì)出現(xiàn)像今年持續(xù)的暴漲，我想也不會(huì)，因?yàn)槭澜缃?jīng)濟(jì)現(xiàn)在還沒(méi)有反彈，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在雖然大家看到了保八成功，但是必定是冬天里的一把火，靠4萬(wàn)億的救市，靠寬松的貨幣政策，實(shí)際上并沒(méi)有使中國(guó)的經(jīng)濟(jì)真正全面的復(fù)蘇。是不是可持續(xù)？現(xiàn)在也是未知的。因?yàn)閮?nèi)在的原因是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，而中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)并沒(méi)有很好地完成轉(zhuǎn)型。在明年也不可能看到中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是持續(xù)高漲健康的，所以轉(zhuǎn)型和慢慢的撤火應(yīng)該是主導(dǎo)。今年和去年的宏觀政策的因必然會(huì)造成明年的果，因果關(guān)系是有關(guān)的，明年繼續(xù)暴漲下去也缺乏基礎(chǔ)。

　　滕威林（中國(guó)國(guó)際金融公司執(zhí)行董事總經(jīng)理）：中國(guó)負(fù)債率增大將催

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