開發(fā)商在同一地塊上先后開發(fā)建設(shè)了３期價格不同的樓盤，物業(yè)類型涉及動遷房和商品房公寓。價格較高的綠緣公寓的業(yè)主多次申請要求成立獨立的業(yè)委會，但浦東建設(shè)局始終不同意，要求該３處樓盤統(tǒng)一成立一個業(yè)委會。本報曾就綠緣公寓５位業(yè)主因此將浦東建設(shè)局告上法庭一事進行了報道，現(xiàn)在，讓我們來聽一聽物業(yè)專家對此事的看法。

回顧：３個樓盤１個業(yè)委會

    綠緣公寓坐落于浦東花木路，共４８８套房屋，占地２２２５５６平方米，開發(fā)商為上海建華房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司，于２０００年１２月竣工。相鄰位置的前兩期樓盤也由建華房產(chǎn)開發(fā)，其中期為動遷房，于１９９５年建成；期為商品房，于１９９８交房。據(jù)原告之一的蔡先生介紹，３個樓盤品質(zhì)大不相同。綠緣公寓在２０００年前開盤時就已賣到５０００元／平方米，而期建華公寓在２００２年至２００３年間的售價還不到４０００元／平方米，期動遷房就不用說了。綠緣公寓物業(yè)費１．３５元／平方米／月，而按照統(tǒng)一標準，一套動遷房較低的物業(yè)管理費不過１０元／月。因此蔡先生認為，３期樓盤硬要“拉郎配”成立一個業(yè)委會，顯然會增加今后的矛盾。

    綠緣公寓業(yè)主還認為，本公寓的大產(chǎn)證和小產(chǎn)證上都清楚地記載著，小區(qū)內(nèi)綠化、車庫及道路屬綠緣公寓全體業(yè)主所有。如果今后３個樓盤同屬一個業(yè)委會，那么其他樓盤的業(yè)主就可以名正言順地使用綠緣公寓內(nèi)的公共設(shè)施，綠緣公寓的業(yè)主顯然是花錢給別人購享受，生活也缺少安全感。為此，眾業(yè)主以綠緣公寓屬獨立物業(yè)為由，向浦東建設(shè)局申請成立獨立業(yè)委會。但該局在調(diào)查后于今年４月發(fā)布公告，將３期樓盤劃為統(tǒng)一物業(yè)管理區(qū)域，要求成立一個業(yè)委會。綠緣公寓業(yè)主表示難以接受，便將浦東建設(shè)局告上法庭。

    浦東建設(shè)局提出，小區(qū)內(nèi)３期樓盤的綠化是公用的，機動車進出口也是相同的，物業(yè)區(qū)域已形成了自然封閉的狀況。該局物業(yè)管理監(jiān)督部門在審查了開發(fā)商提供的規(guī)劃資料后，認為３期樓盤劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域符合法律規(guī)定。

    街道有關(guān)人員表示，３個小區(qū)歸并后，各住宅物業(yè)原有性質(zhì)不變，公用面積按比例分攤，并可以讓綠緣公寓的業(yè)主出任今后業(yè)委會的主任，增加綠緣公寓業(yè)主在業(yè)委會的名額。

專家：要歸并先補償業(yè)主
 

    物業(yè)專家劉生敏認為，根據(jù)《上海住宅物業(yè)管理規(guī)定》，建設(shè)單位在申請辦理《住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證》同時，應向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。業(yè)主如有異議，可按當時合同和產(chǎn)證查實，若開發(fā)商違約或造成過錯，業(yè)主可依法起訴。如果新建小區(qū)是分期建造，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但該小區(qū)內(nèi)分成多個自然街坊或者封閉小區(qū)，也可劃分獨立物業(yè)管理區(qū)域。

    以上述案例來說，小區(qū)雖是同一開發(fā)商建造，但并不是統(tǒng)一規(guī)劃的分期開發(fā)項目，不能劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。并且同一塊土地區(qū)域產(chǎn)生不同性質(zhì)的物業(yè)，建筑設(shè)備標準不統(tǒng)一，物業(yè)收費標準差距很大，不宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。造成事實上的部分設(shè)施共用，也是長期沒有成立業(yè)委會形成的。建議綠緣公寓業(yè)主和其他業(yè)主代表同有關(guān)部門協(xié)商，若一定要歸并，則應提出今后的管理方案和模式，并且補償綠緣公寓業(yè)主設(shè)備設(shè)施差距金額；若不歸并的，由房地產(chǎn)管理部門依法分別確定物業(yè)管理區(qū)域范圍，分別成立業(yè)主大會并到房地產(chǎn)管理部門備案。

    《關(guān)于實施〈上海住宅物業(yè)管理規(guī)定〉若干意見》中指出：物業(yè)管理區(qū)域需作調(diào)整的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）聽取業(yè)主意見。作出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域決定，應在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。這樣看來，業(yè)主如對區(qū)域劃分存在異議，可要求房地產(chǎn)主管部門組織聽證會，聽取業(yè)主意見。在沒有成立業(yè)委會的情況下，經(jīng)５０％以上業(yè)主同意，可選派業(yè)主代表進行協(xié)商或訴訟。

矛盾：“面積分攤”大有問題

    至于“公用面積按比例分攤”的說法，相關(guān)物業(yè)專家則認為頗有問題?！渡唐贩夸N售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》中有公用建筑面積及如何計算的詳細方法。公用面積的分攤是在明確物業(yè)管理區(qū)域的情況下方可進行的。本案例中，如果進行歸并，小區(qū)公用面積可能面臨重新分攤，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證可能要重新計算建筑面積。如果業(yè)主購購的產(chǎn)權(quán)面積發(fā)生變化，這將造成很大的矛盾。而如果對合并后的小區(qū)公用面積維持不變，則不合規(guī)定要求，同時也不公平。

    同樣的問題還有“合并后，業(yè)委會主任可由綠緣公寓業(yè)主擔任”的提法。根據(jù)《上海住宅物業(yè)管理規(guī)定》相關(guān)規(guī)定，業(yè)委會是在頭次業(yè)主大會會議選舉下產(chǎn)生的，業(yè)委會委員、主任選舉的產(chǎn)生應當完全遵循相關(guān)法律規(guī)定，豈能事先指定。

    此外，物業(yè)類型、性質(zhì)不同還有更多的麻煩。如動遷房、售后公房等與商品房繳納維修基金的標準不一樣。雖然事實上在使用維修基金時是按建筑面積分攤的，與業(yè)主賬戶維修基金的多少沒有關(guān)系，但將來在使用維修基金上，不同的業(yè)主消費水平和意識差別會很大，強行合并在一起將導致小區(qū)維修基金使用困難。

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