怎樣計算房屋的使用率？

　　房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，其大小是衡量物業(yè)質(zhì)量的重要標準。目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說有實際意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大，其使用率越低，對客戶來說效用也越低。

　　在使用率計算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，雖然在數(shù)值上顯得較高，但不能反映房產(chǎn)實際的使用面積情況。比較真實的計算方法是在建筑面積的基礎上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地被稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。從一般情況來看，高層塔樓在真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅也有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局，其使用率還可進一步提高。

　　購別墅注意什么？

　　了解項目有無產(chǎn)權(quán)要確保別墅開發(fā)商已完全繳納土地出讓金，能夠提供物業(yè)銷售許可證；若欲購置期房，要求發(fā)展商提供預售許可證及開工證。

　　市政配套是否到位別墅的位置大多遠離市區(qū)，市政配套的建設占了開發(fā)商總投資的很大比例，要確保上水、下水、煤氣、暖氣、通信、供電及衛(wèi)星電視的到位。要求發(fā)展商提供開工證，由此可知道市政配套建設是否已經(jīng)得到有關部門的審批，但不能肯定到位。因為發(fā)展商若沒有把全款付清，則市政有關部門不會開通，故選購現(xiàn)房或有實力的發(fā)展商的項目就有保障。

　　交通是否便利別墅位置即使偏遠一些，但須交通方便不堵車，而且有充足的“市區(qū)往來班車”，“路途雖然較遠，但不影響上下班時間”，這樣的項目可以考慮。距離市區(qū)太遠的別墅只適合做“度假屋”。

　　社區(qū)的環(huán)境別墅已經(jīng)遠離市區(qū)，若生活配套不方便，像住在深山里，那就太孤單了。應有的配套要齊全，如會所、健身、餐飲、超市等，保證生活較基本的需求能得以解決；更應有一定的面積，才能體現(xiàn)豪華的居住環(huán)境，能夠在忙碌工作后回到一個真正的家。物業(yè)管理全方位的物業(yè)管理非常重要，保安的工作尤為重要。小區(qū)內(nèi)的管理應有系統(tǒng)性、延續(xù)性及整體性，維修部門的效率要高，物業(yè)管理的服務范圍要廣，態(tài)度要比其他小區(qū)更好，服務水平更高，當然收取的物業(yè)管理費也要合理。

　　戶型的選擇購置別墅就是想體會自己的空間，享受大自然，有隱私權(quán)……故應考慮擁有更大的花園面積，朝向盡量選擇南、東、東南方向，由于別墅內(nèi)部有樓梯，要留意上、下樓對小孩子的安全性，主臥間應帶衛(wèi)生間，廚房面積亦要大，可以擁有一小一大的飯廳。一般別墅的面積應在200平方米(使用面積)以上。

　　怎樣維護自己的權(quán)益？

　　購房者在購房時要注意查看房屋的銷售許可證，并簽好購賣合同，購房以后業(yè)主維護自己的權(quán)益依靠的是業(yè)主委員會和簽好房屋作用、管理、維修公約。目前情況下，購房人在簽下購房合同的同時，售房人會同時出示事先擬好的房屋使用、管理、維修公約。由于公約是發(fā)展商或物業(yè)管理公司依發(fā)展商的意圖擬定的，故不同程度地帶有某種傾向性。隨著業(yè)主逐漸入住，業(yè)主可以在有關政府部門的指導下聯(lián)系物業(yè)公司和發(fā)展商召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，重新修改房屋使用、管理、維修公約，并報政府主管機關核準備案。(王陽)

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