深圳市一些小區(qū)業(yè)主在成立業(yè)委會,選聘物業(yè)公司過程中屢遭毆打的事件,引起了社會廣泛關注，那么,業(yè)主屢遭毆打的背后，深圳物業(yè)管理情況到底怎樣，業(yè)主究竟要維護哪些權益呢,記者對深圳市部分小區(qū)進行調查。
　　
　　物管黑洞之一丟失的本體維修基金
　　
　　深圳市福田區(qū)南天一花園業(yè)主，69歲的范國振近年來一直為一件事而感到自豪，2002年5月，他帶領小區(qū)業(yè)主成功炒掉了原來的物業(yè)公司，聘請了新公司，這在深圳至今仍為數(shù)不多；可就在范國振為此事感到自豪的同時，卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主交納的109萬元本體維修基金不知去向。
　　
　　 (相關背景:本體維修基金是全體業(yè)主交納的維修基金，用于小區(qū)內樓房本身的維修，和公共設施維修基金共同構成了住宅的養(yǎng)老金。按照規(guī)定，物業(yè)公司動用本體維修基金，應充分聽取業(yè)主的意見。然而南天一花園原物業(yè)公司從未對業(yè)主公開任何帳目，加上沒有專門機構對這筆資金的使用進行有效監(jiān)督，因此，對本體維修基金是否被動業(yè)主一直不清楚。)
　　
　　范國振介紹到，他們在2002年5月發(fā)現(xiàn)109萬本體維修基金被帶走了，這時，業(yè)主要臨撤退，他也很少公布帳目，范要求業(yè)主公開帳目，結果顯示，2002年季度本體維修基金的收支帳目表，上面寫的是105萬，再加上四、五、六加在一起109萬。
　　
　　物業(yè)公司容易地就帶走本體維修基金，而這應該是住宅主管部門監(jiān)管負責的。
　　
　　范國振說，三年多來，他們一直試圖通過法律途徑原物業(yè)公司討回這筆資金.?？芍两袢晕从懙?。深圳是中國商品房開發(fā)比較早的幾個城市之一，從上世紀80年代就開始了大規(guī)模的房地產開發(fā)，如今墻壁裂縫、下水道維修等房屋養(yǎng)老問題以各種方式凸顯出來。對于自己交納的房屋維修基金不知去向，南天一花園的一些業(yè)主表示非常擔憂。
　　
　　記者在調查中發(fā)現(xiàn)，除了業(yè)主交納的本體維修基金缺乏監(jiān)管外，“公共設施維修基金”也是深圳維權業(yè)主一直追問的問題。令人震驚的是，深圳市上千個樓盤沒有一家開發(fā)商向主管部門劃撥公用設施專項基金，累計達數(shù)百億元。
　　
　?。ū尘百Y料：“公用設施專用基金”就是住宅的養(yǎng)老金，根據(jù)《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定：“開發(fā)建設單位應當在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)除地價以外的建設總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公用設施專用基金，用于購購管理用房和住宅區(qū)公用設施的重大維修工程項目”。目前，上海、天津的業(yè)主能夠自己上網隨時查詢住宅養(yǎng)老金數(shù)額、使用狀況，住宅養(yǎng)老有著落了，老百姓自然放心。深圳是中國商品房開發(fā)比較早的幾個城市之一，從上世紀80年代就開始了大規(guī)模的開發(fā)，如今房屋養(yǎng)老問題以各種方式凸顯出來。由于許多房屋漸漸變老，一些業(yè)主對未來樓房的維修資金表示擔心。）
　　
　　假如房子的壽命是70年的話，那么上個世紀90年代建的房屋如今還是個年輕人，目前只是患點“皮膚病”，花個幾十萬元就能醫(yī)治，可是誰能說，當房屋五六十歲時，“心臟”、“肺”、“腎”這些關鍵部位不會患病呢？
　　
　　廣東正翰律師事務所律師劉子龍告訴記者：“深圳特區(qū)，2%的專項維修基金，1000多個樓盤。政府沒有把一項專項維修基金收上，這是一個天文數(shù)字。深圳幾百上千億，為什么不收呢？這就要問主管部門，給城市留下了很大的隱患。物業(yè)問題直接涉及到社會和諧穩(wěn)定的問題，試想二十年后，房子要維修，電梯要更換，這筆資金從那里出呢？政府應該負全部責任，這絲毫一點也不過分?！?BR>　　
　　記者點評：深圳南天一本體維修基金的丟失。體現(xiàn)出的是本體維修基金有效監(jiān)管的缺失。在實際操作過程中，很少有物業(yè)企業(yè)向業(yè)主公布這筆資金的使用情況，也很少聽取業(yè)主的意見。這是本體維修基金的根本原因。此外，公共設施維修基金的缺位也為小區(qū)日后的維修留下隱患。
　　
　　物管黑洞之二驚人的利潤黑洞
　　
　　南天一花園，由三幢18層大廈組成，共居住1140戶，占地面積3。6萬平方米,是深圳市的典型的中檔社區(qū)，范國振是小區(qū)業(yè)主推選出的業(yè)委會主任，保安們尊稱他為范主任，范國振告訴記者，在新物業(yè)公司入駐之后，小區(qū)的各項管理費用都有所下降，南天一花園業(yè)委會主任范國振介紹說他們原來的物業(yè)費是三塊錢一平方，每年有五百六十萬，五百六十萬，新的物業(yè)公司則成了高層兩塊五毛八，多層八毛八。
　　
　　范國振告訴記者，在聘用新公司之前，原物業(yè)公司一年的各項收入為五百六十萬元，可在帳本中，每年都顯示虧本。在聘請新物業(yè)公司后，高層住宅的物業(yè)費每平方米降了4毛多，目前小區(qū)有1140個住戶，建筑面積約為11萬平方米，僅管理費一項就可以節(jié)省近50萬元。此外，加上停車費由一部車每年250元降為110元，一年可以節(jié)省近40萬元。新物業(yè)公司現(xiàn)在每年收入328元，比原物業(yè)公司少了200多萬，年終仍有45。6萬元的贏余。
　　
　?。ㄏ嚓P背景：目前，廣州高層住宅較高為1。96元/平方米/月，而深圳指導標準較高為4。5元/平方米/月，深圳市許多小區(qū)突破政府較高限價，羅湖區(qū)頤園小區(qū)更是一度高達7。4元。廣州消費水平和深圳不相上下，兩市管理成本相差無幾，但是物業(yè)管理卻極為懸殊，近年來，深圳的物業(yè)管理資費不斷下調，但絕大部分小區(qū)的物業(yè)管理費用在2.8---3.8元之間。）
　　
　　深圳業(yè)主們反映的更多是質價不符，根據(jù)深圳市物價局12358價格舉報近三年的統(tǒng)計顯示，在該市物價局所有受理的價格舉報案件中，因物業(yè)服務產生的相關投訴連續(xù)三年超過50%，位居榜頭，其中質價不符成為業(yè)主們普遍反映的焦點問題。福田區(qū)福民新村業(yè)主葉松生說：“我們高層的政府指導價上限是兩塊六，一定要達到一定的配套設施，綠化達到多少，才能收取這個費用，我們這個居住小區(qū)，一個健身器材都沒有，一棵樹都沒有，下面一顆草都沒有，更別說其它的配套設施，老年會所啊，健身，什么都談不到，這樣的話呢，他收三塊錢，從我們入住天開始，00年到去年四月份，在我們告之前已經收了四年了?！?BR>　　
　　據(jù)媒體報道，“深圳的一項調查顯示，許多物業(yè)管理公司的率大約是百分之一千到百分之一萬甚至更多“，而且物業(yè)管理公司的經營相對容易，綠化、清潔、保安、電梯、監(jiān)控、機電維修和財務等工作都可以由專業(yè)公司來承擔。針對深圳市住宅小區(qū)的物業(yè)管理利潤，記者采訪了深圳花樣年物業(yè)管理公司助理總經理陳湘明，他表示：“現(xiàn)在在深圳物業(yè)管理掙錢還是比較簡單比較輕松的，沒有什么技術含量，投入很少，我跟你講啊，是要對比才有鑒別啊，廣州的物業(yè)管理費較高的是一塊九毛六，這是高層的住宅小區(qū)，深圳的較高的是三塊八，也就是說就差了這么多?！彼J為物業(yè)管理費是以成本來定價的，和深圳的成本相差不大，不應該高那么多，管理水平也應該說深圳和廣州相差不大，可相差這么多的原因就值得深思。
　　
　　記者點評：
　　
　　南天一花園原物業(yè)公司總收入560萬，可是每年的帳目都是虧損，而新物業(yè)公司總收入為328萬，卻能夠贏利，帳目虧損的背后，啟人深思的是物業(yè)公司的利益黑洞。對于廣大業(yè)主來說，如何獲得優(yōu)質的的物業(yè)服務，合理的管理應該是多少，誰替業(yè)主監(jiān)管物業(yè)公司的行為等一系列問題將成為每個業(yè)主在購房后必須認真思考的問題。
　　
　　物管黑洞之三被侵占的公用設施
　　
　　公用設施的占用問題近年來已成為深圳業(yè)主和物業(yè)公司矛盾的焦點。，許多原本屬于業(yè)主的小區(qū)管理用房如業(yè)委會用房、社區(qū)居委會用房、幼兒園等其他配套設施被占用的情況也比較普遍，關于架空層的爭奪更是伴隨著許多小區(qū)業(yè)主維權的始終。
　　
　　南天一花園小區(qū)在新物業(yè)公司入駐前，小區(qū)的架空層全部被物業(yè)公司改為商鋪、倉庫用于營業(yè)，較多時僅發(fā)廊就有數(shù)十家之多，當時小區(qū)的治安秩序,衛(wèi)生狀況嚴重惡化，就連二手房市場樓的價格每套下降近10萬元，而物業(yè)公司每年的架空層轉租收入就高達175萬元。
　　
　　近年來，業(yè)主投訴架空層被占用的案件日漸增多，從廣東冠杰律師事務所劉芳律師近年來代理的物業(yè)案件可窺見一斑。
　　
　　架空層的占用問題凸顯的仍舊是巨額的利益問題，廣東正翰律師事務所律師劉子龍告訴記者：“架空層問題，因為那個南方啊，像廣東。因為地下潮濕，所以要有一個空氣流通的空間。它能否保證建筑物的壽命防潮。所有的架空層都拍賣出租，改變它的用途了，這樣一部分肯定沒有產權證的。沒有產權證不允許出售。”他還說明這部門收入在深圳相當多。一個社區(qū)多的幾千萬。在購房的時候，地基在賣房的時候，已經灘入成本了，如果攤入成本了，就就不能重復再賣。
　　
　　記者點評：架空層等公用設施的被占用使得業(yè)主利益再度受到侵害。許多業(yè)主購下住房之后，并沒有特別注意公用設施的歸屬問題，可隨著業(yè)主維權意識的增強,業(yè)主逐漸發(fā)現(xiàn)架空層在沒有產權歸屬的情況下,應該屬于全體業(yè)主所有。此外，記者在調查過程中發(fā)現(xiàn)，許多物業(yè)公司對業(yè)委會用房、社區(qū)居委會用房、幼兒園等其他配套設施的產權問題都諱莫如深。
　　
　　住房是許多人一生中的一筆開支，然而，在許多人為購購住房勞心費神之后，接踵而來的錯綜復雜的物業(yè)問題。價高質次的物業(yè)服務、混亂的帳目管理、被占用的公共設施揭示出物業(yè)管理行業(yè)的混亂狀況，如何從根本上解決物業(yè)問題，切實保護消費者的利益，必須引起各級主管部門的重視，對業(yè)主來說，必須成立代表自身利益的業(yè)主委員會,才能采取進一步的維權措施。（本文由南方周末記者朱紅軍提供線索）中國廣播網/申玉彪

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